Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne 101

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości może wydawać się onieśmielające dla niewtajemniczonych. Pierwszą i jedyną próbą zdobycia własności, jaką większość Amerykanów kiedykolwiek zrobi, jest zakup domu - a to wystarczająco trudne bez komplikacji! W końcu, kto przy zdrowych zmysłach zapisałby się na więcej w zakresie spłat kredytu hipotecznego, opłat ubezpieczeniowych i kosztów utrzymania?

W odpowiedzi wystarczy spojrzeć na historyczne tempo wzrostu inwestycji na rynku nieruchomości (około 9% rocznie w ciągu ostatnich trzydziestu pięciu lat). ¹ Ma to sens, ponieważ miejsca pracy są tworzone wraz z rozwojem gospodarki. Weźmy pod uwagę, że populacja USA liczyła około pięciu milionów dusz dwieście lat temu. Sto lat temu w naszym kraju mieszkało (w przybliżeniu) siedemdziesiąt pięć milionów ludzi. Dziś ta liczba wzrosła ponad czterokrotnie, a ponad trzysta milionów ludzi nazywa obecnie Stany Zjednoczone domem - i można bezpiecznie założyć, że większość z nich będzie potrzebować w pewnym momencie dwóch rzeczy: miejsca do pracy i miejsca żyć! ^2,3 Nawiasem mówiąc, obie te rzeczy wymagają nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, dalsze tworzenie nowych domów i miejsc pracy w naszym kraju będzie wymagało od nas czerpania z ograniczonej podaży ziemi, do której mamy dostęp. Wraz ze spadkiem ilości (podaży) tej ziemi, nawet gdy zapotrzebowanie na nią rośnie (popyt), ceny rosną coraz wyżej. Pamiętasz, jak wróciłeś do szkoły podstawowej i dowiedziałeś się o wielkiej ekspansji na zachód w XIX wieku? W tamtych czasach rząd federalny dosłownie rozdawał ziemię obywatelom, którzy zgodzili się na nią mieszkać i pracować w zamian. Mogli sobie pozwolić na taką hojność, ponieważ podaż ziemi w tym czasie znacznie przewyższała popyt na nią.

Tak już nie jest - i jak w przypadku każdego ograniczonego zasobu - ceny będą nadal rosły wraz ze wzrostem populacji, napędzając konsumpcję naszej stałej podaży ziemi pod budowę. W związku z tym osoba doświadczona będzie postrzegać nieruchomość jako rozsądną inwestycję. Nie oznacza to jednak, że rynek nieruchomości jest odporny na wzloty i upadki, którym podlegają rynki finansowe. Daleko stąd! W rzeczywistości większość ludzi, którzy nie odnoszą sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości, to osoby, które przesadnie reagują na krótkoterminowe wahania i starają się odpowiednio dostosować swoje udziały.

Aby w pełni wykorzystać potencjał wzrostu wartości inwestycji w nieruchomości, zazwyczaj konieczne jest kupowanie i utrzymywanie nieruchomości przez wiele lat - nawet do przejścia na emeryturę i dłużej - w celu przetrwania krótkoterminowych strat i wykorzystania długoterminowej aprecjacji. Co więcej, chociaż teoretycznie prawdą jest, że wszystkie ceny ziemi będą nadal rosły wraz ze wzrostem liczby ludności, w niektórych przypadkach może to trochę potrwać.

Dlatego nie wystarczy po prostu kupić jakąkolwiek starą nieruchomość, a potem usiąść i patrzeć, jak twoja nieruchomość zyskuje na wartości. Musisz zastosować wypróbowane i prawdziwe metody oceny wartości nieruchomości przed zakupem, aby zmaksymalizować swoje szanse na zaobserwowanie wzrostu wartości w szybszym tempie niż w przypadku innych nieruchomości (mówiąc względnie). Obejmują one: analizę lokalnych rynków nieruchomości i gospodarek, dokładne inspekcje i wyceny każdej nieruchomości, którą poważnie rozważasz, oraz realistyczne obliczenia oczekiwanych strumieni dochodów w porównaniu z wydatkami wychodzącymi.

Wszystkie te kwestie i nie tylko zostaną omówione w tym wieloczęściowym samouczku: Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne 101! W tej części przedstawię wady i zalety kupowania nieruchomości, aby zwiększyć swoje bogactwo. Następnie porozmawiamy o niektórych bardziej pośrednich metodach inwestowania w nieruchomości, dla tych osób, które chcą po prostu uzyskać zwroty, którymi cieszy się rynek w czasie, ale nie chcą radzić sobie z kłopotami, które idą w parze -w parze z byciem właścicielem.

