Należytą staranność należy przeprowadzić przed zakupem banknotu hotelowego

Kupujesz lub rozważasz inwestycję w banknot hotelowy? Podczas gdy hotele są nieruchomościami komercyjnymi, inwestowanie w banknoty hotelowe jest inne, ponieważ nie tylko kupujesz banknot, ale także nabywasz nieruchomość. Z tego powodu przed zakupem banknotu hotelowego należy przeprowadzić szczegółową analizę due diligence. Chociaż nie jest to wyczerpująca lista due diligence, jest to dobry początek procesu zakupu banknotów hotelowych.

1. Przeprowadź fizyczny spacer po hotelu

Kupując banknot hotelowy inwestor nabywa zarówno banknot, jak i nieruchomość. Inwestorzy powinni przeprowadzić prezentację z doświadczonym wykonawcą i inżynierem. Upewnij się, że wszystkie aktywa hotelu są zgodne z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i wszelkimi rządowymi zezwoleniami na warunkowe użytkowanie.

2. Upewnij się, że wszystkie dokumenty pożyczki są na miejscu

Przed zakupem kredytu hotelowego potwierdź, ile razy kredyt został przypisany nabywcy kredytu. Chciałbyś również uzyskać plik korespondencji sprzedającego notkę. Wraz z tymi informacjami poszukaj wszelkich umów o zarządzanie hotelem oraz wszelkich umów dotyczących komfortu lub podporządkowania. Współpracuj ze swoim prawnikiem, aby upewnić się, że wszystkie dokumenty zlecenia są kompletne i działają prawidłowo.

3. Zatrudnij specjalistę ds. Zagospodarowania przestrzennego, aby zweryfikował zgodność hotelu

W trakcie procesu due diligence warto zatrudnić zespół specjalistów do oceny stanu i zgodności nieruchomości. Specjalista ds. Zagospodarowania przestrzennego, inspektor inżynieryjny i inspektor ochrony środowiska powinien dokonać analizy nieruchomości i przedstawić sprawozdanie z jej ustaleń. Na przykład specjalista ds. Zagospodarowania przestrzennego powinien dokonać przeglądu uprawnień hotelu, takich jak potwierdzenie, że liczba miejsc parkingowych jest zgodna z warunkami zagospodarowania przestrzennego. Inspektor inżynier powinien przedstawić raport dotyczący fizycznych aspektów nieruchomości, w tym instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, komputerowych, telefonicznych i mechanicznych. Raport inżyniera powinien również szczegółowo określać stan elementów konstrukcyjnych.

Inspektor ochrony środowiska powinien szukać wszelkich aktualnych i potencjalnych zagrożeń dla środowiska, które mogą występować na nieruchomości iw jej pobliżu. Inspektor ochrony środowiska powinien również sprawdzić, czy oznakowanie posesji i hotelu jest zgodne ze wszystkimi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i wydanym przez rząd pozwoleniem na warunkowe użytkowanie. Oznakowanie powinno być również sprawdzone, czy jest zgodne z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i stanowymi.

4. Przeanalizuj działalność hotelu

Przeanalizuj systemy hotelowe. Przejrzyj koszty utrzymania lub zmiany koncepcji, protokołów i systemów hotelu. Niektórzy nabywcy banknotów hotelowych korygują lub uzupełniają dane finansowe hotelu, jeśli hotel jest niewłaściwie zarządzany. Należy pamiętać, że niektórzy nabywcy hoteli wdrażają również nowe systemy zarządzania przychodami, systemy rezerwacji i systemy ograniczania kosztów. Weź pod uwagę te potencjalne koszty podczas analizy zakupu banknotu hotelowego.

5. Przejrzyj wszystkie akta pracowników i kwestie pracownicze

Potwierdź, że wszyscy pracownicy (w tym pokojówki, woźni i zespół zarządzający) są legalnymi pracownikami i mają odpowiednią dokumentację w aktach. Jeśli zauważysz, że są pracownicy bez dokumentów, dobrym pomysłem jest poszukanie kolejnego banknotu hotelowego do zakupu. Upewnij się, że całkowicie przeanalizowałeś wszystkie stanowiska pracowników, od woźnych po kierowników.

