Jak zyskać na biznesie self storage: pierwsze kroki

Nasz pięknie zagospodarowany magazyn samoobsługowy.

Może jesteś podobny do mnie i cieszysz się wspaniałą karierą, a może po prostu szukasz innego rodzaju biznesu, aby rozpocząć.

Przez dwadzieścia pięć lat jako inżynier budownictwa pracowałem z wieloma właścicielami firm, deweloperami i przedsiębiorcami, ale większość z nich nie miała stylu życia, elastycznych harmonogramów pracy i dochodów, których pragnąłem. Był jeden facet, który miał zarówno czas, jak i pieniądze, i był właścicielem firmy samoobsługowej. Jego wizyta w moim gabinecie zmieniła moje życie. Pozwólcie, że podzielę się tym, czego nauczyłem się podczas tej wizyty i później na własne oczy przekonałem się, że jest to prawdą.

Korzyści z posiadania Self Storage

Bądź swoim własnym szefem: poza tym prawie nie ma pracowników w porównaniu z większością firm i nie ma polityki firmy, którą trzeba się zajmować na co dzień. Magazyn samoobsługowy to biznes kierowany przez menedżerów.
Elastyczny harmonogram pracy: mogłem dalej pracować w moim biznesie inżynierskim w pełnym wymiarze godzin. Pewnego dnia zastąpiłem dochód z inżynierii i mogłem przejść na emeryturę. Teraz mój menadżer prowadzi codzienną działalność w moich trzech lokalizacjach samoobsługowych, podczas gdy ja zajmuję się całościowym obrazem i od czasu do czasu pracuję w biurze dla przyjemności.
Kontroluj swoją przyszłość i bezpieczeństwo: nawet jako właściciel firmy inżynieryjnej godzinami handlowałem dolarami. A dnia nigdy nie było wystarczająco dużo godzin. Magazyn samoobsługowy zapewnia rodzaj pozostałego dochodu na całe życie po uruchomieniu go na wszystkich cylindrach. I przez cały czas budujesz kapitał, aby mieć dochód z emerytury, kiedy będziesz gotowy!
Szansa na rozwój i ograniczone ryzyko: byłem gotów ciężko pracować, ale nie chciałem ryzykować wszystkiego, co już osiągnąłem, więc szukałem rozwijającej się branży, wysokich zysków i wysokich wskaźników sukcesu. Jeśli spojrzysz na branżę magazynów samoobsługowych, tak jak ja, zauważysz, że samo-magazynowanie ma wyższe długoterminowe stopy zwrotu ze wszystkich głównych kategorii nieruchomości, w tym mieszkań, budynków biurowych, nieruchomości przemysłowych i handlu, a ich budowa jest niższa.

Jak zacząć

Wykonanie pierwszego kroku jest najtrudniejszą częścią. Pierwszy magazyn samoobsługowy zaprojektowałem 20 lat temu jako młody inżynier budownictwa. Nie wiedziałem nawet, co to jest, dopóki klient nie podał mi szczegółów, zaprojektowałem to i uzyskałem akceptację Komisji Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego. Od tego czasu zaprojektowałem wiele podobnych obiektów. Niedawno zaplanowałem, zaprojektowałem, zbudowałem i obsługuję dwa własne magazyny, których jestem właścicielem i buduję swój pierwszy międzynarodowy obiekt w Kanadzie. Uczyłem się z prawdziwych doświadczeń życiowych i uczę się każdego dnia.

Pierwsze kroki

Niektórzy ludzie mogą ci powiedzieć, że samodzielne przechowywanie jest łatwe, nie wymaga dużo planowania, czasu ani pieniędzy z własnej kieszeni i zawsze przynosi zyski. Strzec się. Nie ma nic bardziej mylnego. W przypadku typowego obiektu o powierzchni 50 000 stóp kwadratowych zainwestujesz około 400 000 do 500 000 USD z własnych pieniędzy, pożyczysz od 3 do 5 milionów dolarów z banku i osobiście spędzisz setki godzin przed wynajęciem pierwszego lokalu. Ale właściwie zaplanowany, obsługiwany i finansowany obiekt może być bardzo satysfakcjonującym i dochodowym biznesem.

