Co zrobić, jeśli wynajmujący nie dokona napraw nieruchomości

Nie należy lekceważyć poważnych napraw.

Wikepedia Commons

Odpowiedzialność wynajmującego za naprawy

Zbyt często ludzie wzdrygają się, słysząc słowo właściciel. W niektórych przypadkach ta skłonność do lęku jest zasłużona. Chociaż wielu właścicieli to osoby odpowiedzialne i opiekuńcze, jest wielu właścicieli nieruchomości, którzy uchylają się od obowiązku zapewnienia prawnie wymaganego obowiązku opieki płacącym najemcom. Właściciele decydują się na taką odpowiedzialność i niezależnie od relacji z najemcą muszą przestrzegać prawa, jeśli chodzi o naprawę szkód w mieniu.

Co zrobić, jeśli wynajmujący nie dokona terminowych napraw nieruchomości

Oto kilka wczesnych kroków, które należy podjąć, jeśli właściciel nie spieszy się z naprawą.

Skonsultuj się z leasingiem.Pierwszym krokiem po zauważeniu jakichkolwiek uszkodzeń lub problemów jest skonsultowanie się z leasingiem w celu uzyskania odpowiednich procedur dotyczących żądania naprawy. Postępuj zgodnie z instrukcjami zawartymi w umowie najmu. Dowiedz się, czy Twoja naprawa jest objęta warunkami umowy leasingu. Na przykład, jeśli uszkodzisz nieruchomość przez własne zaniedbanie, wynajmujący może nie być odpowiedzialny za naprawy. Jeśli umowa najmu stanowi, że wszystkie wnioski o naprawę muszą być rozpatrzone na piśmie, pamiętaj, aby je wysłać. Chociaż może się to wydawać biurokracją, większość stanów nie zezwala właścicielom na wejście do nieruchomości bez pisemnego wniosku o usługi lub 24-godzinnego pisemnego powiadomienia najemcy, że planują wejść do lokalu z jakiegokolwiek powodu. W Twoim najlepszym interesie jest zawsze przesyłanie pisemnych wniosków z datą złożenia wniosku. Zawsze przechowuj kopię w swoich osobistych aktach.
Poznaj lokalne przepisy. Musisz dobrze rozumieć przepisy obowiązujące w Twoim stanie. Prawie każdy stan ma prawo gwarantujące zamieszkanie, które wyraźnie określa, że każdy właściciel ma obowiązek zapewnić najemcy mieszkanie nadające się do zamieszkania. Takie przepisy stanowe chronią najemców przed potencjalnymi panami slumsów. Prawa stanowe zastępują pisemne i ustne umowy i porozumienia. Jeśli konieczne naprawy powodują, że nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania, w większości stanów prawo jest po Twojej stronie, niezależnie od warunków umowy najmu lub umowy. Niektóre stany, takie jak Floryda, dają najemcy prawo do wstrzymania płatności czynszu wynajmującemu, jeśli naprawa się nie powiedzie. W innych stanach wstrzymywanie czynszu jest nielegalne. Jeśli nie znasz swojego prawa stanowego w tej kwestii, najlepiej skonsultuj się z prawnikiem w swoim stanie.
Wyślij list polecony. Jeśli podjąłeś kroki w umowie najmu, aby naprawić problem, a wynajmujący nie podjął działania, nadszedł czas, aby wysłać właścicielowi oficjalny (lub drugi urzędnik) wniosek o naprawę na piśmie. Drugie pismo należy przesłać wraz z kopią oryginalnego wniosku (jeśli zachowano) i przesłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W ten sposób otrzymasz dokument prawny potwierdzający, że wniosek został złożony i odebrany przez wynajmującego. Próba eksmisji z powodu żądania naprawy lokalu jest przestępstwem. Jeśli podejrzewasz, że masz tego typu bezdusznego właściciela, koniecznie skontaktuj się z nim na piśmie, aby się chronić.

Kwestie do rozważenia przed eskalacją sytuacji

Jeśli właściciel nie jest pomocny, może być konieczne podjęcie raczej drastycznych środków. Zanim to nastąpi, powinieneś zbadać swoją sytuację, aby sprawdzić, czy te środki są uzasadnione.