W drugiej części, Jak bezpośrednio inwestować w nieruchomości , przedstawię szczegółowy przegląd tego, co wiąże się z inwestowaniem w trzy główne typy nieruchomości: nieruchomości mieszkalne, nieruchomości komercyjne i grunty niezabudowane. W części 3, Wycena nieruchomości i analiza przepływów pieniężnych , zajmiemy się zasadami, które musisz zrozumieć, aby zidentyfikować pożądane obszary dla twoich

działań inwestycyjnych w zakresie nieruchomości, jak przeprowadzić właściwą wycenę i krok po kroku metoda określania przepływów pieniężnych (tj. przychody z wynajmu pomniejszone o koszty).

Część 4 tej serii, Negocjowanie umów i unikanie oszustw w inwestowaniu w nieruchomości , da ci wgląd w szczegóły dotyczące skutecznego zamykania transakcji (kosztów) w nieruchomości, a także wprowadzenie do niektórych okropnych inwestycji w nieruchomości, których w ogóle należy unikać koszty. Po przeczytaniu tej części będziesz przygotowany do zidentyfikowania niektórych typowych „cytrynowych pułapek” w świecie nieruchomości, a także popularnych taktyk stosowanych przez nieetycznych kupujących i sprzedających.

Więc bez zbędnych ceregieli, daję ci 101 Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne!

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne 101

Co mają wspólnego duże miasta, takie jak Nowy Jork, Los Angeles i San Francisco? Po pierwsze, ceny nieruchomości we wszystkich kwitnących metropoliach są jednymi z najwyższych w okolicy! Dzieje się tak, ponieważ podaż terenów nadających się do zagospodarowania jest niewielka w porównaniu z dużym popytem na nie. Dlatego zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne są bardziej skłonne do sprzedaży z premią.

Wręcz przeciwnie, ceny nieruchomości na znacznej części amerykańskiego Środkowego Zachodu lub Południa są znacznie niższe, ponieważ istnieje większa podaż gruntów pod budowę (tj. Pomyśl o „szerokich otwartych przestrzeniach”). Nie oznacza to, że nie można było dostrzec dobrego wskaźnika aprecjacji jakichkolwiek inwestycji w nieruchomości dokonywanych na takich obszarach wiejskich - wystarczy, że odpowiednio wyskaluj swoje oczekiwania. Na przykład, jeśli ustalisz, że stan

lokalna gospodarka w średniej wielkości mieście A - przytulnej małej wiosce przytulonej gdzieś w amerykańskim Heartland - jest zdrowa i gotowa do rozwoju, więc masz wszelkie prawo oczekiwać (dobrze zbadanej i solidnej finansowo) nieruchomości inwestycyjnej w okolicy, którą docenisz ładnie z czasem. Może nie wymagać takich premii, jakich można by oczekiwać od kamienicy na Manhattanie w swoim życiu, ale jest to mniej ważne niż całkowity szacunek dla pierwotnej inwestycji.

Postęp, przemysł i produktywność mają pozytywny wpływ na ceny nieruchomości, a możliwości (w wielu obszarach) są liczne dla inteligentnych inwestorów, którzy chcą, aby ich pieniądze rosły. Dopóki rozumiesz, jak analizować i wybierać nieruchomości inwestycyjne, istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie znaleźć wartościową nieruchomość w swojej okolicy. A nawet jeśli nie - na przykład, jeśli przypadkiem mieszkasz w regionie dotkniętym kryzysem ekonomicznym - nadal możesz pośrednio inwestować w nieruchomości za pomocą REIT-ów i funduszy inwestycyjnych REIT (omówione później).

Zalety inwestowania w nieruchomości:

1. Wycena nieruchomości i dochody z wynajmu

Inwestorzy nieruchomości mogą zarabiać na swoich nieruchomościach na dwa sposoby: wzrost ich wartości w czasie i / lub dochody z najmu od najemców. Ponadto, w przeciwieństwie do innych finansowych papierów wartościowych (niebędących emeryturami), takich jak akcje i obligacje, wzrost wartości nieruchomości powoduje odroczenie podatku do czasu, gdy inwestorzy zdecydują się sprzedać. Nawet wtedy można uniknąć płacenia podatków, jeśli zyski ze sprzedaży jakichkolwiek wynajmowanych nieruchomości zostaną wykorzystane do zakupu innych wynajmowanych nieruchomości. Są one znane jako giełdy Starkera lub wymiany IRS zgodnie z sekcją 1031 .

Na szczęście, nawet jeśli inwestorzy zdecydują się nie refinansować zysków ze sprzedaży nieruchomości na wynajem, opodatkowanie tych zysków jest ograniczone do maksymalnie piętnastu procent - jeśli przedmiotowe nieruchomości były przechowywane przez co najmniej rok. Takie zyski są klasyfikowane jako długoterminowe zyski kapitałowe i podlegają opodatkowaniu według drastycznie niższej stawki niż krótkoterminowe zyski kapitałowe, które mogą być opodatkowane stawką nawet czterdziestu procent. (Yikes!)

