Jak ustalić szacunkową kwotę spłaty podatku od kapitału i ubezpieczenia przed zakupem domu

Zwykle agent nieruchomości lub pożyczki szacuje kwotę główną, odsetki, podatek i ubezpieczenie pożyczki. Ale Ty też możesz to zrobić!

marleneb

Pobudka

Zadzwonił telefon w niedzielę rano o drugiej w nocy. "Cześć?" Odebrałem telefon, ledwo się obudziłem. "Cześć… Marlena? Rozmówca na drugim końcu linii nie rozpoznał mojego głosu. Grogginess upośledzał moją mowę. Niemniej jednak osoba po drugiej stronie linii musiała upewnić się, że to ja, zanim kontynuowałam mówić. "Tak. To jest Marlena ”. Potwierdziłem, budząc się w pełni, gdy rozpoznałem, że głos po drugiej stronie jest klientem. Moje oczy dostrzegły cyfry LCD na zegarze nocnym, które dumnie wyświetlały godzinę. Nagle zdaję sobie sprawę, że to absurdalna godzina rozmawiania przez telefon z kimkolwiek, a jeszcze bardziej absurdalna jest rozmowa z klientem. „Marlene, to jest Joe”. (Imię zostało zmienione, aby chronić niewinnych.)

Dlaczego Joe dzwonił do swojego agenta nieruchomości o 2:00 rano, pytasz? Cóż, ponieważ wcześniej (dzień wcześniej) Joe i ja szukaliśmy nieruchomości. Joe zdecydował, że podoba mu się jedna z nieruchomości i chciał wiedzieć, jaka byłaby jego miesięczna rata, gdyby złożył ofertę na tę nieruchomość, więc Joe zadzwonił do swojego agenta nieruchomości - mnie. W końcu powiedziałem Joe, że gdyby potrzebował więcej informacji na temat którejkolwiek nieruchomości, którą mógłby do mnie zadzwonić. Nie wiedziałem, że powinienem był zastrzec, że Joe nie powinien dzwonić do mnie w dziwnych momentach, a ponadto w moim domu.

Aby dowiedzieć się więcej na temat PITI i tego, co oznacza PITI dla kupującego, przeczytaj mój artykuł zatytułowany „Kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie - najważniejsza liczba, którą kupujący musi znać”.

Joe chciał wiedzieć o swoim głównym podatku odsetkowym i ubezpieczeniu

Moje doświadczenie z Joe uświadomiło mi, że nawet jeśli nie myślę o zakupie pierwszego domu, moi klienci myślą o tym przez całą dobę. Wstałem i z radością udzieliłem Joe informacji, których potrzebował, ale ta rozmowa skłoniła mnie do pokazania klientom, jak zdobyć potrzebne informacje poza godzinami pracy.

Joe myślał o zaoferowaniu 200 000 dolarów za dom, który widział i chciał wiedzieć, jakie będą jego miesięczne płatności. Joe chciał wiedzieć, jaki byłby jego kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie lub PITI, gdyby odłożył 40 000 dolarów na dom.

Jako pośrednicy w obrocie nieruchomościami i pożyczkami nie oczekujemy, że kupujący wyliczą PITI, ale dobrze jest im pokazać, jak to zrobić, na wypadek gdyby chcieli to zrobić sami.

Rodzaj pożyczki

Najprawdopodobniej kwalifikujesz się do otrzymania pożyczki, więc Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami lub agent pożyczkowy mógł już zasugerować rodzaj pożyczki na zakup.

Prosty sposób na obliczenie PITI

Dla każdego elementu obliczenia PITI pokażę narzędzie lub wzór, którego należy użyć i gdzie szukać informacji potrzebnych do obliczenia PITI.