Istnieje poważny problem z zamieszkaniem. Problem musi stanowić zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa. Drobna uciążliwość lub wada nie oznacza, że powinieneś podjąć działania przeciwko wynajmującemu.
Nie spowodowałeś szkód. Nie masz sprawy, jeśli Ty lub Twoi goście sami spowodowaliście problem.
Przestrzegałeś wszystkich zasad powiadamiając właściciela. Musisz poinformować wynajmującego o problemie i dać mu rozsądną szansę na jego naprawienie. W niektórych stanach obowiązują przepisy dotyczące minimalnego okresu wypowiedzenia, jeśli problem nie jest nagły.
Nie zalegasz z czynszem. Jeśli masz plany potrącenia czynszu lub potrącenia kosztów naprawy z czynszu, nie możesz zalegać z płatnościami. Większość obszarów, w których można potrącać czynsz u źródła, wymaga uiszczenia płatności.
Chcesz stracić najem. Podjęcie działań prawnych przeciwko właścicielowi najprawdopodobniej nie przyniesie mu uznania. W większości stanów obowiązują przepisy chroniące lokatorów przed odwetem, takim jak podniesienie czynszu lub eksmisja, ale niektóre stany nie oferują takiej ochrony. Poznaj swoje prawa i pamiętaj o tym, zanim cokolwiek zrobisz.

Poważny wyciek to poważny problem.

Wikipedia Commons

Eskalacja sprawy przeciwko wynajmującemu

W tym momencie większość właścicieli potwierdzi Twoje żądanie naprawy. Jeśli właściciel nieruchomości nadal odmawia wykonania żądanych napraw lub je odrzuca, czas eskalować sprawę. Oto kilka czynności, które możesz wykonać.

Zgłoś się do inspektora budowlanego lub sanitarnego. Jeśli Twoja naprawa ma charakter pilny i stanowi zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa Ciebie i Twojej rodziny, będziesz chciał zrobić wiele zdjęć i filmów przedstawiających problem z sygnaturami czasowymi. Zabierz swoje zdjęcia, nagrania wideo i kopie listów do wydziału inspekcji hrabstwa lub gminy. Biura te są zwykle zlokalizowane w Wydziale Zdrowia i Opieki Społecznej lokalnego Departamentu Usług Socjalnych. W przypadku nagłych problemów, które mogą prowadzić do choroby i obrażeń, inspektor okręgowy podejmie szybkie działania w celu sprawdzenia szkód. W przypadku stwierdzenia, że niezbędne naprawy są pilne, agent ten będzie miał prawo zmusić wynajmującego do dokonania naprawy w określonym terminie lub grozi mu znaczna kara prawna.
Wstrzymaj czynsz. Możesz to zrobić tylko wtedy, gdy zezwalają na to przepisy stanowe i lokalne, więc wykonaj swoje badania. Nawet jeśli możesz to zrobić, być może będziesz musiał przelać pieniądze z czynszu na rachunek powierniczy. Ma to na celu pokazanie, że nie próbujesz mieszkać w nieruchomości za darmo. Zatrzymanie czynszu u źródła, jeśli nie jest to dozwolone, może skutkować eksmisją i pozwem.
Napraw problem i odliczenie od czynszu. Ta czynność, zwana naprawą i odliczeniem, nie jest wszędzie dozwolona. Nawet jeśli jest to dozwolone, dotyczy to tylko głównych problemów związanych z zamieszkaniem. W tym miejscu wykonasz naprawy za własne pieniądze i odliczysz kwotę z czynszu. Nie jest to oczywiście najlepszy sposób postępowania, jeśli problem jest bardzo kosztowny.
Wyprowadzać się. Można to zrobić tymczasowo lub na stałe. W niektórych stanach właściciel musi zapłacić za mieszkanie tymczasowe, jeśli są przeprowadzane naprawy nakazane przez sąd. Możesz być w stanie zerwać umowę najmu bez żadnych konsekwencji, jeśli wynajmujący nie będzie w stanie rozwiązać Twojego problemu.
Pozwać właściciela. Możesz wnieść pozew, jeśli nieruchomość nie spełnia standardów zamieszkania. Większość tego rodzaju procesów ma na celu obniżenie stawek. Zasadniczo oznacza to otrzymanie rekompensaty za różnicę między zapłaconym czynszem a rzeczywistą wartością wynajmowanego lokalu. Możesz również pozwać, jeśli twoja własność została uszkodzona, na przykład meble osobiste z nieszczelnego dachu.

Kiedy mogę zgłosić wynajmującego inspektorowi?

Oto kilka potencjalnych powodów, dla których możesz zgłosić inspektorowi swój budynek lub właściciela.

