Niekorzystne opętanie i jak to działa

Niekorzystne opętanie to doktryna prawnicza, którą studiowali głównie studenci pierwszego roku prawa i zapomina się o niej zaraz po zakończeniu egzaminów. Skądinąd niejasne prawo własności, znane również jako „prawa lokatorów”, stało się wielką wiadomością w 2011 roku, kiedy mieszkaniec Teksasu twierdził, że nabył 340 000 dolarów domu za jedyne 16 dolarów, aby złożyć oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu w sądzie hrabstwa. Ken Robinson następnie stworzył stronę internetową, opublikował eBook i wykładał klasę studentów prawa na SMU, zanim został zmuszony do wyprowadzenia się z domu w lutym 2012 roku.

Czym więc jest niekorzystne posiadanie i czy naprawdę można je wykorzystać do przejęcia drogiego domu na przedmieściach?

Niekorzystne posiadanie oznacza wtargnięcie.

Prawo niekorzystnego posiadania

Teoria niekorzystnego posiadania jest prosta: jeśli ktoś zajmuje ziemię, której nie jest właścicielem, bez zgody właściciela, prawdziwy właściciel musi podjąć działania w celu wyrzucenia intruza w określonym czasie (zgodnie z obowiązującym stanem przedawnienia). Jeśli prawdziwy właściciel nie podejmie działań na czas, niekorzystny posiadacz może nabyć tytuł do gruntu i stać się prawnym właścicielem.

Pięć podstawowych elementów

Aby zwyciężyć, niekorzystny posiadacz musi wykazać pięć podstawowych elementów:

Fakt, że jest w posiadaniu gruntu i wykorzystuje go tak, jak zrobiłby to prawdziwy właściciel podobnej własności.
Posiadanie jest wykluczone dla wszystkich innych i nie jest udostępniane prawdziwemu właścicielowi ani ogółowi społeczeństwa.
Że niekorzystne posiadanie jest jawne i widoczne dla wszystkich, aby prawdziwy właściciel był świadomy, że ktoś inny zgłasza roszczenie do nieruchomości.
Że niekorzystny posiadacz ma roszczenie do nieruchomości, które jest wrogie lub niezgodne z roszczeniem właściciela.
Że zasiedzenie było ciągłe i nieprzerwane przez cały okres przedawnienia.

Wymagania różnią się w zależności od stanu

Szczegółowe wymagania różnią się w zależności od stanu. Wymagany okres posiadania może wynosić od pięciu lat w jednym państwie do nawet 20 lat w innym. Niektóre stany wymagają od niekorzystnego posiadacza zapłaty podatku od nieruchomości lub ulepszenia gruntu w tym czasie; w innych państwach działania te skracają wymagany czas posiadania.

Niektóre stany wymagają, aby niekorzystny posiadacz miał w dobrej wierze przekonanie, że posiada tytuł własności do nieruchomości; niektóre stany wymagają nawet „koloru tytułu”, jakiejś formy dokumentu, który ma na celu przekazanie tytułu własności niekorzystnemu posiadaczowi, ale jest z jakiegoś powodu nieważny. Inne stany wymagają, aby niekorzystny posiadacz był świadomy, że wkracza. W niektórych stanach stan umysłu niekorzystnego posiadacza jest nieistotny i liczy się tylko to, że ziemia jest okupowana bez zgody prawdziwego właściciela.

Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się z prawem swojego stanu.

Pouczający przypadek

O ile okres przedawnienia jest określany przez prawo stanowe, o tyle wymagania doktryny określają orzeczenia sądów pisane przez sędziów. Aby zilustrować, jak działa niekorzystne opętanie, przyjrzymy się sprawie sądowej, która dała wielu studentom prawa pierwsze wprowadzenie do tej koncepcji.

Belotti przeciwko Bickhardt

Belotti przeciwko Bickhardt, rozstrzygnięty przez Sąd Apelacyjny w Nowym Jorku w 1920 roku, dotyczył właścicieli sąsiednich działek w Bronksie. Właściciel Lot J zbudował na tej działce salon i zajazd w 1892 roku, ale z powodu błędnej mapy budynek wjechał kilka stóp na sąsiednią działkę K, która była własnością matki Belottiego. W 1906 roku Bickhardt kupił Lot J od spadkobierców pierwotnego właściciela, rozbudował budynek i od tamtej pory służył jako hotel.

W 1914 roku Belotti wytoczył Bickhardtowi pozew o usunięcie wkraczającego budynku z ziemi, którą odziedziczył po swojej matce. Belotti odniósł sukces na szczeblu sądowym, ale Bickhardt odwołał się. Sąd Apelacyjny w Nowym Jorku zmienił pierwotne orzeczenie, uznając, że Bickhardt spełnia warunki zasiedzenia posiadania.

Bickhardt nie posiadał spornej nieruchomości przez 20 lat wymaganych przez nowojorski statut przedawnienia, ale sąd uznał, że zajęcie nieruchomości przez poprzednich właścicieli powiązanej z jego własnością tworzy nieprzerwany łańcuch niekorzystnego posiadania od 1892 roku. prawowitego właściciela zgodnie z prawem.

Cel niekorzystnego posiadania

Chociaż niektórzy mogą postrzegać niekorzystne posiadanie jako przejęcie tytułu przez kradzież, doktryna ta służy kilku ważnym celom.