Jest jednak pewien haczyk, który polega na sposobie, w jaki IRS klasyfikuje zysk osiągnięty ze sprzedaży (bez rolowania) wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że rząd nie oblicza zysków ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości jako zwykłej ceny sprzedaży pomniejszonej o cenę zakupu. Zamiast tego amortyzacja (tj. Spadek wartości nieruchomości wraz z upływem czasu, w szczególności ze względu na zużycie), której inwestorzy

żądają od swoich deklaracji podatkowych - za każdy rok posiadania nieruchomości - jest odejmowana pierwotna cena zakupu, a liczba ta jest następnie używana do określenia całkowitych zysków ze sprzedaży.

Na przykład załóżmy, że planujesz sprzedać nieruchomość do wynajęcia, którą kupiłeś pięć lat temu za 100 000 USD. Za każdy rok posiadania deklarowałeś amortyzację w wysokości 3000 USD w zeznaniu podatkowym, co daje łącznie 15 000 USD. Teraz wyobraź sobie, że wartość Twojej nieruchomości rosła w tempie dziesięciu procent rocznie w ciągu tych samych pięciu lat, tak że łączna wartość Twojej inwestycji wzrosła do 110 000 USD.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że Twój dochód do opodatkowania wynosi 10 000 USD (110 000 - 100 000 = 10 000 USD) - ale IRS nie widzi tego w ten sposób! Ich zdaniem całkowity zysk obejmowałby amortyzację w wysokości 15 000 USD, o którą ubiegałeś się w zeznaniach podatkowych. W związku z tym byłbyś im winien wyciąć 25 000 USD zysku, mimo że tak naprawdę zarobiłeś tylko 10 000 USD na sprzedaży (100 000 - 15 000 USD = 85 000

USD i 110 000 - 85 000 USD = 25 000 USD). Gwoli ścisłości: piętnaście procent z 10 000 dolarów to 1500 dolarów; podczas gdy piętnaście procent z 25 000 dolarów to 3750 dolarów - ponad dwukrotnie więcej niż pierwotnie!

Oczywiście ta ilustracja nie uwzględnia zysku uzyskanego z dochodów z najmu pomniejszonego o wydatki w ciągu tego pięcioletniego okresu. Nazywa się to „przepływem gotówki” i jest głównym wyznacznikiem tego, czy nieruchomość na wynajem będzie opłacalną inwestycją. Zazwyczaj przepływy pieniężne są niewielkie we wczesnych latach posiadania nieruchomości - chyba że na początku zostanie wpłacona duża zaliczka (na kredyt hipoteczny) - ponieważ miesięczne zyski operacyjne pochłaniają koszty kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i opłaty za utrzymanie.

(Uwaga: Przepływy pieniężne - dochody z wynajmu przekraczające wydatki (np. Hipoteka, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie) związane z nieruchomością - są omówione dokładniej w części 3 tego samouczka).

W najlepszym scenariuszu inwestorzy zwiększą stawki czynszu za swoje nieruchomości szybciej niż rosną ich wydatki, uzyskując w ten sposób stały zysk. Jednak może to nie być możliwe w czasach powolnego wzrostu gospodarczego lub, co gorsza, recesji. W takich przypadkach stawki czynszu mogą nawet spaść!

Giełdy Starkera

Giełdy Starker nie są przyjazne dla majsterkowiczów. Zazwyczaj do nadzorowania procesu wymagana jest strona trzecia, a zyski ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości trafiają na rachunek powierniczy. Ponadto musisz zidentyfikować nieruchomość zamienną w ciągu czterdziestu pięciu dni i sfinalizować nowy zakup w ciągu sześciu miesięcy. Większość ludzi decyduje się na zatrudnienie doradcy podatkowego / prawnika, który pomoże im przy zakupach rolowanych, aby upewnić się, że wszystkie „i” są kropkowane, a „t” są przekreślone!

2. Dźwignia

W przypadku nieruchomości możesz zazwyczaj pożyczyć osiemdziesiąt procent lub więcej (wartości) swojej inwestycji, kontrolując w ten sposób znacznie większy składnik aktywów za ułamek kosztów. Na przykład, pamiętasz, że hipotetyczna nieruchomość o wartości 100 000 USD, którą „kupiłeś” w poprzedniej sekcji? Możliwe, że nie wyobrażałeś sobie, że wchodzisz

do banku z teczką pełną gotówki, aby kupić to miejsce. (Założę się, że teraz jesteś, prawda?) Zamiast tego, jeśli jesteś jak większość ludzi, musiałbyś dostać kredyt hipoteczny, aby zapłacić za swoją inwestycję.

Archimedes: „Daj mi wystarczającą dźwignię… a poruszę świat !!”

