Wprowadzenie do funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) i Master Limited Partnership (MLP)

Ten artykuł ułatwia zrozumienie REIT i MLP.

Trent Szmolnik

Co to jest REIT?

Real Estate Investment Trust lub REIT to firma, która pomaga finansować nieruchomości w celu generowania dochodu. Niektóre REIT są również właścicielami nieruchomości. Pod względem modelowania REIT-y są bardzo podobne do funduszy inwestycyjnych, ponieważ zapewniają inwestorom strumień dochodu z dużą dywersyfikacją. REIT-y wypłacają prawie cały dochód, jaki otrzymują w formie dywidendy dla akcjonariuszy. Akcjonariusze odpowiadają, płacąc podatek dochodowy związany z tymi dywidendami.

REIT to fantastyczny sposób na dodanie dużych nieruchomości do swojego portfela, w taki sam sposób, w jaki inwestują pieniądze w inne branże poprzez zakup akcji. Gdy akcje osiągają dobre wyniki w danym kwartale, akcjonariusz zyskuje poprzez wzrost ceny akcji i / lub dywidend. To samo dzieje się z REITami. JEŚLI ich inwestycje będą dobrze prosperować w danym roku, ich udziałowcy będą odnosić korzyści.

REIT-y są przedmiotem obrotu na głównych giełdach w taki sam sposób jak zwykłe akcje, ale są też takie, które są całkowicie prywatne i nie są notowane. Mówiąc o REIT-ach, zwykle mówimy o REIT-ach kapitałowych lub REIT-ach hipotecznych. Akcyjne REIT-y mają na celu generowanie dochodu poprzez pobieranie czynszu za nieruchomości lub sprzedaż tych nieruchomości. Hipoteczne REIT-y zarabiają na inwestowaniu w kredyty hipoteczne lub papiery wartościowe związane z hipoteką. Hipoteki są powiązane zarówno z nieruchomościami komercyjnymi, jak i mieszkalnymi.

We współczesnej gospodarce REIT-y odgrywają ważną rolę w gospodarce. Są one powiązane z wieloma placówkami, takimi jak mieszkania, szpitale, zakłady przemysłowe, domy opieki, centra handlowe, długoterminowe magazyny, mieszkania dla studentów i wiele innych. Badania przeprowadzone przez firmy konsultingowe pokazują, że REIT są właścicielami nieruchomości w każdym stanie w Stanach Zjednoczonych, a także w ponad 30 różnych krajach na całym świecie.

Ale w jaki sposób firma kwalifikuje się do uzyskania statusu REIT? Muszą zainwestować co najmniej 75 procent posiadanych aktywów w nieruchomości. Ponadto 75 procent lub więcej ich dochodu musi pochodzić z czynszów uzyskanych za ich nieruchomości, odsetek w hipotekach, w które inwestują, lub z nieruchomości, które sprzedają.

REIT muszą również wypłacać swoim akcjonariuszom 90 procent lub więcej dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy. Są to podmioty podlegające opodatkowaniu, którymi zarządza rada dyrektorów lub rada powiernicza. Muszą mieć co najmniej 100 udziałowców, a pięciu lub mniej akcjonariuszy nie może mieć więcej niż 49 procent udziałów na rynku.

Co to jest MLP?

Masters Limited Partnership, lub MLP, to forma spółki komandytowej, która jest przedmiotem obrotu na giełdzie. Masters Limited Partnership ma typy partnerów: komandytariuszy i komplementariuszy. Partnerzy komandytowi są odpowiedzialni za dostarczenie kapitału do MLP, a jednocześnie otrzymują część przepływów pieniężnych MLP w postaci podziału dochodu. Tymczasem komplementariusz jest odpowiedzialny za prowadzenie spraw MLP, a jego wynagrodzenie jest uzależnione od tego, jak podmiot radzi sobie w okresie zatrudnienia.