Po pierwsze, musisz wiedzieć, jakiego rodzaju pożyczki wykorzystasz na zakup domu. Te informacje będą pochodzić od Twojego pożyczkodawcy. Istnieje wiele rodzajów pożyczek. Poniżej wyjaśniono najczęstsze rodzaje pożyczek dla kupujących domy:

• Pożyczka zamortyzowana to plan spłaty składający się zarówno z kwoty głównej, jak i odsetek. Płatności są zwykle podzielone na równe kwoty za okres trwania pożyczki. Zasadniczo Twoja końcowa rata pożyczki będzie taka sama, jak pierwsza rata pożyczki przez cały okres pożyczki.
• Pożyczka odsetkowa to plan spłaty obejmujący tylko kwotę odsetek od kwoty głównej. W przypadku pożyczek z samymi odsetkami spłacasz tylko odsetki od pożyczki, dlatego Twoje miesięczne płatności nie zmniejszają salda kapitału. Spłata kapitału następuje na koniec okresu kredytowania.
• Pożyczka częściowo amortyzowana to plan spłaty, w którym pożyczka nie jest w pełni amortyzowana przez cały okres jej obowiązywania, a więc pod koniec okresu pożyczki saldo jest zasada, którą będziesz musiał zapłacić. Saldo pozostałe na koniec pożyczki jest znane jako płatność balonowa.

Jeśli nie wiesz z jakiego rodzaju pożyczki będziesz korzystać i chcesz samodzielnie popracować nad wygenerowaniem oszacowania, to na potrzeby tego ćwiczenia można bezpiecznie założyć, że będziesz korzystać z pożyczki amortyzowanej.

Kapitał i odsetki

Aby obliczyć kapitał i odsetki od pożyczki, będziesz musiał skorzystać z kalkulatora finansowego. Ponieważ kalkulatory finansowe różnią się sposobem ich użycia, zdecydowanie polecam korzystanie z kalkulatora finansowego online, który oblicza dla Ciebie kapitał i odsetki. Prawie każdy bank internetowy lub firma udzielająca kredytów hipotecznych ma internetowy kalkulator finansowy, który pomaga pożyczkobiorcom w obliczeniu kwoty głównej i odsetek od proponowanej pożyczki. Internetowy kalkulator finansowy, który okazał się najłatwiejszy w użyciu, znajduje się na stronie ZimpleMoney.com. Ta strona jest przyjazna dla użytkownika, umożliwiając przeglądanie informacji bez konieczności podawania danych osobowych.

Aby skorzystać z kalkulatora finansowego online, będziesz potrzebować następujących informacji:

• Kwota pożyczki (kwota pożyczki, którą pożyczasz na zakup domu).
• Oprocentowanie (Twój agent pożyczkowy mógł już Ci powiedzieć, co to jest. Jeśli nie, odwiedź witrynę internetową pożyczkodawcy, aby poznać prawdopodobną dzienną stopę procentową).
• Rodzaj pożyczki (na przykład: amortyzowana, tylko odsetki lub częściowo amortyzowana)
• Okres pożyczki (w miesiącach lub latach)
• Dokonane płatności (na przykład: co miesiąc, kwartał lub rok)
• Data rozpoczęcia odsetek (w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu jest to data otrzymania pożyczki. W przypadku innych pożyczek należy uzyskać te informacje od pożyczkodawcy).
• Data rozpoczęcia płatności (jest to data dokonania pierwszej płatności).

Przykład: kwota główna i odsetki przy użyciu witryny ZimpleMoney.com

Przykładowe obliczenia kwoty głównej i odsetek zastosowane na ZimpleMoney.com.

Wprowadź własne informacje pasujące do scenariusza płatności domu.

Termin pożyczki	Wartość
Kwota pożyczki	160 000 $
Oprocentowanie	4,5%
Rodzaj pożyczki	Amortyzowane
Termin pożyczki	30 lat
Dokonane płatności	Miesięczny
Oblicz odsetki od	1 listopada 2013
Data rozpoczęcia płatności	1 listopada 2013

W powyższym scenariuszu po użyciu internetowego kalkulatora finansowego ZimpleMoney.com uzyskano następujące informacje:

1. Płatności okresowe (miesięczne): 807,66 USD
2. Ostateczna płatność: 807,66 $
3. Termin : 01.10.2043

Jeśli pracujesz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, Twój pośrednik mógł już dać Ci wyobrażenie o stawce podatku od nieruchomości dla obszaru, w którym chcesz kupić dom.