Tradycyjnie oznacza to zwrócenie się do kredytodawcy hipotecznego z (co najmniej) dwudziestoprocentową zaliczką - lub 20 000 USD w tym przykładzie - i poproszenie pożyczkodawcy o sfinansowanie salda należności. W ten sposób możesz przejąć kontrolę nad aktywem o wartości 100 000 USD za jedyną jedną piątą ceny zakupu. Jeśli wartość Twojej nieruchomości z czasem wzrośnie, na co masz nadzieję, to oprócz pieniędzy, które pożyczyłeś, masz możliwość zarabiania na swojej pierwotnej inwestycji.

Aby to zilustrować, załóżmy, że po utrzymaniu wspomnianej nieruchomości przez kilka lat wartość nieruchomości wzrasta do 120 000 USD. Jeśli zdecydujesz się sprzedać w tym momencie, uzyskasz stuprocentowy zwrot z pierwotnej inwestycji w wysokości 20000 USD (zaliczka, którą zapłaciłeś za swój kredyt hipoteczny), po zapłaceniu pożyczkodawcy zadłużenia (120 000 USD - 80 000 USD = 40 000 USD). Oczywiście ten uproszczony przykład zakłada, że ​​twoja nieruchomość istniała w dziwacznej próżni podczas twoich lat posiadania i nie zapłaciłeś więcej za swój kredyt hipoteczny, ani nie doświadczyłeś żadnych dodatnich (lub ujemnych) przepływów pieniężnych z dochodów z najmu. Zakłada również, że w dziwacznym świecie IRS daje ludziom darmowe przejście na podatki, a koszty transakcji związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości nie istnieją!

3. Inwestowanie długoterminowe

Jedną z korzyści płynących z długoterminowego inwestowania jest mniejsze obciążenie podatkowe wynikające z posiadania papierów wartościowych i aktywów przez lata. Jak omówiono w poprzednich sekcjach, podatki od sprzedaży nieruchomości mogą odebrać dużą część Twoich zarobków. Ponadto koszty transakcji i różne opłaty związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości są uciążliwe i mogą kosztować nawet piętnaście

procent (lub więcej) całkowitej wartości nieruchomości.

W sektorze finansowym jest duży biznes w raportowaniu każdego ruchu, jaki wykonuje rynek, a sponsorowani przez sieć pseudoanalitycy z udręczonymi wyrażeniami „radzą” inwestorom, aby żonglowali swoimi aktywami w szalonych próbach kupowania po niskich i wysokich cenach. Ale podobnie jak w przypadku inwestycji w nieruchomości, częste kupowanie i sprzedawanie daje inwestorom zyski w postaci krótkoterminowego opodatkowania zysków kapitałowych, nie wspominając o prowizjach maklerskich i różnych opłatach handlowych. Wiele osób, które lokują swoje pieniądze w finansowe papiery wartościowe i nieruchomości, nie bierze pod uwagę tych rozważań i nie docenia długoterminowej aprecjacji, jaką cieszyły się rynki w czasie (średnio 7–10% rocznie, historycznie), jednocześnie zasilając maszynę opartą na prowizjach, składającą się ze złych porad inwestycyjnych, które przenikają nasze społeczeństwo.

Jednak pomimo tego, że ceny na rynku nieruchomości podlegają ciągłym zmianom w takim samym stopniu, jak ceny giełdowe, nie ma kanałów sieciowych, publikacji, e-maili i alertów tekstowych poświęconych raportowaniu tych zmian. „Poza zasięgiem wzroku, z pamięci”, jak to się mówi, a inwestorom nieruchomości zapewnia się względny spokój ducha, który przychodzi z ignorowaniem subtelnych - i, szczerze mówiąc, nieistotnych - krótkoterminowych machinacji cen rynkowych w na korzyść długoterminowego wzrostu. Co więcej, w przeciwieństwie do akcji czy obligacji, którymi można handlować w jednej chwili, kłopoty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży są trudne (nie wspominając o czasochłonności) i stanowią dodatkową barierę dla impulsywnej sprzedaży.

Na przykład, wyobraź sobie scenariusz podobny do powyższego, tylko teraz dziwaczny świat zawiera sieciowy kanał telewizyjny, który informuje o wahaniach na rynku nieruchomości do drugiej: Real Estate Watch! Co więcej, niedawny kryzys spowodował, że wartość nieruchomości spadła do 80 000 USD i widzisz, że technicznie rzecz biorąc, skompensowałeś stratę stu procent na pierwotnej inwestycji (

zaliczka w wysokości 20 000 USD). W panice decydujesz się sprzedać, zanim sytuacja się „pogorszy”, iw końcu poświęcasz swój prawdziwy majątek. Powoduje to, że musisz faktycznie zapłacić za sprzedaż, aby pokryć koszty transakcji i opłaty za zamknięcie!