Wybór miejsca

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Jest to najważniejszy czynnik decydujący o powodzeniu biznesu magazynów samoobsługowych. Polecam poszukać nieruchomości na drodze o średnim dziennym natężeniu ruchu wynoszącym co najmniej 10 000 pojazdów dziennie i zalecanym średnim dziennym natężeniu ruchu wynoszącym 20 000 pojazdów lub więcej. Zacznij rozmawiać ze wszystkimi, od lokalnego agenta nieruchomości, bankiera, urbanisty i innych operatorów samoobsługowych.

Każda nieruchomość jest wyjątkowa, a każde miasto ma zwykle określone przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które mają wpływ na ilość miejsca do przechowywania na danej nieruchomości. Zwykle potrzeba 4-5 akrów na budynek jednopiętrowy i 2 akry na budynek wielokondygnacyjny. Często producenci budynków wykonują wstępne układy bez żadnych opłat.

Projekt

Wczesne zaangażowanie inżyniera i dostawcy usług budowlanych jest niezbędne dla dobrze zaprojektowanego obiektu. Możesz również uzyskać świetne pomysły, czytając publikacje branżowe i odwiedzając istniejące magazyny. W trakcie projektowania warto również rozpocząć marketing swojego obiektu.

Atesty prawne

Nie lekceważ szczegółów i planów, które będą wymagane. Często wymagane będą prawie kompletne plany budowy i terenu. Nie lekceważ czasu potrzebnego do uzyskania zezwoleń regulacyjnych. Jest to krytyczny etap, na którym często wymagany jest kompromis. Umowa kupna powinna zawierać 12-miesięczne ramy czasowe, nawet jeśli za kolejne 6 miesięcy musisz zapłacić dodatkowo.

Budowa

Im bardziej szczegółowe są twoje plany i dokumenty budowlane, tym mniej przekroczeń kosztów będzie miał twój projekt. Powinieneś mieć jeden punkt kontaktowy ze wszystkimi kontrahentami i chcesz być dostępny codziennie na miejscu. Nikt nie ochroni twoich pieniędzy i interesów tak dobrze jak ty.

Operacje, pracownicy i systemy

Twoim zasobem numer jeden są pracownicy. Prowadzimy obiekt o powierzchni 50 000 stóp kwadratowych, w którym pracuje jeden kierownik i pracownik na pół etatu, który pracuje w soboty. Zatrudniaj pracowników na podstawie ich umiejętności interpersonalnych, umiejętności mówienia i pisania, a przede wszystkim zdrowego rozsądku, a na końcu ich wiedzy o przechowywaniu. Zacznij dzień od stworzenia systemów i procedur, które usprawnią przepływ pracy. Pamiętaj, że przez lata będziesz miał wielu pracowników, więc pisemna dokumentacja jest krytyczna.

Marketing i sprzedaż

Marketing powinien rozpocząć się na długo przed otwarciem witryny, zaczynając od wyboru i projektu witryny. Powiedziałem to wcześniej, ale warto powtórzyć: dziewięćdziesiąt procent naszych najemców znalazło nas, przejeżdżając obok, internet i polecając nas od obecnych klientów. Ostatnie 10% pochodzi z pozostałej części naszego marketingu i reklamy. Ale ostatnie 10% może oznaczać różnicę między wyjściem na zero a osiągnięciem zysku. I tylko dlatego, że wchodzą do Twojego sklepu, nie oznacza, że będą wynajmować. Zdecydowana większość menedżerów self-storage to urzędnicy przyjmujący zamówienia, niektórzy to agenci obsługi klienta przyjmujący zamówienia. Wielcy menedżerowie to sprzedawcy.

