Czy powinienem refinansować swój kredyt hipoteczny?

Kiedy należy spłacić kredyt hipoteczny

Mówiąc najprościej, powinieneś refinansować kredyt hipoteczny, gdy pozwoli to zaoszczędzić pieniądze. Nie komplikuj zbytnio kredytów hipotecznych, wyobrażając sobie, że są duże i przerażające.

Jeśli uda Ci się zebrać kilka dokumentów (zazwyczaj: W2, wyciągi bankowe, odcinki wypłat, zeznania podatkowe, dowód ubezpieczenia), możesz zaoszczędzić tysiące dolarów w całym okresie życia kredytu hipotecznego dzięki refinansowaniu.

Strategia refinansowania

Każdy, kto powie ci, że wie, jakie będą stopy procentowe za kilka lat, okłamuje cię. Strategia, którą polecam moim klientom, polega na tym, że korzystają oni z każdej możliwości refinansowania, która obniży ich oprocentowanie „bezpłatnej pożyczki”.

Ale co to jest „bezpłatna pożyczka”? Czy nie musi być haczyk?

Cóż, masz rację, zakładając, że Twój pożyczkodawca i Twój broker nadal zarabiają na bezpłatnej pożyczce. Nie oznacza to jednak, że jest to dla Ciebie zły interes!

Ogólne błędne przekonanie dotyczące bezpłatnych pożyczek jest takie, że w momencie zamknięcia bezpłatnej pożyczki nie będą należne pieniądze. Chociaż ma to jakiś intuicyjny sens, jest to zły sposób oceny kredytu hipotecznego z perspektywy bycia pożyczkobiorcą, ponieważ jest to bardziej skomplikowana transakcja.

Gdzie idą pieniądze w bezpłatnej pożyczce?

Zamierzam użyć kilku typowych liczb, aby zilustrować, gdzie przepływają pieniądze w przypadku bezpłatnego kredytu hipotecznego, który powinien pomóc ci zrozumieć transakcję refinansowania.

Powiedzmy, że Twój dom jest wyceniony na 250 000 $ i nadal jesteś mu winien 200 000 $. Twoja obecna oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 5%. Zaproponowano Ci darmowy refinansowanie w wysokości 4% (powinieneś ZAWSZE z niego skorzystać, a wyjaśnię dlaczego w następnej sekcji).

Koszty związane z pożyczką mogą wyglądać mniej więcej tak (różni się w zależności od stanu i dostawcy):

• Ubezpieczenie tytułu: 700 USD
• Wycena: 500 USD
• Opłata za ubezpieczenie: 900 USD
• Opłata za zamknięcie: 300 USD
• Opłata za raport kredytowy: 50 USD

Koszty te nadal muszą zostać spłacone w ramach bezpłatnej pożyczki, nawet jeśli ich nie spłacasz. Oto jak to się dzieje.

Pożyczkodawca oferuje tak zwany „kredyt pożyczkodawcy” na pokrycie kosztów zaciągnięcia pożyczki. Kiedy urzędnik zajmujący się pożyczkami hipotecznymi patrzy na coś, co nazywa „arkuszem stawek”, w przypadku bezpłatnej pożyczki szuka kredytu, który pokryje koszty. W powyższym przykładzie byłoby to 2450 USD. W przypadku pożyczki w wysokości 200 000 USD stanowi to 1,225% całkowitej kwoty pożyczki.

Tak więc w zestawieniu kursów 4% stopa procentowa może mieć obok siebie kredyt pożyczkodawcy w wysokości 1,3%. Aby lepiej to zrozumieć, pamiętaj, że przy stopie procentowej 3,75% kredyt pożyczkodawcy może wynosić około 0,2%. Byłaby również opcja „płacenia punktami”, gdybyś chciał zapłacić dodatkowe pieniądze, aby obniżyć stawkę gdzieś bliżej 3% w tym przykładzie.

Możesz się zastanawiać, dlaczego nadal musisz wnosić pieniądze na stół zamykający, jeśli jest to pożyczka bezpłatna. Odpowiedź jest taka, że ​​nadal masz odsetki do spłaty od starego kredytu hipotecznego i prawdopodobnie będziesz musiał założyć nowy rachunek powierniczy (na który trafią Twoje podatki i pieniądze z ubezpieczenia na następny rok). Mówię moim klientom, że jest to zazwyczaj pranie, ponieważ kilka tygodni po zamknięciu pożyczki otrzymasz zwrot czeku escrow od starego pożyczkodawcy i pominiesz spłatę kredytu hipotecznego (kredyty hipoteczne są spłacane po naliczeniu odsetek lub " z dołu ”, więc jeśli zamkniesz kredyt 23 października, zapłacisz za 23 października do 31 października przy zamknięciu, a pierwsza spłata nowego kredytu hipotecznego nastąpi dopiero 1 grudnia).

Dlaczego powinienem refinansować swój kredyt hipoteczny, jeśli nie ma żadnych kosztów?

Jeśli nie ma żadnych kosztów, a stawka jest niższa od aktualnej stawki, zawsze powinieneś refinansować swój kredyt hipoteczny.

Prosty powód jest jasny, jeśli pomyślisz o tym w ten sposób: nie ma znaczenia, ile pożyczkodawca prosi cię o spłatę każdego miesiąca. Liczy się równowaga i stawka. Jeśli zmniejszyć tempo i zachować płacąc kwotę zapłaconego na poprzednim hipotecznych, to będzie go spłacić wcześniej. Kropka.

Nie ma w tym żadnej magii i myślę, że wiele osób jest zdezorientowanych terminem kredytu hipotecznego. Prawda jest taka, że ​​kredyt hipoteczny to nic innego jak saldo należne przy określonej stopie procentowej. Termin to najdłuższy okres, na jaki możesz zapłacić, ale jeśli nie ma kary przedpłaty (obecnie bardzo rzadko), możesz zapłacić pożyczkodawcy, ile chcesz.

Czy powinieneś refinansować pożyczkę bez kosztów?

Zawsze refinansuj swój kredyt hipoteczny, jeśli nie ma żadnych kosztów, a Twoja stopa procentowa jest obniżona. Jeśli nadal będziesz spłacać kwotę, którą płaciłeś za stary kredyt hipoteczny, spłacisz go wcześniej i za mniej pieniędzy. Kropka.

Czy zgadzasz się z moją rekomendacją, kiedy powinieneś refinansować swój kredyt hipoteczny? Czy masz pytania? Zapraszam do pytania w komentarzach poniżej.

© 2017 Dominic Joseph