Z prawnego punktu widzenia spółki partnerskie są definiowane jako MLP, gdy spółka co najmniej 90 procent swoich przepływów pieniężnych pochodzi z towarów, zasobów naturalnych lub przedsięwzięć związanych z nieruchomościami. Programy MLP są interesującą okazją inwestycyjną dla osób fizycznych, ponieważ zapewniają korzyści podatkowe spółki komandytowej, a jednocześnie zapewniają inwestorom płynność kupowania w spółce notowanej na giełdzie. Korzyści podatkowe odnoszą się do faktu, że firma nie jest zobowiązana do płacenia podatków od zarobionych pieniędzy, ale dywidendy otrzymane przez posiadaczy jednostek podlegają opodatkowaniu.

W Stanach Zjednoczonych MLP odgrywają ogromną rolę w infrastrukturze energetycznej kraju. MLP są odpowiedzialne za transport, przechowywanie i przetwarzanie różnych węglowodorów, takich jak ropa naftowa, gaz ziemny, płyny gazowe i inne produkty rafinowane. Pomyśl o tych MLP jak o krajowym systemie autostrad, w którym samochody płacą „myto” za każdym razem, gdy podróżują z jednego stanu do drugiego. MLP zaangażowane w infrastrukturę energetyczną uzyskują stały dochód dzięki opłatom drogowym płaconym przez firmy, które muszą transportować węglowodory od źródła do klienta.

Co ciekawe, przychody generowane przez MLP niekoniecznie są uzależnione od cen ropy naftowej lub gazu ziemnego w danym kwartale czy roku. Nawet gdy cena gazu staje się naprawdę niska, opłata za towar nie zmienia się - ponieważ opłata jest zależna od ilości wysłanej. Kolejną korzyścią wynikającą z usług MLP związanych z energią jest wbudowane zabezpieczenie przed inflacją w większości umów dotyczących opłat. Opłata za transport węglowodorów rośnie po kilku latach, aby nadążyć za inflacją w krajowej gospodarce.

Inwestowanie w REIT-y

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP jest spółką komandytową utworzoną przez Cheniere Energy, Inc. Spółka prowadzi działalność w zakresie skraplania i regazyfikacji w segmencie terminali LNG Sabine Pass.

Ryzyko związane z inwestowaniem w REIT i MLP

Chociaż zarówno REIT, jak i MLP różnią się pod względem struktury, założenie obu jest bardzo podobne. Wypłacają zdecydowaną większość swoich wygranych swoim akcjonariuszom lub inwestorom. REIT są prawnie zobowiązane do przekazywania akcjonariuszom co najmniej 90 procent swoich zarobków, co oznacza, że ​​w danym kwartale lub roku mają bardzo małe pole manewru. Gdy sprawy idą dobrze, inwestorzy mogą zobaczyć znaczące dywidendy. Ale jeśli REIT przejdzie przez zły okres, może to doprowadzić do całkowitego upadku. REIT-y związane z hipotecznymi papierami wartościowymi często obniżają wypłacane przez nie dywidendy, gdy rosną stopy procentowe lub rosną wskaźniki niespłacania kredytów hipotecznych.

Inwestycje typu REIT są zawsze ryzykowne, gdy rynek nieruchomości doświadcza dekoniunktury. Inwestorzy inwestujący w REIT powinni wiedzieć, jak radzi sobie rynek nieruchomości w kraju. Inwestując w MLP, ważne jest, aby inwestorzy spojrzeli poza wysokie dywidendy. Generalnie zaleca się szukanie MLP z długą historią posiadania wystarczającej ilości gotówki. Te MLP są znacznie mniej podatne na upadek.

Nawet w przypadku REIT warto przyjrzeć się historii wypłat dywidend, ponieważ jest to ważniejsze niż rok lub dwa lata z 15 lub 16 procentami dochodu z dywidendy. Czasami warto zdecydować się na REIT, który wypłaca siedem lub osiem procent dywidendy przez dziesięć lat z rzędu, ponieważ mają oni doświadczenie w utrzymywaniu sukcesu.

Wykres ceny Realty Income Corporation (O).