Dziewięć rzeczy do zrobienia jako pierwsze

Zrób osobistą recenzję, aby upewnić się, że masz wiedzę, wystarczająco dużo czasu i pieniędzy lub masz możliwość dobrego startu.
Dołącz do lokalnego lub stanowego stowarzyszenia samoobsługowego i bierz udział w spotkaniach.
Zapisz się do magazynu branżowego, takiego jak Inside Self-Storage lub Mini-Storage Messenger .
Przeczytaj przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i terenów podmokłych w mieście, w którym chcesz kupić ziemię. Spotkaj się z inżynierem i planistą miasta, aby omówić proces wydawania pozwoleń na magazyn samoobsługowy.
Znajdź pośrednika w handlu nieruchomościami, który pomoże Ci w poszukiwaniu gruntu.
Spotkaj się ze swoim bankierem i zapytaj o pożyczki do samodzielnego przechowywania.
Spotkaj się z lokalnym inżynierem, aby uzyskać przybliżone ramy czasowe projektu witryny i zatwierdzeń.
Zatrzymaj się w każdym mijanym obiekcie samoobsługowym i porozmawiaj z właścicielami. Daj im znać, że myślisz o założeniu własnej firmy. Niektórzy właściciele niechętnie powiedzą dużo, ale wielu z przyjemnością udzieli mnóstwa przydatnych informacji.
Sprawdź udogodnienia w swojej społeczności. Będziesz zaskoczony, jak szybko zaczniesz uczyć się bezcennych informacji.

Ustaw realistyczny harmonogram

W przypadku trzech obiektów, które zbudowałem i obecnie posiadam, upływało średnio dwa lata od momentu, kiedy zdecydowałem się zbudować, do otwarcia drzwi. Chociaż może się to wydawać powolne, jest dość szybkie.

Najpierw musisz znaleźć kawałek ziemi, który odpowiada Twoim potrzebom i wynegocjować opcję zakupu.
Następnie inżynier musi zaprojektować projekt i uzyskać zgodę lokalnych władz miejskich.
Po uzyskaniu zgody organów nadzoru musisz wykonać bardziej szczegółowe projekty.
Następnie musisz wybrać wykonawcę (ów) i oczywiście musisz zbudować obiekt.

Im bardziej realistyczny jest Twój harmonogram, tym lepiej będziesz przygotowany i na pewno będzie to dużo mniej stresujące.

Możesz zarobić 100% na wszystkich sprzedawanych produktach.

Czwarta sprawa dotyczy pośredników w handlu nieruchomościami. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie są inżynierami, ekspertami ds. Zagospodarowania przestrzennego ani ekspertami ds. Rozwoju i mogą, ale nie muszą znać specyfiki, które mogą sprawić, że nieruchomość będzie nieodpowiednia do zabudowy magazynowej. Nie zostaną pociągnięci do odpowiedzialności, jeśli nieruchomość nie będzie odpowiadać Twoim potrzebom. Musisz zrobić własną należytą staranność. Nie musisz spełniać żadnej sugerowanej przez nich ceny minimalnej.

5. Pracownicy

Piąta sprawa dotyczy pracowników. Zmartwienie, gdy umowa zostanie zmieniona, leży w naturze ludzkiej. Na etapie rozmowy kwalifikacyjnej musisz być bardzo precyzyjny, jeśli chodzi o obowiązki zawodowe, obowiązki i politykę Twojej firmy, i powinno być to sporządzone na piśmie. Zbyt często wywiady są przeprowadzane z mankietu i nieformalnie. Podczas gdy dobry przyszły menedżer może nigdy nie pracował w magazynie samoobsługowym, zanim nie musiał być biznesmenem, człowiekiem i mieć własną motywację. I tylko dlatego, że mówią, że tak jest, nie oznacza to, że jest to prawdą.

Wszelkie zmiany pracy lub nawet wyjaśnienia po ich zatrudnieniu będą uciążliwe. Nawet rzeczy, które możesz uznać za zdroworozsądkowe, takie jak niekorzystanie z komputera do osobistych witryn społecznościowych w ciągu dnia, powinny być opisane w instrukcji firmy. Menedżer magazynu samoobsługowego musi być panem wielu transakcji, od bezpośredniego marketingu, sprzątania, wezwania do opóźnionych płatności, księgowości, konserwacji itp. Im więcej Ty i Twój kierownik rozumiecie, zanim zostanie zatrudniony, tym lepiej. Twój menedżer to Twój kapitał numer jeden!