Kilka miesięcy później, po wydarzeniu na Real Estate Watch! podczas surfowania po kanałach zauważasz, że rynek się odbił. Wartość Twojej dawnej nieruchomości wróciła do poziomu sprzed kryzysu! W ślepej wściekłości rzucasz pilotem od telewizora w płaski ekran, niszcząc go. Następnie, jako dodatkowa zniewaga, przypominasz sobie, że nie masz żadnych pieniędzy na zakup telewizora zastępczego - po wykąpaniu się w swoim przedsięwzięciu na rynku nieruchomości.

Rynki przeciwne

Jedną z zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że wartość nieruchomości nie zmienia się w synchronizacji z giełdą i / lub innymi rodzajami aktywów, które możesz posiadać. Jest to korzystne, ponieważ zdywersyfikowany portfel inwestycyjny może pomóc w zabezpieczeniu strat, jeśli jeden lub więcej sektorów rynku radzi sobie słabo w okresie spowolnienia gospodarczego.

4. Zwiększanie wartości Twojej nieruchomości

Kiedy inwestujesz w firmy, kupując akcje i obligacje - bezpośrednio lub pośrednio przez fundusze inwestycyjne - nie pozostaje nic więcej do zrobienia poza tym, że możesz usiąść i obserwować, jak Twoje papiery wartościowe (miejmy nadzieję) rosną. Wyjątkiem byłby przypadek, gdybyś był właścicielem dużej ilości akcji jednej konkretnej firmy, co dałoby ci więcej prawa do głosu w działalności tej firmy. Ale niekoniecznie musisz być w stanie kupić pakiet kontrolny firmy Microsoft, aby odgrywać bardziej aktywną rolę w swoich inwestycjach.

Doświadczeni inwestorzy w nieruchomości często są w stanie zidentyfikować nieruchomości z powierzchownymi wadami, a następnie kupić je ze zniżką, stosując wnikliwe umiejętności negocjacyjne. Jest to szczególnie atrakcyjne dla osób, którym podoba się pomysł zakasania rękawów i włożenia trochę pracy w swoje inwestycje w celu zwiększenia wartości rynkowej. Nieruchomości, które wymagają nowej warstwy farby,

pielęgnacji krajobrazu lub po prostu dobrego sprzątania, obfitują na rynku nieruchomości, po prostu czekając na inwestora o odpowiednim nastawieniu na odrobinę TLC!

Niektórzy inwestorzy z talentem do remontu domu idą jeszcze dalej i celowo szukają zniszczonych lub w inny sposób zniszczonych nieruchomości, aby kupić, wyłącznie w celu naprawienia ich i ponownego wprowadzenia na rynek. Ta praktyka,

znana jako „przerzucanie”, może być lukratywna, jeśli zostanie zastosowana prawidłowo. Nie popełnij jednak błędu, wskakując do tej niszy bez odpowiedniego zrozumienia wskaźników ekonomicznych, które wpływają na ceny na rynku mieszkaniowym (omówione bardziej szczegółowo w

dalszej części), podatków od krótkoterminowych zysków kapitałowych (omówionych wcześniej) i kosztów transakcyjnych związanych z sprzedaż nieruchomości, a także realistyczne oszacowanie, ile

naprawy będą Cię kosztować. W przeciwnym razie możesz wylać krew, pot i łzy do dołu z pieniędzmi, który nie ma szans na przyzwoity zwrot!

Płetwy

Inwestorzy w nieruchomości, którzy kupują zagrożone nieruchomości wymagające gruntownego remontu, wyłącznie w celu przeprowadzenia tych remontów w celu odsprzedaży nieruchomości z zyskiem, są nazywani „płetwami”.

5. Skończona podaż ziemi

Prawdopodobnie znasz kultowy cytat Marka Twaina dotyczący nieruchomości:

Możliwe, że nigdy nie zastanawiałeś się nad tym zbytnio, ale weź pod uwagę, że pan Twain żył w drugiej połowie XIX wieku, kiedy światowa populacja wynosiła około 1,6 miliarda. Patrząc z perspektywy, w 2014 roku całkowita populacja ludzka na świecie przekroczyła 7 miliardów. Tak więc, zajęło nam ponad dwieście tysięcy lat, zanim populacja osiągnęła miliard, aw ciągu nieco ponad stulecia przekroczyliśmy tę liczbę sześć razy!

Ziemia to tylko jedna rzecz, której ludzie zawsze będą potrzebować, a pomijając kolonizację Marsa lub Księżyca, jesteśmy prawie skazani na ilość, którą zawsze mieliśmy. W połączeniu ze stałą podażą z szybko rosnącym popytem nietrudno uznać nieruchomość za atrakcyjną inwestycję. Ponadto ludzie zwykle osiedlają się stosunkowo blisko siebie, w bezpośrednim sąsiedztwie rozbudowanej infrastruktury transportowej, w tym dróg, linii kolejowych i lotnisk.

