Jak eksmitować podnajemcę w San Francisco

Moi dwaj współlokatorzy i ja niedawno mieliśmy poddzierżawcę, którego będę nazywał Straszną Ludzką Istotą. Ten facet był konfrontacyjny, głośny, arogancki i lekceważący; totalny szarpnięcie. Próbując się go pozbyć, dowiedzieliśmy się wiele o prawie lokatorskim i eksmisji w naszym rodzinnym mieście San Francisco.

To jest stan, w którym Straszna Istota Ludzka opuściła swój pokój, kiedy w końcu się wyprowadził.

Christy K.

Szybkie ostrzeżenie

Eksmisja jest niezwykle trudna w San Francisco. Przepisy dotyczące najmu w granicach miasta są mocno nachylone na korzyść najemców. Przepisy te mają na celu ochronę praw najemców, ale uniemożliwiają właścicielom i głównym najemcom eksmisję problematycznych najemców. Jeśli masz mocne argumenty za eksmisją, pamiętaj, aby robić wszystko zgodnie z księgami i konsultować się z prawnikiem przez cały proces, aby uchronić się przed procesami sądowymi.

Jeśli nie masz mocnych argumentów za eksmisją, najlepszym rozwiązaniem jest rozwiązanie problemu z poddzierżawcą na osobności.

Rodzaje relacji najemców

Cotenant: Cotenant to ktoś, kto ma równą pozycję z tobą jako najemcą. Jeśli dwie lub więcej osób wspólnie wynajmuje nieruchomość i wszystkie podpisują umowę najmu, osoby te są współ najemcami.
Główny najemca: Główny najemca to osoba, która podpisała pierwotną umowę najmu lub umowę z właścicielem lub zarządcą nieruchomości. Wszystkie osoby objęte pierwotną umową najmu są głównymi najemcami, a także są wzajemnymi współlokatorami.
Podnajemca: Podnajemca to osoba, która podnajmuje lub wynajmuje powierzchnię od jednego lub wszystkich głównych najemców. Podnajemca niekoniecznie musi mieć jakiekolwiek umowy z właścicielem lub zarządcą nieruchomości (chociaż większość właścicieli wymaga zgody wszystkich podnajemców na ich nieruchomości). Jeżeli główny najemca podnajmuje więcej niż jednego podnajemcę, ci podnajemcy są również współdzierżawcami.

Współnajemcy nie mogą eksmitować się wzajemnie, a podnajemca nie może eksmitować głównego najemcy. Jednak w pewnych okolicznościach główny najemca może być w stanie eksmitować podnajemcę.

Właściciele i eksmisja

Poinformowanie wynajmującego o problemie może wydawać się najłatwiejszym sposobem eksmisji sublokatora, ale w rzeczywistości wynajmujący lub zarządca prawdopodobnie nie będzie w stanie pomóc. Właściciel nie może eksmitować tylko jednej osoby. Nawet jeśli możesz udowodnić, że masz Just Cause za eksmisję Twojego poddzierżawcy, Twój wynajmujący może tylko eksmitować wszystkich osób objętych umową najmu, tym samym negując Twoją umowę z podnajemcą.

Dobrze jest informować wynajmującego lub zarządcę o wszelkich poważnych problemach między współlokatorami, ale umowa poddzierżawcy jest zawarta z głównym najemcą, a nie z wynajmującym (nawet jeśli właściciel mógł wyrazić zgodę, wymagać sprawdzenia przeszłości itp.) Główni najemcy są zazwyczaj jedynymi, którzy mogą eksmitować podnajemcę.

Czy Twój podnajemca jest legalny?

Zanim podejmiesz próbę eksmisji swojego podnajemcy, musisz ustalić, czy wynajmuje on legalnie. Czy masz pozwolenie lub zgodę właściciela lub zarządcy nieruchomości na podnajęcie nieruchomości? Czy Twoja umowa najmu zapewnia warunki do podnajmu?

Jeśli Twój poddzierżawca zajmuje nieruchomość bez wiedzy lub pozwolenia wynajmującego, próba eksmisji jest prawie gwarantowana, co również skutkuje eksmisją. Ponadto, jeśli wynajmujący się o tym dowie, może podjąć kroki prawne przeciwko tobie za naruszenie umowy, a poddzierżawca może podjąć kroki prawne przeciwko tobie za bezprawną eksmisję.