Podatek

Podatek to podatek od nieruchomości, który będziesz musiał co roku płacić poborcy podatkowemu. Możesz oszacować miesięczne podatki od nieruchomości, ale najpierw musisz wiedzieć, jaka jest stawka podatku od nieruchomości dla obszaru, na którym chcesz kupić dom. Każde miasto, hrabstwo i stan są inne, dlatego przed obliczeniem kwoty podatku od nieruchomości należy najpierw znaleźć te informacje.

Aby dowiedzieć się, jaki jest podatek od nieruchomości dla domu, najpierw musisz mieć adres nieruchomości. Następnie istnieje kilka sposobów ustalenia stawki podatku od nieruchomości dla tej nieruchomości.

Oblicz miesięczną płatność podatku:

(Stawka podatku X Wartość Nieruchomości) ÷ 12 = Miesięczna płatność podatku

Udaj się do urzędu asesora okręgowego lub biura rejestratora, w którym znajduje się dom. Urzędnik może wyszukać adres i udzielić informacji osobiście. Mogą też wysłać te informacje pocztą. Niektóre hrabstwa prowadzą rejestry podatkowe online, więc możesz mieć możliwość odzyskania tych informacji online.

Aby znaleźć stawkę podatku online, najszybszym sposobem jest przejście do Google i wpisanie nazwy hrabstwa oraz słowa „stawka podatku od nieruchomości w hrabstwie”. Następnie przejrzyj wyniki strony, szukając strony, która zawiera informacje o ocenie .

Teraz, gdy masz już stawkę podatku od nieruchomości:

Pomnóż tę stawkę przez cenę zakupu, a następnie podziel wynik przez 12, aby uzyskać miesięczną liczbę. Na tym etapie cena zakupu będzie szacunkowa, ponieważ tak naprawdę nie złożyłeś jeszcze oferty na dom.

Oblicz miesięczne ubezpieczenie domu

(0,0050 X Wartość Nieruchomości) ÷ 12 = Miesięczne ubezpieczenie domu

Ubezpieczenie

Ubezpieczenie domu

Ubezpieczenie domu, zwane także ubezpieczeniem od ryzyka, to ubezpieczenie, które płacisz w przypadku uszkodzenia domu, na przykład w wyniku trzęsienia ziemi, pożaru, powodzi i kradzieży. Aby oszacować miesięczne ubezpieczenie domu, będziesz potrzebować wartości nieruchomości. W tym przypadku jest to cena, którą szacujesz, że kupisz dom. Następnie pomnóż tę wartość przez 0,0050. Wynik da rozsądne przybliżenie rocznych kosztów ubezpieczenia domu. Następnie podziel wynik przez 12, aby otrzymać miesięczną liczbę.

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)

Jeśli przeznaczasz 20% lub więcej pieniędzy na zakup domu, nie musisz obliczać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Jeśli jednak przeznaczasz mniej niż 20% na zakup domu, musisz obliczyć prywatne ubezpieczenie hipoteczne.

Oszacowanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego jest trochę trudne. Część obliczeń opiera się na wartości kredytu do wartości i wszelkiego rodzaju wykupach lub innych zawiłościach kredytu.

Pożyczka do wartości

Wartość kredytu do wartości odnosi się do kwoty kredytu w porównaniu do wartości domu. Jest podawany w procentach. Na przykład, jeśli odłożysz 20% na koszt domu, wartość kredytu do wartości nieruchomości wyniesie 80%; podobnie, jeśli odłożysz 5% na wartość domu, wartość kredytu do wartości nieruchomości wyniesie 95%. Oblicz wartość pożyczki do wartości, dzieląc kwotę pożyczki przez wartość nieruchomości.

Przykład: jeśli wpłacisz 40 000 $ w gotówce na zakup domu o wartości 200 000 $, pożyczka wyniesie 160 000 $. 160 000 $ ÷ 200 000 $ = 80%.

Po uzyskaniu wartości pożyczki do wartości będziesz musiał użyć wykresu PMI, aby wygenerować wiarygodne oszacowanie. Ten wykres można znaleźć w Internecie. Witryna Twojego pożyczkodawcy prawdopodobnie zawiera wykres PMI, z którego możesz korzystać.