6. Producenci budynków samoobsługowych

Po szóste, dotyczyło producentów budynków samoobsługowych. Zapewniają bezpłatne koncepcyjne plany terenu, ale plany te często nie uwzględniają wszystkich cech terenu i przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Godny zaufania producent powie Ci, że jego plany są punktem wyjścia i zazwyczaj potrzebujesz szczegółowego planu lokalizacji sporządzonego przez lokalnego inżyniera znającego lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i posiadającego więcej szczegółów na temat terenu.

7. Twoja praca

Twoim zadaniem jest kształcić i uczyć swoich pracowników. Twoim zadaniem jest, aby zadzwonił telefon i aby potencjalni klienci zatrzymali się w Twoim magazynie samoobsługowym, a Twoi menedżerowie muszą wynająć im mieszkania.

8. Linie wzroku

Wreszcie związane z liniami wzroku. Jednym z najczęściej pomijanych podstawowych problemów z planem terenu jest wymóg dotyczący proponowanych linii widoczności podjazdu. Zwykle dla każdej inwestycji komercyjnej należy zapewnić odpowiednią linię wzroku. Ponieważ jest to kwestia bezpieczeństwa, trudno jest uzyskać odchylenie lub zatwierdzenie, jeśli nie są spełnione. Są one zwykle oparte na prędkości istniejącego ruchu (nie na ograniczeniu prędkości) i rozpoczynają się w zakresie od 250 do 350 stóp i przekraczają 1000 stóp dla większych prędkości ruchu. Widziałem plany w trakcie realizacji, zanim zdano sobie sprawę, że nie można zapewnić wymaganych linii wzroku. Znam nudne rzeczy - ale inżynier budownictwa we mnie nie mógł nic na to poradzić.

Odpowiedzi na siedem często zadawanych pytań

Nie mam tła do samodzielnego przechowywania. Czy mogę zbudować udany biznes?

Tak, możesz. W rzeczywistości zdecydowana większość z 50 000 przedsiębiorstw zajmujących się samo-magazynowaniem w USA należy do osób fizycznych, które są właścicielami wyłącznie magazynów. Zaczęli tak jak ty i ja, bez przygotowania do samodzielnego przechowywania. Wspaniałą rzeczą w przypadku samodzielnego przechowywania jest to, że nie jest to skomplikowane w porównaniu z większością firm. Dzięki badaniom i pewnej pomocy po drodze możesz zbudować firmę, która kosztuje mniej niż większość firm zajmujących się nieruchomościami i innymi firmami i ma bardzo niski wskaźnik ryzyka.

A co najlepsze, wytwarza jedną z najważniejszych rzeczy, których wiele firm nigdy nie produkuje: rezydualny dodatni przepływ gotówki, który może trwać całe życie, a nawet pokolenia. I to jest fajne! Najlepszym sposobem na rozpoczęcie samodzielnego przechowywania jest sprawdzony system. Sprawdź możliwości upoważnienia do przechowywania danych na końcu tego artykułu.

Ile pieniędzy (kapitału) muszę mieć, aby zbudować magazyn samoobsługowy i ile bank mi pożyczy?

Zwykle będziesz potrzebować 15-35% kosztów rozwoju, a bank udzieli kredytu na saldo. Mogą istnieć wyjątki zarówno od najniższej, jak i wyższej półki, w zależności od rynku i gospodarki w Twojej okolicy, Twojego doświadczenia biznesowego i zdolności kredytowej, poszczególnych banków i innych czynników.

Ile kosztuje budowa?

Istnieją trzy główne obszary kosztów, które należy wziąć pod uwagę. Pierwszy to koszty przed rozpoczęciem budowy (lub koszty kredytu przedpożyczkowego). Obejmują one koszty inżynieryjne związane z planami lokalizacji i zatwierdzeniami prawnymi; opłaty bankowe za wniosek o pożyczkę (opłata lub punkty za wniosek o pożyczkę, opłaty za ocenę itp.); i opłaty za opcje ziemi. Chociaż opłaty te są często uważane za część twojego kapitału własnego w projekcie, zazwyczaj musisz płacić te opłaty z własnej kieszeni, ponieważ bank nie udzieli ci pożyczki bez projektu zatwierdzonego przez miasto lub opłat bankowych zapłaconych z góry.