Ponadto powinieneś przyjrzeć się wszelkim kwestiom związkowym. Jest to zdecydowanie konieczne, jeśli kupujesz banknot dużej marki hotelowej. Na przykład, jeśli hotel jest przedmiotem kampanii związkowej, koszty operacyjne hotelu mogą wzrosnąć nawet o 40%. Może to obniżyć wartość Twojej notatki hotelowej.

6. Przejrzyj nowe wymagania dotyczące własności z franczyzodawcą hotelu

Jeśli rozważasz zakup hotelu franczyzowego, sprawdź warunki marki i wymagania dotyczące nowego właściciela. Niektórzy franczyzodawcy mogą wymagać, aby franczyzobiorcy zwrócili wszelkie niezapłacone opłaty franczyzowe jako ewentualność za używanie marki. Niektórzy franczyzodawcy hotelowi wymagają również opłaty za anulowanie w przypadku nowych właścicieli, którzy chcą wypowiedzieć umowę i zatrudnić nowego operatora.

Ponadto franczyzodawca może wymagać planu ulepszenia nieruchomości, co może wpłynąć na wartość banknotu. Plan ulepszenia nieruchomości to plan modernizacji hoteli. Czasami jest używany w przypadku hoteli, aby zachować zgodność z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i przepisami rządowymi. Niektórzy franczyzodawcy wymagają tego również, aby franczyzobiorca mógł nadążać za standardami marki hotelowej. Oto niektóre typowe ulepszenia:

Renowacje elewacji zewnętrznych - w tym oznakowanie, pokrycia dachowe i kolory
Aktualizacje sal i lobby, takie jak oświetlenie i wyposażenie
Nowe udogodnienia, takie jak kryte i odkryte baseny i strefy fitness
Powiększ lub ulepsz parking

7. Poszukaj ukrytych zastawów na nieruchomości

Kupując banknot hotelowy, nie tylko kupujesz kredyt, ale także kupujesz nieruchomość. Z tego powodu ważne jest, aby przeszukać nieruchomość pod zastaw. Konieczne jest również rozpoczęcie wyszukiwania ukrytych zastawów w ramach UKC. Niespłacone zastawy na nieruchomości mogą obniżyć wartość banknotu hotelowego. Doświadczony prawnik powinien być w stanie przeprowadzić poszukiwanie zastawu za Ciebie.

8. Przejrzyj finanse hotelu

Ponieważ będziesz kupować fizyczną nieruchomość wraz z dokumentem hotelowym, na pewno będziesz chciał poprosić swojego prawnika i / lub księgowego o przeprowadzenie należytej staranności w zakresie finansów hotelu. Informacje, które należy przejrzeć, to:

Miesięczne zestawienia zysków i strat wraz z harmonogramami pomocniczymi
Obłożenie i średnia stawka dzienna (za ostatnie 3 lata)
Bieżący rachunek zysków i strat od początku roku w porównaniu z rokiem poprzednim
Zbadany bilans (za ostatnie 5 lat)
Podatki od nieruchomości i od osób fizycznych za ostatnie 3 lata
Roczne audytowane rachunki zysków i strat z pełnymi harmonogramami pomocniczymi (za ostatnie 3 lata)
Inwentaryzacja FF&E, materiałów eksploatacyjnych, materiałów eksploatacyjnych
Nakłady inwestycyjne (ostatnie 5 lat) wraz z aktualnymi prognozami wydatków
Kopie wszystkich odpowiednich umów, takich jak umowy o zarządzanie hotelem, umowy o świadczenie usług, licencje, pozwolenia, dzierżawy, układy zbiorowe pracy i wszystkie dokumenty, które szczegółowo opisują zobowiązania, które przyjmie nowy właściciel hotelu
Dokumenty dotyczące ubezpieczenia, w tym koszty składki, język polisy i data wygaśnięcia

Wniosek

Prawidłowo zakupione banknoty hotelowe mogą być lukratywną inwestycją. Podobnie jak w przypadku większości inwestycji, ważne jest, aby pamiętać o celach, które chcesz osiągnąć. Kupowanie banknotów hotelowych najlepiej nadaje się dla osób z doświadczeniem i wiedzą w zakresie posiadania hotelu. Jeśli tego brakuje, warto kupić inny typ banknotu handlowego. Jeśli masz doświadczenie w branży hotelarskiej lub hotelarskiej i nie przeszkadza Ci kupowanie banknotów hotelowych, pamiętaj, aby zatrudnić doświadczonego prawnika, który pomoże Ci w przejęciu.