Jeśli jesteś na tej łodzi, najlepiej jest załatwić sprawy prywatnie ze swoim sublokatorem lub wyprowadzić się samemu.

Nie próbuj oskarżać swojego sublokatora o wtargnięcie lub twierdzić, że lokuje się nielegalnie przed wynajmującym. Jeśli podnajemca może udowodnić, że mieszkał na nieruchomości (otrzymując pocztę, czeki na czynsz i media itp.), Może nadal być w stanie podjąć kroki prawne przeciwko tobie za bezprawną eksmisję
Czy próbować tłumaczyć swojej sublokator tym jeśli główny najemca lub najemcy się wyprowadzą, i tak będą musieli opuścić mieszkanie, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie czynszu w San Francisco, ponieważ nie ma on umowy prawnej z właścicielem. (Zasadniczo, jeśli sprawią, że sprawy będą tak złe, że wyprowadzisz się, aby od nich uciec, będą SOL za mieszkanie).

Jeśli Twój poddzierżawca ma zgodę właściciela, tak jak zrobił to z nami The Horrible Human Being, czytaj dalej.

Czy Twój dom lub mieszkanie jest kontrolowane?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie w San Francisco został zbudowany po czerwcu 1979 r., Masz szczęście. Te nowsze budynki nie podlegają przepisom dotyczącym kontroli czynszu, a proces eksmisji jest znacznie łatwiejszy. Powinieneś być w stanie odpowiednio powiadomić poddzierżawcę, a następnie rozpocząć proces eksmisji.

Jeśli Twój dom lub mieszkanie w San Francisco został zbudowany przed czerwcem 1979 r., Tak jak nasz, eksmisja Twojego sublokatora będzie znacznie trudniejsza. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej.

Jak dowiedzieć się, kiedy powstał mój dom?

http://www.zillow.com/

Jeśli nie wiesz, kiedy Twój dom został zbudowany, Zillow jest dobrym miejscem do rozpoczęcia. Ma daty opublikowane dla wielu budynków w San Francisco. Po prostu wpisz swój adres, wybierz poprawny wynik i poszukaj daty w sekcji „rok budowy”.

Typowe domy i apartamenty w San Francisco zostały zbudowane przed 1979 r., A zatem podlegają przepisom dotyczącym kontroli czynszu zgodnie z rozporządzeniem w sprawie czynszu w San Francisco.

Mudflattop via Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 uzasadnionych powodów eksmisji w San Francisco

Jeśli Twój wynajmowany dom lub mieszkanie w San Francisco podlega kontroli czynszu, czas podejść bliżej i osobiście zapoznać się z 15 uzasadnionymi przyczynami eksmisji. Te dające się wykluczyć przyczyny to ostatni ślad nadziei. Są JEDYNYM sposobem legalnej eksmisji:

Najemca przestał płacić czynsz, często płaci z opóźnieniem lub często zwraca czeki
Najemca naruszył umowę najmu lub najmu i nie rozwiązał problemu za wypowiedzeniem
Najemca powoduje uciążliwość, niszczy nieruchomość lub „powoduje znaczną ingerencję w komfort, bezpieczeństwo lub przyjemność właściciela lub innych najemców w budynku”
Najemca prowadzi na nieruchomości nielegalne działania
Wcześniejsza umowa najmu lub dzierżawy najemcy wygasła, a najemca odmawia przedłużenia na takich samych lub równoważnych warunkach
Najemca odmówił wynajmującemu dostępu do nieruchomości (w celu napraw, ulepszeń itp.)
Główni najemcy wyprowadzają się, pozostawiając podnajemcę bez zgody lub umowy z wynajmującym
Wynajmujący chce wprowadzić siebie lub bliskiego krewnego do lokalu na okres 36 kolejnych miesięcy lub dłużej
Właściciel chce sprzedać lokal, który zgodnie z prawem został przekształcony w kondominium
Wynajmujący dąży do wyburzenia lokalu lub usunięcia go z rynku wynajmu
Właściciel chce tymczasowo usunąć lokal z rynku wynajmu, aby „przeprowadzić ulepszenia kapitałowe lub remont”
Właściciel chce przeprowadzić „istotną rehabilitację”
Wynajmujący chce usunąć cały budynek z rynku wynajmu
Właściciel chce odzyskać posiadanie lokalu na mniej niż 30 dni, aby poradzić sobie z problemami z farbą ołowiową, zgodnie z wymogami Kodeksu Zdrowia San Francisco
Wynajmujący chce zburzyć jednostkę w celu odbudowy

UWAGA: Jeśli wynajmujący również mieszka w wynajmowanym lokalu, może eksmitować bez Just Cause. Jeśli wynajmujesz miejsce w domu właściciela, rozważ poproszenie go o pomoc.