To są pieniądze zagrożone, ponieważ nie ma gwarancji, że miasto zatwierdzi Twój projekt. Dlatego bardzo ważne jest, abyście wykonali należytą staranność w odniesieniu do „jakości” (terenów podmokłych, służebności, zagospodarowania przestrzennego i innych ograniczeń) gruntu i Miasta, zanim wydacie duże sumy na ostateczne projekty inżynieryjne. Często płacenie lokalnemu inżynierowi budowlanemu za przegląd nieruchomości i przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz dostarczenie planu koncepcyjnego do przeglądu z miastem to dobrze wydane pieniądze. Zwykle ta pierwsza grupa opłat może wynosić od 25 000 do 50 000 USD, jeśli nie wystąpią żadne poważne problemy.

Drugim obszarem kosztów są koszty gruntu i budowy. Opłaty te mogą się znacznie różnić w zależności od ceny gruntu, indywidualnych ulepszeń gruntów oraz wielkości i rodzaju magazynu samoobsługowego. Grunty mogą wahać się od 50 000 do kilkuset tysięcy dolarów. Poszczególne ulepszenia gruntów różnią się znacznie w zależności od lokalizacji.

Jestem właścicielem trzech obiektów i każdy miał inny specjalny koszt ulepszenia terenu. Jedno miejsce było stosunkowo równe z piaskiem i żwirem, co miało niski koszt ulepszenia terenu. Drugi magazyn samoobsługowy znajdował się na pochyłej działce, co wymagało dodatkowych 3-4 stóp wypełnienia dla całej witryny. Jedna nieruchomość wymagała przeprowadzenia badań gleby pod kątem zanieczyszczenia o wartości 20 000 USD, a znacznie więcej - na rekultywację gleby wymaganą przez prawo stanowe i federalne.

Nienawidzę podawać jednego numeru do budowy, ale wiem, że jest to potrzebne do wstępnego dochodzenia. Tak więc przed dokonaniem przeglądu i indywidualną działką oraz propozycją rozwoju użyłbym kwoty 40 USD za stopę kwadratową. Dotyczy to twoich podstawowych metalowych budynków samoobsługowych i nie obejmuje kosztu gruntu, specjalnych ulepszeń terenu ani innych nietypowych kosztów, które można napotkać.

Koszt ten można doprecyzować po wybraniu nieruchomości i wykonaniu koncepcyjnego planu terenu przez lokalnego inżyniera budownictwa. A po ukończeniu końcowego szczegółowego planu budowy możesz zlecić wykonawcy, który dostarczy Ci kosztorys budowy z bardziej realistycznymi kosztami. Zazwyczaj dodaje się 15% do szacunków wykonawcy na nieprzewidziane dodatki, które wystąpią. Trzecim obszarem budowy są koszty uruchomienia. Jeśli nie uwzględnisz wyposażenia i materiałów biurowych (i terenowych), nie zapomnij dołączyć ich tutaj.

Masz zamiar otworzyć nowy biznes magazynów samoobsługowych z typowymi kosztami operacyjnymi (pożyczka, pracownik, media, podatki itp.) I ograniczonymi dochodami z wynajmu. Każdego miesiąca będziesz musiał wpłacać pieniądze na swoją firmę, dopóki czynsze nie będą wystarczające na opłacenie rachunków. Może to zająć od kilku miesięcy do dwóch lub trzech lat, w zależności od wielu czynników. Jeśli dołożyłeś należytej staranności i stwierdziłeś, że istnieje zapotrzebowanie na nowy magazyn, masz dobrą lokalizację z dogodnym dojazdem do ruchu i jesteś przygotowany do dobrego wprowadzenia go na rynek, możesz znacznie skrócić czas potrzebny na uzyskanie rentowności i zysk.