Nieruchomości zlokalizowane w dobrze prosperujących obszarach metropolitalnych - i na otaczających je przedmieściach - z niewielką podażą gruntów pod zabudowę zwykle osiągają najwyższe składki (i zazwyczaj są najbardziej cenione). Jak wspomniano na początku tego samouczka, ceny nieruchomości w miejscach takich jak Nowy Jork i San Francisco są wysokie z tych powodów. Dotyczy to również wysp i łańcuchów wysp, takich jak Hawaje, Japonia i Tajwan.

East Midtown, Nowy Jork

Wady inwestowania w nieruchomości:

1. Ogromne zaangażowanie czasu

Inwestowanie w nieruchomości to nie spacer po parku. Określenie stanu lokalnej gospodarki, badanie trendów w cenach mieszkań i rozpoznanie potencjalnych nieruchomości wymaga czasu. Jeśli nie podejmiesz staranności przed zakupem, możesz skończyć z cytryną.

Dodatkowo, jeśli zdecydujesz się wynająć swoją nieruchomość, musisz być przygotowany na przyjęcie wszystkich obowiązków związanych z byciem właścicielem. Twoja praca to nie tylko znalezienie wiarygodnych najemców, a następnie comiesięczne odbieranie od nich czeków. Musisz również poradzić sobie z wszelkimi problemami, jakie mogą mieć podczas wynajmu od Ciebie, w tym wszystkimi kwestiami konserwacyjnymi.

Czy jesteś gotowy, aby odebrać telefon o 2 w nocy, gdy zepsuje się zbiornik ciepłej wody w wynajmowanej nieruchomości? Masz czas, aby zatrudnić podwykonawcę i nadzorować naprawy? Jeśli nie, to bycie właścicielem nie jest dla Ciebie.

Chociaż prawdą jest, że możesz zatrudnić zarządcę nieruchomości do obsługi wielu z tych problemów, to kosztuje. Co więcej, delegowanie odpowiedzialności w ten sposób nie zwalnia Cię całkowicie z odpowiedzialności. Dolar nadal zatrzymuje się na tobie - tj. Będziesz musiał się wylogować i nadzorować wszelkie większe naprawy.

2. NIE droga do łatwego bogactwa

Czy widziałeś kiedyś jedną z tych nocnych reklamówek, w których obmyślny rzecznik chwali się, jak zarobił miliony dolarów na inwestowaniu w nieruchomości, używając tajnej metody, której można się nauczyć tylko kupując tę ​​lub inną książkę, poradnik? wideo lub inny ekskluzywny produkt? … Oczywiście, że masz! Ten kraj po prostu nie byłby taki sam bez standardowego asortymentu handlarzy, którzy żerują na tym bardzo amerykańskim pragnieniu szybkiego wzbogacenia się - przy niewielkim lub żadnym wysiłku - stosując jakąś sztuczkę. Jak PT Barnum powiedział kiedyś (podobno):

Ale prawdę mówiąc, nie ma sekretnej metody zdobywania ogromnych bogactw poprzez inwestowanie w nieruchomości, z wyjątkiem starego, dobrego smaru. Jeśli poświęcisz czas na badanie nieruchomości, identyfikację potencjalnych okazji i obliczenie szacunkowych przepływów pieniężnych, będziesz lepiej przygotowany do czerpania korzyści z inwestowania w nieruchomości niż każdy absolwent szkoły guru na świecie! (Później przejdziemy do szczegółów oceny właściwości).

3. Ryzyko

Inwestycje w nieruchomości podlegają temu samemu ryzyku, co inne rodzaje inwestycji, takie jak akcje, obligacje i fundusze wspólnego inwestowania. Jak wspomniano wcześniej, na rynku nieruchomości będą od czasu do czasu występować krótkoterminowe wahania, a niektóre z nich negatywnie wpłyną na wartość Twoich nieruchomości. Chociaż inwestorzy w nieruchomości w przeszłości uzyskiwali ogólne zwroty porównywalne z tymi, jakie uzyskują inwestorzy giełdowi, wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują przyszłych wyników.

Dodatkowo, jeśli zamierzasz wynająć swoją nieruchomość inwestycyjną, pamiętaj, że nawet najbardziej sumienni najemcy nie dbają o wynajem w taki sam sposób, jak właściciel. Wypadki się zdarzają, a jak wie każdy, kto ma dzieci lub zwierzęta, zużycie jest nieuniknioną konsekwencją zamieszkania.