Numery 1–4 to jedyne przypadki, które dotyczą relacji między głównym najemcą a podnajemcą. Numery 5-15 muszą być egzekwowane przez wynajmującego i zwykle muszą skutkować eksmisją wszystkich najemców, w tym głównych najemców (więc nie próbuj przekonywać wynajmującego do ich egzekwowania, chyba że tobie też nie przeszkadza wyrzucenie).

Tylko przyczyny 1–4

Przeanalizujmy po kolei sprawiedliwe przyczyny.

Just Cause # 1: Najemca przestał płacić czynsz, często płaci z opóźnieniem lub często zwraca czeki.

Jeśli Twój podnajemca narusza umowę najmu poprzez palenie w lokalu, trzymanie zwierzęcia domowego, dokonywanie nieautoryzowanych zmian w lokalu itp., Możesz mieć dobre podstawy do eksmisji.

Pamiętaj, aby zanotować, kiedy i jak Twój podnajemca naruszył umowę najmu. Być może będziesz musiał użyć tych informacji później, jeśli spróbuje walczyć z eksmisją.
Wystaw 3-dniowe powiadomienie, aby poprawić lub zwolnić.
Jeśli nie naprawił naruszenia lub opuścił lokal, rozpocznij proces eksmisji.
Jeśli on / ona naprawił naruszenie, nadal możesz mieć możliwość eksmisji, ale będziesz musiał udowodnić, że podnajemca zwykle i poważnie narusza umowę najmu.

Just Cause # 3: Najemca powoduje uciążliwość, niszczy nieruchomość lub „powoduje znaczną ingerencję w komfort, bezpieczeństwo lub przyjemność właściciela lub innych najemców w budynku”.

Jest to niestety najtrudniejsze do wyegzekwowania. Straszny człowiek nie płacił za późno, nie naruszał umowy ani nie robił nic nielegalnego, ale z pewnością mieliśmy go z numerem 3. Stale toczył słowne bójki, robił mnóstwo hałasu i nie pozwalał nam zasnąć o każdej porze. Skonsultowaliśmy się z prawnikiem w sprawie eksmisji go z tych powodów. Prawnik wyjaśnił, że skoro język # 3 jest tak niejasny, sądy bardzo niechętnie go egzekwują.

Zasadniczo, aby dokonać eksmisji na tej podstawie, główny lokator musi udowodnić, że podnajemca zagraża lub grozi mu swoim zachowaniem lub udowodnić w aktach policyjnych, że podnajemca często skarżył się na hałas, spowodował zakłócenia w domu itp.
Prawnik zasadniczo powiedział nam, abyśmy nie zawracali sobie głowy eksmisją za pomocą Just Cause # 3, ponieważ sprowadziłoby się to tylko do sytuacji, którą powiedział / ona powiedział w sądzie, a dowody musiałyby być wyjątkowo wyraźne i przekonujące, aby można je było eksmitować.

Just Cause # 4: Najemca prowadzi nielegalne działania na nieruchomości.

Jeśli Twój podnajemca angażuje się w nielegalne zachowanie na terenie nieruchomości, masz bardzo mocne podstawy do eksmisji.

Przestępstwo musi być poważne i obejmować jednostkę (np. Twój podnajemca robi metę w swoim pokoju lub prostytuuje się na terenie posesji).
Poinformuj natychmiast wynajmującego i policję. Być może będziesz musiał udowodnić, że Twój podnajemca wykonywał nielegalne czynności, a zgłoszenie policyjne jest naprawdę jedynym sposobem, aby to zrobić.
Daj 3-dniowe powiadomienie o opuszczeniu.
Jeśli podnajemca nie opuści lokalu w ciągu 3 dni, należy rozpocząć proces eksmisji w sądzie.