Znowu wiem, że szukasz liczb. Mogę Ci powiedzieć, że w przypadku trzech obiektów, które posiadam, mam trzy różne okresy czynszu, aby uzyskać rentowność - mniej niż 1 rok, 1,5 roku (i mam nadzieję, że mniej niż rok w przypadku nowo otwartego obiektu). pracownik w każdym obiekcie. Wielu ekspertów w tej dziedzinie zaleca budżet na 2 lata, aby osiągnąć rentowność. Twoimi dwoma największymi kosztami operacyjnymi po spłacie pożyczki będą pracownicy i podatki od nieruchomości. Na początku powinieneś spotkać się z lokalnym doradcą podatkowym lub sprawdzić, jakie inne sklepy samoobsługowe w Twoim mieście płacą podatki, abyś nie był zaskoczony.

Przy miesięcznych wydatkach na nieznany magazyn samoobsługowy fazy 1 (25 000 + -sf) można zaoszczędzić około 15 000 USD lub - 5 000 USD. Zatem zakładając, że średnia stawka wynajmu wynosi 100 USD za jednostkę, musisz wynająć 150 jednostek, aby wyjść na zero.

Ile stóp kwadratowych powinienem zbudować i ile gruntu potrzebuję?

Istnieje kilka teorii biznesowych, które należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wielkości pamięci masowej. Jednym z nich jest posiadanie strategii wyjścia. Zazwyczaj najwyższa sprzedaż magazynów samoobsługowych trafia do obiektów kupowanych przez reits lub innych dużych operatorów magazynów samoobsługowych. Zwykle chcą obiektów o powierzchni 40 000 sf i większych. Nie chcesz mieć obiektu, który jest tak mały, że tylko udowadnia, że magazyn samoobsługowy jest odpowiedni dla tego obszaru i przyciąga większy obiekt, aby uzyskać większość zysków po ciężkiej pracy.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której rozważasz swoją działalność w zakresie magazynów samoobsługowych jako działalność poboczną, którą zbudowałeś na gruncie, którego już posiadasz i zabrakło Ci istniejącego biura. Wynajem magazynów samoobsługowych jest o wiele szybszy (i więcej za powierzchnię), gdy masz biuro z regularnymi godzinami pracy. Aby zapłacić za menedżera i osiągnąć znaczny zysk oraz zapłacić za wszystkie swoje wysiłki i ryzyko, możesz skorzystać ze wstępnego oszacowania 40 000 sf (dla wszystkich faz), dopóki nie wykonasz wszystkich należytej staranności dla konkretnego projektu.

Nie musisz budować całego projektu w jednej fazie i faktycznie jest wysoce zalecane. Pozwoli ci to zaoszczędzić dodatkowe wydatki związane z posiadaniem dużej ilości niewykorzystanych jednostek. Projekt 50 000 Sf mógłby zostać zbudowany w dwóch lub trzech etapach, w zależności od potrzeb magazynowych określonego obszaru. Oczywiście kluczem jest obliczenie powierzchni kwadratowej potrzebnej dla twojego obszaru i odjęcie istniejącego materiału kwadratowego i już proponowanego miejsca do przechowywania (ale nie zbudowanego).

W większości obszarów, w których istnieje wiele miejsc do samodzielnego składowania do wyboru, obszar losowania wynosi od 3 do 5 mil, a zapotrzebowanie wynosi zwykle od 4 do 7 sf na osobę. Czynniki te różnią się znacznie w zależności od miejsca. Możesz zadzwonić do lokalnego rzeczoznawcy samoobsługowego (upewnij się, że ma doświadczenie w ocenie samoobsługowego magazynu) i zapytać, jakich numerów używają. Twój bank zazwyczaj wymaga oceny twojego projektu, a bank może podać nazwiska swoich rzeczoznawców, z którymi możesz się skontaktować w celu uzyskania lokalnych informacji.