Korzyści z REIT-ów

Istnieje kilka głównych powodów, dla których inwestorzy mogą chcieć lokować swoje pieniądze w REIT. Dywersyfikacja to ogromna premia, ponieważ REIT-y często wykazują niewielką korelację z zachowaniem giełdy. A dywidendy wypłacane przez REIT są ogromne w porównaniu do tych wypłacanych przez tradycyjne akcje. Są również bardzo łatwe w kupnie i sprzedaży, co jest atrakcyjne dla inwestorów, którzy mogą chcieć posiadać REIT tylko na krótki okres.

Analiza statystyczna wykazała, że ​​wiele spółek REIT notowanych na giełdzie osiąga lepsze wyniki niż S&P, Dow Jones i NASDAQ. Są również niezwykle przejrzyste, ponieważ muszą przestrzegać tych samych warunków regulacyjnych, co inne spółki notowane na giełdzie. Ich sprawozdawczość finansowa jest również identyczna jak w przypadku firmy, która wprowadza swoje akcje na rynek.

Korzyści z MLP

Większość programów MLP oferuje dochód na poziomie od sześciu do siedmiu procent, a jednocześnie zapewnia każdego roku stabilne i spójne przepływy pieniężne. Dystrybucje gotówki zapewniane przez MLP są dość łatwe do przewidzenia, co jest świetne dla inwestorów poszukujących stabilności. Ponieważ przedsiębiorstwa MLP nie są obciążone płaceniem podatków, mają znacznie niższy koszt kapitału niż większość innych firm. Podmioty MLP są w stanie realizować przedsięwzięcia, których podatnicy mogą nie uznać za wykonalne.

Zyski kapitałowe to jedna z największych korzyści dla firmy z przejścia na strukturę MLP. Zamiast podwójnego opodatkowania, które jest powszechne w przypadku korporacji, MLPS są opodatkowane tylko wtedy, gdy otrzymywane są wypłaty.

Konsekwencje podatkowe - MLP

MLP są opodatkowane od zwrotu kapitału, podczas gdy inwestorzy muszą zajmować się formularzem podatkowym K-1, gdy są właścicielami MLP. Jest to skomplikowane narzędzie do przygotowywania podatków, ale istnieje wielu księgowych lub formularzy podatkowych online, które mogą ułatwić ten proces.

Inną wadą MLP jest to, że nie łączą się one z IRA z powodu UBTI lub niepowiązanego dochodu biznesowego podlegającego opodatkowaniu. Firmy MLP często generują ten rodzaj dochodu poprzez swoją działalność. Jeśli posiadane przez Ciebie udziały są wystarczająco duże, aby spowodować wystawienie rachunku podatkowego UBTI przekraczającego 1000 USD, być może będziesz musiał zapłacić podatek od UBTI, nawet jeśli MLP zostanie umieszczony na Twoim koncie z odroczonym podatkiem.

Ale MLP wiąże się również z wieloma korzyściami podatkowymi. Pozwól nam, że kupiłeś jednostki o wartości 100 000 USD w MLP. W pierwszym roku otrzymasz 6000 USD kwartalnych wypłat. Kiedy rok się kończy, można się dowiedzieć, że te wypłaty wyniosły łącznie 6000 USD dochodu i 5000 USD amortyzacji. Odejmiesz 5000 $ od 6000 $, aby otrzymać kwotę, od której zapłacisz podatek - 1000 $. Nawet jeśli jesteś w bardzo wysokim przedziale podatkowym, który pobiera 50% podatku, zapłacisz tylko 500 USD podatku od 6000 USD dochodu.

Konsekwencje podatkowe MLP można lepiej zrozumieć, patrząc na zwrot z kapitału i koszty. Zwrot z kapitału to płatność, jaką papier wartościowy, taki jak REIT lub MLPS, wnosi na rzecz inwestora ze środków niepochodzących z jego dochodu netto. Podstawa kosztowa odnosi się do pierwotnej ceny składnika aktywów do celów podatkowych, skorygowanej o wszelkie dywidendy lub wypłaty. Czasami nazywa się to podstawą opodatkowania. Płacąc podatki, inwestorzy mogą określić swój zysk kapitałowy, który odnosi się do różnicy między podstawą kosztu a bieżącą wartością rynkową aktywów.

