Omówienie rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w północnym Jorku

Wprowadzenie do North York

Toronto to jedno z najbardziej stabilnych finansowych centrów biznesowych na świecie. Przyczynia się to do rozwijającego się sektora usług finansowych. Tak samo, jak fakt, że Kanada wyszła z globalnego kryzysu finansowego lat 2007-2010 względnie bez szwanku. Rosnące znaczenie miasta na arenie międzynarodowej przyczyni się tylko do wzrostu popytu na powierzchnie biurowe i przemysłowe w Toronto.

North York znajduje się w centralnej dzielnicy Toronto. Jest na północ od Old Toronto, na wschód od Etobicoke i na zachód od Scarborough. Rozwijała się szybko od lat 70-tych dzięki rozwojowi North York City Center. Stało się drugim centrum gospodarczym miasta, rywalizującym tylko z centrum Toronto. Ludzie i firmy, które nie mogą znaleźć miejsca w centrum miasta, również coraz częściej nie mogą znaleźć tanich domów lub biur w północnym Jorku.

Lokalny sektor budowlany prawdopodobnie osiągnie dziesiąty rok z rzędu wzrostu w 2019 r., Ponieważ obszar ten ma trudności z zaspokojeniem popytu na nieruchomości. Na przykład stopa bezrobocia spadła do 6%, najniższego poziomu od lat dziewięćdziesiątych. Rosnąca populacja z kolei napędza popyt na usługi i nieruchomości komercyjne. Toronto jest świadkiem największej fali budowy i przebudowy biur od półtorej dekady. Jednak podaż i popyt rozkładają się nierównomiernie. Stwarza to radykalnie odmienne warunki na rynku nieruchomości w całym regionie Toronto.

Podczas gdy nieruchomości mieszkalne przyciągają uwagę potencjalnych inwestorów jako sposób na wzbogacenie się, nieruchomości komercyjne przeżywają boom w North York w Toronto.

Tamara Wilhite

Nieruchomości w stanie Toronto

Według The Financial Post , dostępność nieruchomości przemysłowych w całej Kanadzie spadła do historycznie niskiego poziomu 3,9% w 2018 r. Co ważniejsze, niedobór dostępnych nieruchomości przemysłowych nie zmniejszy się w najbliższym czasie. Z tego powodu czynsze za powierzchnie magazynowe w mieście wzrosły o 15% w 2018 r. Czynsze mogą wzrosnąć tak bardzo również w 2019 r., Ponieważ podaż nie może być wprowadzana do Internetu tak szybko, jak chcą ją zapełniać firmy.

Jednym z głównych czynników wzrostu czynszów za nieruchomości przemysłowe w GTA jest brak gruntów pod zabudowę. Nie ma wystarczającej ilości terenu na budowę nowych dużych obiektów przemysłowych. Wzrost liczby ludności w Toronto pozostaje silny. To sprawia, że deweloperzy przemysłowi konkurują i przegrywają, gdy ktoś inny kupuje ziemię pod budowę wieżowców. Modernizacja istniejących budynków lub inwestowanie w automatyzację w celu lepszego wykorzystania posiadanej przestrzeni nie zawsze jest opcją dla firm przemysłowych i handlowych, co powoduje, że wiele osób płaci za nowe obiekty, które nie będą dostępne online przez dwa lub więcej lat. Jednak wiele firm decyduje się na budowę własnych obiektów ze względu na zapewniane przez nie bezpieczeństwo.

Najemcy przemysłowi są wyrzucani, gdy duże budynki, w których się znajdują, są przebudowywane na cele mieszkalne. W końcu łatwiej jest zburzyć stary magazyn, aby mieć grunty pod budowę kamienicy, niż wyrywać rząd starych domów jednorodzinnych. Ponadto przekształcenie starych magazynów i powierzchni handlowych w przestronne lofty to tradycyjna metoda wprowadzania mieszkań na rynek. Burzenie tych samych budynków komercyjnych w celu uzyskania ziemi pod budowę mieszkań w średniej wysokości jest również proste, ponieważ nie eksmitujesz istniejących mieszkańców, aby zbudować lepsze, gęstsze zasoby mieszkaniowe.

Ponieważ pieniądze są tanie ze względu na niskie stopy procentowe, a wyceny zarówno gruntów, jak i budynków przemysłowych idą w górę, nastąpił gwałtowny wzrost liczby nowych budowli przemysłowych. Uważa się to za rozsądną inwestycję, ponieważ budynek będzie rósł na poziomie około 10% rocznie i chroni firmę przed dwucyfrowym wzrostem stawek czynszu.

