Spisu treści:
Zwrot gotówki za gotówkę (CoC) zapewnia inwestorom w nieruchomości szybki i łatwy sposób porównania rentowności podobnych nieruchomości inwestycyjnych lub porównania jej z inną (inną niż nieruchomości) możliwością inwestycyjną.
W porządku, ale mając to na uwadze, należy zauważyć, że gotówka do gotówki nie jest szczególnie skutecznym narzędziem do pomiaru rentowności nieruchomości z czynszem i obecnie poświęca się mniej uwagi analizie inwestycji w nieruchomości niż kilka lat temu.
Jedna z wad polega na tym, że gotówka ze zwrotu gotówki nie bierze pod uwagę wartości pieniądza w czasie (tj. Pogląd, że dzisiejszy dolar jest wart więcej niż dolar w przyszłości). Zwrot gotówki do gotówki musi ograniczać się do prostego pomiaru przepływów pieniężnych z nieruchomości mieszkalnej w pierwszym roku, a nie do pomiaru przepływów pieniężnych z przyszłego roku.
Niemniej jednak gotówka za gotówkę nadal oferuje doświadczonym i początkującym inwestorom nieruchomości znaczące korzyści. Więc zagłębmy się.
metoda
Praktycznie rzecz biorąc, zwrot gotówki do gotówki mierzy stosunek przewidywanych przepływów pieniężnych z wynajmowanej nieruchomości w pierwszym roku do kwoty początkowej inwestycji gotówkowej dokonanej przez inwestora w celu zakupu nieruchomości na wynajem. Stąd gotówka zawsze wyrażana jest w procentach.
Definicje
Ponieważ „przepływy pieniężne w pierwszym roku” i „inwestycja początkowa” mają nadrzędne znaczenie w obliczeniach CoC, wydawało się, że konieczne jest wyjaśnienie każdego z nich.
- „Przepływy pieniężne w pierwszym roku” (lub roczne przepływy pieniężne) to kwota, jaką nieruchomość ma wygenerować w pierwszym roku działalności.
- „Inwestycja początkowa” (czasami nazywana inwestycją całkowitą) to całkowita kwota zainwestowanych środków pieniężnych, w tym zaliczka, punkty pożyczkowe i koszt nabycia (opłaty depozytowe i tytuły własności, koszty wyceny i kontroli).
Obliczenie
Formuła to:
Roczne przepływy pieniężne / całkowite inwestycje = zwrot gotówki do gotówki
Aby pokazać, jak wykonać obliczenia, rozważmy przykład.
Załóżmy, że jesteś zainteresowany zakupem budynku mieszkalnego przy następujących założeniach i chcesz ustalić, jaka byłaby Twoja stopa zwrotu z inwestycji w gotówce.
- Łącznie 6 jednostek
- Koszty nabycia: 5000 USD
- Czynsz: 1000 $ miesięcznie
- Dodatek na miejsce pracy: 5%
- Inne dochody: 720 USD rocznie
- Koszty operacyjne: 27 781 USD rocznie
- Rezerwy na wymianę: 1800 USD rocznie
- Kredyt hipoteczny: 350 000 USD,
- Punkty kredytowe: 3500 USD,
- Roczna płatność: 25181 USD
OK, teraz wykorzystajmy te dane do określenia „rocznego przepływu gotówki” i „całkowitej inwestycji” wymaganych do obliczenia stopy zwrotu gotówki.
Roczne przepływy pieniężne
- Planowany dochód brutto ((6 jednostek x 1000 USD) x 12): = 72000 USD
- Dochód operacyjny brutto (GSI - wakat + inne dochody): 72000 USD - 3600 + 720 = 69,120 USD
- Dochód operacyjny netto (GOI - koszty operacyjne): 69.120 USD - 27.781 = 41.331 USD
- Roczne przepływy pieniężne = (dochód operacyjny netto - rezerwa zastępcza - obsługa zadłużenia)
- Wynik: 41.331 $ - 1.800 - 25.181 = 14.350 $
Całkowita inwestycja
- Całkowita inwestycja = (zaliczka + koszty nabycia + punkty pożyczki)
- Wynik: 150 000 $ + 5 000 + 3500 = 158 500 $
Obliczenie
Roczne przepływy pieniężne / całkowite inwestycje = gotówka przy zwrocie gotówki
14 350 USD / 158 500 USD = 9,05%
Teraz, gdy wiesz, że ta konkretna inwestycja w nieruchomości daje 9,05% zwrotu gotówki do gotówki, możesz porównać ją z innymi podobnymi nieruchomościami inwestycyjnymi lub alternatywnymi inwestycjami, takimi jak T-Bill, i zdecydować, czy kontynuować zakup.
Próbka (CoC w raporcie)
Próbka (obliczenie CoC)
© 2008 James Kobzeff