Nasza historia

W końcu moi współlokatorzy i ja nie mieliśmy podstaw do eksmisji Strasznego Człowieka. Ale zebraliśmy się razem i wszyscy poprosiliśmy go, żeby się wyprowadził. Zgodził się, ponieważ nie był świadomy, że nie możemy go legalnie eksmitować, albo dlatego, że po prostu nie chciał mieszkać z trzema innymi osobami, które odmówiły tolerowania jego złego zachowania. Nie spieszył się ze znalezieniem nowego miejsca i nie mogliśmy przyspieszyć tego procesu, ale po miesiącu w końcu się wyprowadził.

(Oczywiście nie bez uczynienia rzeczy nieszczęśliwymi dla nas. Pozostawił swój pokój w obrzydliwym bałaganie, krzyczał nam w twarz, odmówił zapłaty za kilka ostatnich dni czynszu i zostawił szeroko otwarte drzwi do naszego domu, kiedy skończył się przeprowadzać. Ale i tak wszyscy toastowaliśmy za dzień, byliśmy bardzo zadowoleni, że go nie ma).

Jak uchronić się przed złym poddzierżawcą

Musieliśmy przejść przez fatalne doświadczenie z Okropną Ludzką Istotą, ale wiele się nauczyliśmy o przepisach dotyczących podnajmu i eksmisji. Korespondowaliśmy również z San Francisco Tenants Union e-mailem i otrzymaliśmy kilka dobrych rad, jak upewnić się, że taka sama sytuacja już się nie powtórzy. Oto kilka porad:

Upewnij się, że Twój podnajemca został zatwierdzony przez właściciela lub zarządcę nieruchomości, zanim go wprowadzisz.
Przygotuj pisemną umowę poddzierżawy, w której Twój podnajemca zrzeka się swoich praw do ochrony Just Cause. Jest to całkowicie legalne i umożliwia głównym lokatorom eksmisję podnajemców z powodów innych niż 15 przyczyn sprawiedliwych.
Zawrzyj w swojej pisemnej umowie poddzierżawy, że pierwszy miesiąc jego / jej pobytu w lokalu jest okresem próbnym i jeśli wszyscy główni najemcy są zadowoleni z sytuacji, poddzierżawca będzie mógł pozostać, ale jeśli nie, podnajem zgodzi się opuścić w tym czasie.
Pobieraj od podnajemców kaucję, nawet jeśli nie jest to wymagane przez Twojego wynajmującego lub zarządcę nieruchomości, i uwzględnij określone przypadki, w których część pieniędzy z kaucji może zostać zatrzymana w Twojej umowie poddzierżawy (np. Na pokrycie niezapłaconego czynszu, niezapłaconych opłat za media, zniszczenia lokalu)).

Przykładowa umowa poddzierżawy

Oto umowa, której ja i moi współnajemcy używamy teraz do podnajmu. Upewnij się, że umowa została podpisana i opatrzona datą przez poddzierżawcę i wszystkich głównych najemców. Każda osoba powinna mieć własną podpisaną i opatrzoną datą kopię, a właściciel może również chcieć kopii.

Umowa poddzierżawy dla domeny

Rozumiem, że mogę zakończyć moją rezydencję w dowolnym momencie iz dowolnego powodu, pod warunkiem, że dam 30 dni wypowiedzenia głównym najemcom.

Rozumiem, że moja kaucja zostanie mi zwrócona po zwrocie lokalu głównym najemcom, ale pieniądze te mogą zostać zatrzymane za uszkodzenia lokalu, niezapłacony czynsz lub niezapłacone media.

Zrzekam się mojego prawa do uzasadnionej ochrony i zgadzam się, że mogę zostać eksmitowany z dowolnego powodu, w tym z powodów innych niż przyczyny eksmisji, o ile główni najemcy zapewnią 30-dniowe powiadomienie o opuszczeniu lokalu.

Wyrażam zgodę na wpłacanie kaucji za pokój jednoosobowy i miesięczny czynsz tak długo, jak pozostanie całkowity czynsz za dom.

Rozumiem, że moja rezydencja pod adresem oczekuje na miesięczny okres próbny. Rozumiem, że moja rezydencja również oczekuje na zatwierdzenie przez zarządcę nieruchomości.

Rozumiem, że będę odpowiedzialny za część mediów podzieloną równo między mieszkańców.

Dalsze czytanie

San Francisco Tenants Union

Ta strona zawiera wyjaśnienie 15 słusznych przyczyn eksmisji.
San Francisco Rent Board

Ta strona zawiera więcej informacji na temat uzasadnionych przyczyn eksmisji