Oblicz miesięczne prywatne ubezpieczenie hipoteczne

(0,0052 X kwota pożyczki) ÷ 12 = miesięczne prywatne ubezpieczenie hipoteczne

Ale niech to będzie proste

W celu wygenerowania oszacowania pozwólcie mi podać numer funkcjonalny. Pamiętaj tylko, że ta liczba jest tylko przybliżeniem. Aby uzyskać dokładniejszy obraz, musisz zapytać pożyczkodawcę o „prawdziwy” numer.

Więc użyjmy 0,0052 jako wskaźnika PMI niezależnie od wartości kredytu do wartości. Korzystając z tej stopy, oblicz PMI, mnożąc wskaźnik PMI przez kwotę pożyczki, a następnie podziel wynik przez 12, aby uzyskać miesięczną kwotę.

Spis narzędzi i formuł w skrócie

Poniższa tabela zawiera zestawienie elementów potrzebnych do obliczenia kwoty głównej, odsetek, podatku i ubezpieczenia. Jest on przeznaczony dla łatwego odniesienia do wykorzystania przy obliczaniu PITI.

Proszę korzystać z informacji, zakładając, że wyniki pozwolą oszacować miesięczne płatności. Aby uzyskać dokładne informacje, należy skonsultować się z pośrednikiem kredytowym.

Spis narzędzi i formuł w skrócie

Ten wykres zapewnia łatwe odniesienie do narzędzi i formuł używanych do obliczania oszacowania kwoty głównej, odsetek, podatku i ubezpieczenia.

Element PITI	Wzór na płatności miesięczne	Gdzie znaleźć informacje
Główne zainteresowanie	Skorzystaj z kalkulatora finansowego online	ZimpleMoney.com
Podatek	(Stawka podatku X Wartość Nieruchomości) ÷ 12 = Podatki miesięczne	Skontaktuj się z biurem rzeczoznawcy podatkowego hrabstwa lub Google „Znajdź stawkę podatku dla hrabstwa”.
Ubezpieczenie domu	(0,0050 X Wartość Nieruchomości) ÷ 12 = Miesięczne ubezpieczenie domu	Użyj.0050. Jest to liczba używana powszechnie w branży kredytów hipotecznych.
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne	(0,0052 X kwota pożyczki) ÷ 12 = miesięczne prywatne ubezpieczenie hipoteczne	Uzyskaj wskaźnik PMI od pożyczkodawcy lub znajdź wykres PMI na stronie pożyczkodawcy. W międzyczasie użyj.0052.

Kalkulatory finansowe

Kalkulatory finansowe ułatwiają znalezienie miesięcznej płatności.

marleneb

Korzystanie z kalkulatora finansowego, aby znaleźć PITI

Jeśli jesteś naprawdę ambitny, możesz użyć kalkulatora finansowego do określenia PITI bez korzystania z wielu formuł. Jest to trochę trudne, ale do kalkulatorów dołączona jest instrukcja obsługi, a także doskonałe samouczki online. W poniższym filmie zatytułowanym Jak obliczyć spłatę kredytu, zobaczysz, jak znaleźć spłatę kredytu hipotecznego za pomocą kalkulatora finansowego BA II Plus firmy Texas Instrument. Moim zdaniem BA II Plus to najtańszy i najłatwiejszy w obsłudze kalkulator finansowy.

Kalkulator finansowy Texas Instruments

Tak! Możesz obliczyć własną miesięczną spłatę kredytu hipotecznego

Teraz, gdy wiesz, jak obliczyć szacunkową kwotę główną, odsetki, podatek i ubezpieczenie - miesięczną spłatę kredytu hipotecznego na dom, o którym myślisz, pytanie brzmi: „Dlaczego chcesz to zrobić?” Och, wiem… więc nie musisz budzić agenta o 2:00 rano. Rozumiem!

„Informacje dotyczące nieruchomości; jasne i proste!”

Marlene Bertrand jest Brokerem / REALTOR®.

Kalifornijskie Biuro Nieruchomości Lic. # 01056418.