Wszystko to wyjaśnia, dlaczego aktywność budowlana w Toronto wzrosła o 47% w 2018 roku. Największym problemem dla firm z Toronto jest brak odpowiednich lokalizacji tam, gdzie chcą lub muszą być. Idealne lokalizacje to blisko autostrad miejskich i skupisk ludności. W aglomeracji Toronto trwa budowa około ośmiu milionów stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej. Eksperci branżowi twierdzą, że wszystko to mogłoby zostać wchłonięte przez rynek ze względu na popyt. W rzeczywistości z około 7,3 miliona stóp kwadratowych nowej powierzchni w centrum miasta zostało już wynajęte na koniec 2018 roku.

Nieruchomości komercyjne w stanie North York

Ponad trzy miliony stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej w Greater Toronto Area zostało wchłonięte w ostatnim kwartale 2018 roku. Trzy czwarte z tego ma miejsce na rynkach GTA West, takich jak Milton, Mississauga i Brampton. Jednak popyt jest wysoki w całym obszarze metropolitalnym Toronto.

Rynek Greater Toronto Area Central - w tym North York - ma najniższy obszar dostępności przemysłowej GTA wynoszący zaledwie 0,8%. To wyjaśnia, dlaczego czynsze wywoławcze netto w North York przekroczyły siedem dolarów za stopę kwadratową. Stawki czynszów przemysłowych wzrosły o 23% w ujęciu rocznym w latach 2016-2018. Dla porównania, wzrost czynszów w latach 2014-2016 wyniósł tylko 0,8%.

Na koniec 2018 roku zasoby magazynowe North York wyniosły prawie 73 miliony stóp kwadratowych powierzchni. W tym czasie w budowie było około 900 000 stóp kwadratowych nowej powierzchni przemysłowej, chociaż w czwartym kwartale 2018 roku nic nie zostało ukończone. milionów stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej. Ogólny wskaźnik dostępności powierzchni magazynowej w North York na koniec 2018 roku wyniósł 1,2%.

Przyszłość rynku nieruchomości w północnym Jorku

Toronto jest najbardziej ograniczonym rynkiem przemysłowym w Ameryce Północnej. Ogólny rynek ma tylko 2,2% dostępności. Vancouver zajął drugie miejsce z wynikiem 2,4%. Dlaczego rośnie popyt na nieruchomości przemysłowe? Wynika to głównie z większego zapotrzebowania na magazyny, dystrybucję żywności i przestrzeń e-commerce. Idealną lokalizacją dla tych obiektów jest North York ze względu na trasy transportowe, takie jak Highway 400, Highway 401, Highway 404 i Don Valley Parkway. W rzeczywistości odcinek autostrady 401, który przebiega przez North York, jest najbardziej ruchliwym odcinkiem autostrady w Ameryce Północnej.

Współczynnik pustostanów w Toronto spadł do 3% w 2018 r. Popyt na powierzchnie biurowe w centrum miasta jest niewielki, ponieważ popyt utrzymuje się na wysokim poziomie z powodu silniejszego wynajmu od branży technologicznej i ogólnie silnego rynku pracy. Firmy technologiczne stanowiły 30% użytkowników powierzchni przemysłowych i handlowych w 2018 roku. Firmy coworkingowe są nowym konkurentem na tym rynku i wyróżniają się wynajmem wszelkich dużych powierzchni, które trafiają na rynek. Zwiększa to zapotrzebowanie na przestrzenie przemysłowe każdej wielkości. Jest nowa powierzchnia w budowie, która zostanie ukończona dopiero w 2021 roku.

Wszystko to sugeruje, że wyceny i stawki czynszów dla nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w North York będą nadal rosły w niskim dwucyfrowym tempie do 2021 roku. i prawdopodobnie przez wiele lat.

Bibliografia

„Czynsze za powierzchnie przemysłowe wzrosły o 15% w 2018 r., Na czele”, Real Estate News Exchange, 21 stycznia 2019 r.

„To nie tylko mieszkania - w Toronto również kończą się nieruchomości komercyjne”; The Financial Post, 17 lipca 2018 r.

„Markets to watch in 2019”; PriceWaterhouseCoopers, 12 kwietnia 2019 r.

„Toronto Industrial Snapshot”; Cushman i Wakefield; 11 kwietnia 2019 r.

„Perspektywy kanadyjskiego rynku nieruchomości na 2019 r.”; CBRE, 26 lutego 2019 r