Ilość potrzebnego gruntu w dużym stopniu zależy od lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz określonych cech terenu. Oba powinny zostać sprawdzone wcześniej z uwagą. Często możesz potrzebować pomocy lokalnego inżyniera budownictwa. Pojedyncza regulacja zagospodarowania przestrzennego lub pasmo terenów podmokłych mogą uniemożliwić samodzielne składowanie nieruchomości.

Jeśli nie masz ograniczeń zagospodarowania przestrzennego, ograniczeń użyteczności i dobrego terenu (bez dziwnego kształtu, bez terenów podmokłych lub zbiorników wodnych, bez służebności, bez stromych zboczy powyżej 3%, możesz wstępnie oszacować 10000 lub - sf powierzchni parteru dostęp do magazynu samoobsługowego na akr ziemi. Uwaga, nie ma takiego idealnego kawałka ziemi - przynajmniej jeszcze go nie znalazłem.

Jakie błędy w projekcie planu terenu zauważyłeś?

Żadnego biura.
Brak powierzchni handlowej w biurze lub zbyt mała powierzchnia sprzedaży.
Brak łatwego dostępu do łazienki klienta.
Klient musi przejść przez bramkę bezpieczeństwa, aby dostać się do biura.
Brak 4-stopowej bramki umożliwiającej dostęp do magazynu bez otwierania głównej bramy.
Klawiatura dostępu nie jest wyrównana z bramą.
Znajduje się w parku przemysłowym lub na uboczu.
Przestrzeń między budynkami mniejsza niż 24 stopy.
Większe jednostki (zwłaszcza schowki samochodowe) nie są zlokalizowane na zewnątrz projektu, gdzie można zapewnić większe napędy dostępu.
Za mało pod warunkiem krajobrazu.
Brak okien lub małych okien w biurze.
Brak lub niewystarczające oświetlenie terenu. Miłym akcentem jest światło przy wejściu na teren budowy.
Schowki niewidoczne z drogi.
Brak środków bezpieczeństwa.
Za wiele ślepych zaułków.
Utrata jednostek z powodu złego rozmieszczenia.
Brak małych jednostek i lub niewystarczająca różnorodność rozmiarów jednostek.
Brak szafek (4 ′ x 4 ′).
Aby sprostać wymaganiom miasta, niektóre cechy architektoniczne sprawiają, że budynki metalowe są bardziej zauważalne i nieatrakcyjne.
W zatwierdzonych planach nie przewidziano etapów, w których wnioskodawca musi zwrócić się do komisji w celu zatwierdzenia.
Oznakowanie strony nie ma na planach i nie wymaga od wnioskodawcy zwrotu do komisji w celu zatwierdzenia.
szerokość podjazdu i / lub promień przy drodze miejskiej za mały. Minimalny promień 25 stóp i preferowany promień wejścia 45 stóp.
Dostęp dla kamperów nie jest wystarczająco duży.

Jakie są najważniejsze rzeczy, które muszę wiedzieć, otwierając drzwi?

Potrzeba czasu, zanim ludzie zdadzą sobie sprawę, że jesteś otwarty na biznes, a marketing przeprowadzony teraz opłaci się bardziej niż kiedykolwiek.
Nadszedł czas, aby rozpocząć spójną rutynę marketingową.
To normalne, że przy pierwszym i często jedynym pytaniu potencjalnego klienta pytanie, jaka jest cena. To nic nie znaczy - to po prostu jedyne pytanie, jakie potrafią zadać. Cena nie jest głównym powodem, dla którego większość ludzi wynajmuje.
Musisz dziś opracować unikalne rozwiązania w zakresie sprzedaży funkcji i korzyści, aby poinformować swoich klientów.
Miejmy nadzieję, że masz witrynę internetową, zanim otworzysz - jeśli nie, niech to będzie priorytet.
Aby wynająć, trzeba „pokazać lokal”.
Musisz być ekspertem i pomóc potencjalnemu klientowi dojść do własnych wniosków - nie możesz im po prostu powiedzieć.
Musisz zapytać potencjalnego klienta o wynajem lub rezerwację.
Musisz nauczyć się sprzeciwów ludzi i ich rozwiązań.