Co więcej, najemcy nie spadają z nieba i od razu zajmują Twoje nieruchomości do wynajęcia. Istnieje (czasami długotrwały) proces związany ze znalezieniem rzetelnych i godnych zaufania najemców, a także zajmowaniem się kaucjami, umowami najmu i wszystkimi innymi biurokratycznymi drobiazgami związanymi z naszą współczesną procesową egzystencją. Zwłaszcza jeśli masz lokale jednoosobowe (co może oznaczać całą rodzinę, a nie dosłownie tylko jedną osobę), mogą się zdarzyć sytuacje, w których nie masz żadnych najemców i dlatego musisz poradzić sobie z odpływem gotówki z pustego lokalu bez wszelkie dochody z wynajmu na pokrycie kosztów. (Auć!)

Proste inwestycje w nieruchomości: zakup domu i REIT

Założę się, że kiedy po raz pierwszy uczyłeś się pływać, założę się, że nie od razu rzuciłeś się głową na głęboki koniec i nie pozwoliłeś, by karty spadły, gdzie mogą. Prawdopodobnie

zacząłeś jak większość ludzi: w basenie dla dzieci, raczyłeś się asortymentem kolorowych urządzeń flotacyjnych i dokładnie monitorowałeś pod czujnym okiem rodzica lub

instruktora. Gdy nabrałeś pewności siebie i doświadczyłeś, urządzenia flotacyjne zostały zlekceważone iw końcu mogłeś samotnie wypłynąć na głęboką wodę,

bez obawy o swoje życie.

Podobnie, jeśli dopiero zaczynasz przygodę z nieruchomościami, nie musisz od razu wybierać i kupować wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego, aby czerpać korzyści z inwestowania w tym sektorze. Dlaczego nie „zmoczyć nóg” (mówiąc metaforycznie) jednym lub dwoma stosunkowo prostymi przedsięwzięciami na rynku nieruchomości - zamiast tego kupnem domu i / lub inwestycją w fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (znane jako REIT )? W rzeczywistości wielu inwestorów osobistych nigdy nie angażuje się w rynek nieruchomości dalej niż to i nie ma w tym absolutnie nic złego!

1. Kupno domu

Niezależnie od tego, czy o tym wiedzą, czy nie, każdy właściciel domu w Ameryce jest inwestorem w nieruchomości. Poruszanie się po złożonym procesie zakupu miejsca zamieszkania (np. Wyszukiwanie nieruchomości i zbieranie numerów, oszczędzanie na zaliczkę i zwracanie się do kredytodawcy hipotecznego) jest pod wieloma względami podobne do zakupu mieszkaniowej lub komercyjnej nieruchomości inwestycyjnej. Co więcej, gdy właściciele domów spłacają swoje kredyty hipoteczne i gromadzą kapitał w swoich domach - mając nadzieję, że cieszą się stałym stopniem wzrostu - zwiększają swoją wartość netto w dokładnie taki sam sposób, jak potentat na rynku nieruchomości z dziesiątkami nieruchomości inwestycyjnych, aczkolwiek na mniejsza skala.

Ponadto, jeśli w pewnym momencie zdecydujesz się na przeprowadzkę, masz możliwość przekształcenia swojej nieruchomości w wynajem. Jednak nawet nie rozważaj tego,

chyba że jesteś przygotowany na przyjęcie wszystkich obowiązków związanych z byciem wynajmującym, jak omówiono wcześniej. Dodatkowo, niektórzy właściciele domów błędnie myślą, że wybierają tę drogę podczas kryzysu na rynku, aby przed sprzedażą poczekać, aż ceny mieszkań wzrosną. Jest to również zwykle zły pomysł, ponieważ wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości na wynajem są w większości przypadków opodatkowane jako zyski kapitałowe (chyba że zyski te są przenoszone na inną podobną nieruchomość).

2. REIT-y

Real Estate Investment Trusts lub REIT to organizacje, które biorą pule pieniędzy inwestorów, a następnie kupują za nie nieruchomości mieszkalne i komercyjne. Zarządzanie nieruchomościami jest następnie obsługiwane przez REIT za opłatą, a zyski uzyskane z pobranych czynszów i sprzedaży są przekazywane pierwotnym inwestorom. Jeśli chcesz, możesz inwestować w pojedyncze REIT-y , ale bardziej zdywersyfikowanym podejściem jest inwestowanie w fundusze REIT .