Szkodniki: jeśli w posiadłości są szczury, karaluchy lub pluskwy, możesz zgłosić inspektorowi zdrowia.
Pleśń: należy zgłosić pleśń, ponieważ może powodować problemy z oddychaniem.
Ołów: starsze właściwości mogą zawierać ołów, który może stanowić zagrożenie dla zdrowia.
Brak niezbędnych usług: możesz złożyć raport, jeśli nie masz bieżącej wody, prądu lub ciepła.
Instalacja wodno-kanalizacyjna: Najemcy mają prawo do sprawnej kanalizacji.
Gromadzenie się śmieci: możesz zgłosić wynajmującego, jeśli odpady nie są odbierane.
Problemy strukturalne: Możesz skontaktować się z wydziałem zdrowia, jeśli budynek nie jest strukturalnie zdrowy i stanowi potencjalne zagrożenie.

Co to jest odwet ze strony wynajmującego?

Odnosi się to do wszelkich nielegalnych działań, które wynajmujący podejmuje w następstwie wszelkich zgłoszeń złożonych władzom. Może to obejmować podniesienie czynszu, odmowę przedłużenia umowy najmu, złożenie pozwu eksmisyjnego lub stworzenie drobnych niedogodności, takich jak opróżnienie basenu lub odcięcie usług kablowych.

Możesz pozwać wynajmującego do sądu w związku z odwetem. Dobrą wiadomością jest to, że w wielu stanach obowiązują przepisy, które zakładają odwet, jeśli takie działania nastąpią w określonym czasie od zgłoszenia wynajmującego. Pamiętaj, aby sprawdzić lokalne i stanowe przepisy.

Czy właściciel może sprawić, by najemca zapłacił za naprawy?

Ustalenie, czy Ty lub Twój wynajmujący płaci za naprawy, często zależy od tego, co zostało uszkodzone i jak doszło do szkody. Zwykle musisz zapłacić za naprawy, jeśli szkoda została spowodowana przez Ciebie lub Twoich gości. Właściciel mieszkania nie jest również zobowiązany do naprawienia lub opłacenia napraw wszelkich szkód kosmetycznych, które nie mają wpływu na przydatność mieszkania do zamieszkania. Krótko mówiąc, wynajmujący są zobowiązani do dokonywania napraw tylko takich rzeczy, jak hydraulika i ogrzewanie lub czegokolwiek objętego umową najmu, co nie zostało przez Ciebie uszkodzone.

Właściciel nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za klęski żywiołowe

Odpowiedzialność wynajmującego podczas klęski żywiołowej

W przypadku klęski żywiołowej, takiej jak powódź, pożar lub tornado, najemcy nie mogą pociągnąć wynajmującego do odpowiedzialności za klęskę. Utrata rzeczy osobistych może być objęta ubezpieczeniem najmu najemcy, ale właściciel nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za utratę rzeczy osobistych.

W przypadku wystąpienia klęski żywiołowej i zniszczenia wynajmowanej nieruchomości obowiązkiem właściciela jest jak najszybsze naprawienie tej nieruchomości i nadanie jej do zamieszkania. W takim przypadku wynajmujący nie jest odpowiedzialny za zapewnienie alternatywnego schronienia i mieszkania dla najemców. Najemcy mają możliwość wykupienia ubezpieczenia wynajmu, które zapewnia tymczasowe zakwaterowanie i prowizje, jeśli to nastąpi.

Jednak w większości stanów, jeśli wynajmowana jednostka zostanie zniszczona w wyniku klęski żywiołowej, dzierżawa staje się nieważna i niewykonalna. Wynajmujący nie może zmusić najemcy do pozostania w nienadającym się do zamieszkania lokalu do wynajęcia, a najemców nie można pozywać za opuszczenie lokalu do mieszkania.

Infestacja karaluchów, pluskiew i gryzoni

Jeśli podpiszesz umowę najmu nieruchomości, ważne jest, aby wcześniej zrozumieć, czy wynajmujący zapewni planowe zabiegi zapobiegawcze przeciwko owadom i innym szkodnikom. Jeśli nie ma o tym wzmianki w Twojej umowie najmu, uzasadnione jest zażądanie tej usługi przed podpisaniem umowy. W przypadku niektórych umów odpowiedzialność spoczywa na najemcy.

Jeśli wprowadzasz się do domu i zauważysz karaluchy, owady lub mysie odchody, ważne jest, aby sfotografować ten dowód. Jeśli dom jest umeblowany, sprawdź materace i meble pod kątem obecności pluskiew i natychmiast powiadom wynajmującego, jeśli coś zostanie wykryte.

Jeśli inwazja nastąpi później, wina spada na najemcę. W takim przypadku wynajmujący może nie odpowiadać za opłacenie eksterminatora, a najemca może odpowiadać za szkody wyrządzone przez atakujące szkodniki.

Naprawy zagrażające bezpieczeństwu mają charakter pilny.