Po pierwsze, prawo zakłada, że ktoś, kto posiada ziemię, robi to z tytułu własności. Tytuł własności może być trudny do udowodnienia, ponieważ czyny zostały utracone i nie zostały zarejestrowane lub zapisy dotyczące tytułu własności są niepełne. Doktryna niekorzystnego posiadania zapewnia ochronę przed nierzetelnymi dokumentami i sposób korygowania dawnych błędów w przekazywaniu. Doktryna wymaga również, aby spory majątkowe były rozstrzygane w rozsądnym terminie, podczas gdy wspomnienia świadków są wciąż świeże, a dowody są bardziej wiarygodne.

Niekorzystne posiadanie zachęca do produktywnego użytkowania ziemi, nagradzając tych, którzy wykorzystują ją do celów rolniczych, mieszkaniowych lub innych celów, a jednocześnie karając tych, którzy pozostawiają ją pustą. Wreszcie chroni oczekiwania osób, które od lat korzystają z mienia bez sprzeciwu ze strony nikogo. Często pojawia się w kontekście sporu o granicę, w którym ogrodzenie zostało zbudowane w niewłaściwym miejscu i nikt przez lata nie kwestionował naruszenia.

Sprawa niekorzystnego posiadania w Teksasie

Ken Robinson zyskał rozgłos latem 2011 r., Kiedy przeniósł się do pustego domu w Flower Mound na przedmieściach Dallas i uznał go za własny, płacąc 16 dolarów opłaty za zgłoszenie.

Tło sprawy

Robinson, były inwestor morski i sam opisujący się jako inwestor w nieruchomości, odkrył dom podczas poszukiwania potencjalnych możliwości inwestycyjnych. Podwórze było zaniedbane, a dom wydawał się opuszczony.

Początkowo sądząc, że dom byłby dobrym kandydatem do krótkiej sprzedaży lub sprzedaży zastawu podatkowego, Robinson nie mógł znaleźć właściciela lub posiadacza kredytu hipotecznego, z którym mógłby negocjować, i nigdzie nie było żadnego zapisu o przejęciu. Wtedy zdecydował się nabyć dom na podstawie doktryny niekorzystnego posiadania. Złożył w hrabstwie „oświadczenie o niekorzystnym posiadaniu”, nakazał wymianę zamków i wprowadził się.

Chociaż Robinson teraz utrzymywał dom, który popadł w ruinę, jego sąsiedzi z Kopca Kwiatów nie byli szczęśliwi. Zadzwonili na policję, która odwiedziła dom. Kiedy Robinson pokazał funkcjonariuszom swoje oświadczenie pod przysięgą, zdecydowali, że to nie jest sprawa karna i wyszli.

Relacje w mediach krajowych

Historia uderzyła w ogólnokrajowe media i Robinson został zalany prośbami o porady dotyczące nieruchomości. Zaczął organizować seminaria na temat tego, jak kupić dom za grosze i opublikował eBook na ten temat. Powitał potencjalnych klientów i przedstawicieli mediów w domu i był szczęśliwy, mogąc zorganizować wycieczki i wskazać, w jaki sposób posprzątał. Wtedy dopadła go sława.

Jak się okazało, pierwotna firma hipoteczna zbankrutowała w 2009 r., A kredyt hipoteczny był teraz w posiadaniu Bank of America, który był zbyt zalany innymi zajęciami z nieruchomości, aby podjąć działania w sprawie domu Flower Mound. Jednak w obliczu rozkwitającego przemysłu chałupniczego i innych osób, które próbowały powtórzyć pozorny sukces Robinsona, on i inni posiadacze zastawu zaczęli się rozpadać. 6 lutego 2012 r. Sędzia z Teksasu nakazał Robinsonowi opuścić dom w ciągu tygodnia. Wyszedł bez protestu.

Dlaczego schemat Robinsona nie zadziałał

Czy Robinson naprawdę wierzył, że zdobędzie tytuł do domu, czy też po prostu spędzał czas w eleganckich wykopaliskach, zarabiając na całym rozgłosie?

Zgodnie z prawem stanu Teksas Robinson musiał pozostać w domu przez pięć lat, cały czas płacąc podatki od nieruchomości i opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, aby uzyskać tytuł własności przez niekorzystne posiadanie. W dowolnym momencie w ciągu tych pięciu lat mógłby zostać eksmitowany przez prawdziwego właściciela, co ostatecznie stało się po tym, jak Bank of America dowiedział się o jego planie. A co z tym 16-dolarowym oświadczeniem o niekorzystnym posiadaniu, które złożył? Po prostu zwrócił uwagę świata na jego roszczenie i podał datę początkową upływu pięciu lat; nie zawierało tytułu.

Lekcja z opowieści Robinsona sięga do celów, dla których opracowano doktrynę niekorzystnego opętania. Miało to służyć rozwiązywaniu w dobrej wierze sporów dotyczących nieruchomości wynikających z historycznie wszechobecnych problemów na rynku nieruchomości, takich jak błędne i nieodpowiednie ankiety, niepełne tytuły własności gruntów lub brakujące lub wadliwe akty. Opętanie nie miało nigdy na celu nagradzania umyślnych intruzów i lokatorów. Jak dowiedział się Ken Robinson, nie jest to dobry model biznesowy dla inwestorów na rynku nieruchomości.

Niekorzystne opętanie nie miało na celu nagradzania intruzów i lokatorów.