Nie czuj się źle, jeśli nigdy wcześniej nie słyszałeś o REIT - ach - nie cieszą się one dużą popularnością. Nie ma żadnych reality show im poświęconych, a pośrednicy w obrocie nieruchomościami (w tym wiele, wiele książek napisanych przez pośredników) również zwykle nie objaśniają REIT-ów , ponieważ nie jest to dla nich opłacalne. Dzieje się tak, ponieważ inwestowanie w REIT „odcina pośrednika”, a wielu specjalistów od nieruchomości to

zasadniczo gloryfikowani mężczyźni i kobiety w średnim wieku.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, brokerzy i usługi działają jako pośrednicy między kupującymi a sprzedającymi nieruchomość, a zarabiają na życie z prowizji, gdy dwie strony (które zgromadzili) prowadzą działalność. Jednak REIT są przedmiotem obrotu na głównych giełdach, podobnie jak inne finansowe papiery wartościowe, dlatego inwestorzy nie potrzebują usług specjalistów od nieruchomości, aby je kupić. Jeśli już, twój makler jest bardziej zainteresowany próbą przekonania cię do zakupu akcji REIT - ale taktyka stosowana przez maklerów papierów wartościowych i firmy maklerskie to zupełnie inna dyskusja!

Trzy bardzo szanowane fundusze REIT do rozważenia (w kolejności alfabetycznej) to:

• Fundusz Cohen & Steers Realty Shares (symbol giełdowy: CSRSX )
• Portfel inwestycyjny Fidelity Real Estate (symbol giełdowy: FRESX )
• Fundusz indeksowy Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (symbol giełdowy: VGSIX )

Każdy z tych funduszy utrzymuje udziały w różnych indywidualnych REIT-ach , więc inwestorzy nie są całkowicie zależni od sukcesu jednej organizacji, aby zobaczyć zwrot ze swoich pieniędzy. Dodatkowo cała praca związana z badaniem i zakupem udziałów w poszczególnych REIT-ach jest wykonywana przez zarządzających funduszami, tak jak cała praca związana z badaniem i zakupem nieruchomości inwestycyjnych (nie wspominając o zarządzaniu tymi nieruchomościami) jest wykonywana przez REIT-y - więc dosłownie nie musisz nic robić poza inwestowaniem, a potem kontynuowaniem życia! A co najlepsze, jeśli inwestujesz w fundusze REIT za pośrednictwem konta emerytalnego, takiego jak tradycyjny IRA , nie musisz płacić żadnych podatków od swoich zarobków, dopóki nie zaczniesz otrzymywać wypłat!

Powiązane prace Earla:

• Kupno pierwszego domu: inwestycja w przyszłość
• Inwestowanie w fundusze powiernicze dla początkujących

Zasoby

1. Francis, JC i Ibbotson, RG Kontrastowanie nieruchomości z porównywalnymi inwestycjami, 1978 - 2004; str. 6-8. New York, NY i New Haven, CT (praca zespołowa): dostępne za pośrednictwem Morningstar Inc.; około 2007 luty.

2. Hobbs, F. i Stoops, N. Trendy demograficzne w XX wieku; str. 75. Waszyngton, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, Series CENSR-4; około 2002 roku.

3. Amerykański i światowy zegar populacji. Waszyngton: Departament Handlu Stanów Zjednoczonych / Biuro Spisu Ludności Stanów Zjednoczonych; stale aktualizowane. Dostępne pod adresem:

Kredyty fotograficzne

1. „Panorama nieruchomości”. Źródło: philippaopao, CC-BY 3.0, za pośrednictwem Deviantart. 16 września 2010. Dostępne pod adresem:

2. „Neonowy znak nieruchomości”. Źródło: Chris Griffith, CC-BY 2.0, za pośrednictwem Flickr. 2009 10 stycznia. Dostępne pod adresem:

3. „Dźwignia Archimedesa”. Źródło: Mechanics Magazine, Public Domain (tj. To zdjęcie zostało narysowane w USA przed 1923 r., Więc prawa autorskie wygasły: dowiedz się więcej), za pośrednictwem Wikimedia Commons. Około 1824 r. Dostępne pod

adresem:

4. „Mediana i średnie ceny sprzedaży nowych domów sprzedawanych w Stanach Zjednoczonych w latach 1963-2010 (miesięcznie)”. Źródło: Grafika stworzona przez „Smallman12q”, w oparciu o medianę spisu ludności w USA i średnią cenę sprzedaży nowych domów sprzedanych, domena publiczna (autor udostępnił tę grafikę jako własność publiczną), za pośrednictwem Wikimedia Commons. 22 stycznia 2010. Dostępne z: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Median_and_A Average_Sales_Prices_of_New_Homes_Sold_in_the_US_1963-2010_Monthly.png

5. „East Midtown Skyline, NYC”. Źródło: Dimitry B., CC-BY 2.0, za pośrednictwem Flickr. 12 maja 2011. Dostępne pod adresem: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. „Znaki dotyczące nieruchomości na sprzedaż”. Źródło: Pan TinDC, CC-BY-ND 2.0, za pośrednictwem Flickr. 2009 7 lutego. Dostępne pod adresem:

7. „Znak ulicy rynku mieszkaniowego”. Źródło: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, za pośrednictwem Flickr. 4 lutego 2012. Dostępne pod adresem:

© 2020 Earl Noah Bernsby