Dzięki programom MLP nie musisz od razu płacić podatku od swoich gospodarstw - zamiast tego możesz odliczyć je od podstawy kosztów. Ale jeśli sprzedajesz jednostki MLP, musisz zapłacić podatek od sprzedanych jednostek. Dlatego długoterminowe utrzymywanie MLP ma sens dla wielu inwestorów, ponieważ mogą czekać, aż podstawa ich kosztów osiągnie 0 USD, co oznacza, że ​​ich podatek jest trwale odroczony.

Konsekwencje podatkowe - REIT

Choć perspektywa, że ​​REIT nie zostanie obciążony podatkiem od zysków, jest dla inwestorów kusząca, muszą oni pamiętać, że podatek dochodowy jest należny od otrzymywanych dywidend. Ponadto REIT musi zajmować się podatkiem od nieruchomości od różnych ich udziałów. W przypadku niektórych REIT podatek od nieruchomości może stanowić nawet 25 procent kosztów operacyjnych.

Dywidendy wypłacane przez REIT są opodatkowane jako zwykły dochód posiadacza jednostki. Ale są przypadki, w których dywidendy są uznawane za dywidendy kwalifikowane, co skutkuje podatkiem od zysków kapitałowych. Zdecydowana większość akcjonariuszy REIT zapłaci tylko swoją najwyższą krańcową stawkę podatkową od dywidend. W rzeczywistości niektóre dywidendy wypłacane przez REIT mogą kwalifikować się jako niepodlegający opodatkowaniu zwrot kapitału, który odracza podatki od tych jednostek do czasu ich sprzedaży przez właściciela. Takie niepodlegające opodatkowaniu płatności ostatecznie obniżają podstawę kosztów dla posiadacza jednostki.

Inwestowanie w MLP

Inwestorzy mogą na wiele sposobów lokować swoje pieniądze w MLP. Jednym z tych sposobów jest ETF lub fundusz ETF, MLP. Fundusze notowane na giełdzie to zbywalne papiery wartościowe, które śledzą indeksy, takie jak towary, obligacje lub fundusze indeksowe. W przeciwieństwie do funduszy inwestycyjnych ETF-y działają na giełdzie.

ETF MLP to świetny sposób dla inwestorów na wyeliminowanie niektórych ryzyk biznesowych związanych z zakupem pojedynczych MLPS, jednocześnie dając im korzyści podatkowe związane z funduszami giełdowymi. Jednak fundusze ETF MLP są często dość drogie, na co inwestorzy muszą być ostrożni.

Jeśli inwestorzy nie chcą zanurzyć się w ETF MLP, mogą również rozważyć fundusze wspólnego inwestowania, które posiadają MLP. Fundusze inwestycyjne, które inwestują swoje pieniądze w MLP, umożliwią inwestorom opóźnienie płatności podatków od rozproszonego dochodu do czasu sprzedaży inwestycji. Zyski te kwalifikują się jako zyski długoterminowe, co skutkuje niższą stawką podatkową niż krótkoterminowe zyski kapitałowe.

Fundusze inwestycyjne są również świetną opcją ze względu na ich zarządzany charakter. Posiadanie zarządzającego funduszem powierniczym, który wybiera MLP do umieszczenia w funduszu, może mieć ogromny wpływ na ograniczenie ryzyka związanego z tymi aktywami. Zbyt wielu inwestorów uważa, że ​​wszystkie MLP są sobie równe. Chociaż inwestorzy muszą płacić opłatę za utrzymanie tych korzyści, warto wziąć pod uwagę pozytywne strony.

Zrzeczenie się

Ten artykuł służy wyłącznie do celów informacyjnych i edukacyjnych. Nie jest to rekomendacja dla żadnego konkretnego funduszu. Przed zakupem i sprzedażą akcji skonsultuj się ze swoim maklerem lub doradcą finansowym.