Korzyści podatkowe z tytułu drugiego lub wakacyjnego domu jako domu podstawowego a wynajem

Skorzystaj z odliczenia podatku od drugiego domu

Domena publiczna w Wikimedia Commons

Drugi dom ma cenne zalety

Posiadanie drugiego domu ma wiele zalet. Oczywiście jedną z głównych korzyści jest to, że jesteś właścicielem miejsca, do którego Ty, Twoja rodzina i przyjaciele możecie przyjechać i spędzić tyle czasu, ile chcecie, bez konieczności rezerwacji hotelu lub wynajmu. Inną korzyścią może być spokojne miejsce na emeryturę. Może to być również okazja inwestycyjna w postaci pieniędzy z czynszu. I wreszcie, co nie mniej ważne, możesz mieć prawo do niektórych ulg podatkowych z tytułu posiadania drugiego domu.

Drugie domy mogą być świetną inwestycją

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Jak IRS definiuje dom

Wiele rodzajów konstrukcji można uznać za dom. Internal Revenue Service (IRS) identyfikuje dom jako dom, łódź mieszkalną, przyczepę stacjonarną, mieszkanie spółdzielcze lub kondominium. Dopóki są pomieszczenia do spania, gotowania i łazienki, można go zaklasyfikować jako dom. Jeśli jesteś właścicielem domu do wynajęcia, wiesz już o korzyściach podatkowych wynikających z posiadania głównego miejsca zamieszkania. Drugie domy mogą również otrzymać ulgi podatkowe z IRS.

Jednak nie wszystkie drugie domy są traktowane jednakowo, więc jeśli posiadasz lub planujesz zakup drugiego domu, zdecydowanie powinieneś upewnić się, że znasz podstawowe przepisy podatkowe, które mają wpływ na właścicieli drugich domów.

Jeśli Twój drugi dom to Twój dom wakacyjny (nie wynajmujesz go)

Jeśli używasz drugiego domu do użytku osobistego, na ogół odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości można odliczyć w taki sam sposób, jak w przypadku głównego miejsca zamieszkania.

Odsetki od kredytu hipotecznego

Jako właściciel domu wiesz już, że odsetki od twojego pierwszego kredytu hipotecznego można odliczyć. Jeśli używasz drugiego domu jako drugiego domu, w którym mieszkasz przez część czasu i nie wynajmujesz go, odliczeniu podlegają również odsetki od kredytu hipotecznego na drugim domu. Możesz odpisać 100% zapłaconych odsetek od długu do 1,1 miliona dolarów zabezpieczonego w pierwszym i drugim domu i wykorzystanego do nabycia lub ulepszenia nieruchomości. Należy pamiętać, że odliczenie to dotyczy łącznie 1,1 miliona dolarów długu, a nie 1,1 miliona dolarów od każdego domu.

Podatki od nieruchomości

Możesz odliczyć podatek od nieruchomości od drugiego domu. W rzeczywistości możesz odliczyć podatek od nieruchomości zapłacony od dowolnej liczby posiadanych domów.

Jeśli wynajmujesz swój drugi dom

Liczba dni, przez które wynajmujesz swój drugi dom, jest ważna przy określaniu liczby ulg podatkowych, do których jesteś uprawniony. Zasadniczo, jeśli wynajmujesz swój drugi dom na mniej niż 14 dni w roku, możesz traktować drugi dom tak samo, jak traktujesz swoje główne miejsce zamieszkania. Jeśli wynajmujesz swój drugi dom na więcej niż 14 dni w roku, IRS ustali, że Twój drugi dom jest nieruchomością do wynajęcia, która jest opodatkowana inaczej niż główne rezydencje. Pamiętaj, że jeśli nigdy nie odwiedzisz swojego drugiego domu, zostanie on sklasyfikowany jako nieruchomość inwestycyjna. Aby być traktowanym jako użytek osobisty swojej własności, musisz korzystać z domu. Wizyty, które dokonujesz meldowania się w domu lub dokonywania napraw lub konserwacji, nie liczą się jako użytek własny i sprawią, że Twój drugi dom stanie się domem inwestycyjnym.

Okres wypożyczenia Rok = 14 lub mniej dni

Jeśli wynajmujesz swój drugi dom na 14 lub mniej dni w ciągu roku, możesz otrzymać fundusze wolne od podatku. Nie ma znaczenia, ile zapłacisz za czynsz, nie musisz żądać tej kwoty do IRS. Jeśli wynajmujesz swój drugi dom na mniej niż 14 dni, mieszkanie jest traktowane tak samo, jak twoje miejsce zamieszkania, a odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości zostaną potrącone tak samo, jak w przypadku głównego miejsca zamieszkania.

Okres wypożyczenia w roku = więcej niż 14 dni

Jeśli wynajmujesz swój drugi dom na dłużej niż 14 dni, musisz zgłosić cały dochód z wynajmu, który otrzymujesz. Jednocześnie możesz odliczyć koszty wynajmu, w tym podatki, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, media, sprzątanie i naprawy. Możesz nawet odliczyć materiały eksploatacyjne, takie jak ręczniki i prześcieradła. Ponadto możesz odpisać amortyzację, wartość utraconą w wyniku zużycia domu w czasie. Wyzwanie polega na określeniu, gdzie należy rozłożyć koszty między czasem wykorzystania nieruchomości do celów osobistych a czasem jej wynajmu. Chcesz mieć doskonałe dane dotyczące dat, dochodów i wydatków. Zatrudnij też doradcę podatkowego, który odpowiednio przypisze dochód podlegający i niepodlegający opodatkowaniu.

Kluczem do maksymalizacji odliczeń jest ograniczenie rocznego użytkowania domu wakacyjnego do mniej niż 15 dni lub 10% wszystkich dni wynajmu, w zależności od tego, która z tych wartości jest większa. W takim przypadku dom wakacyjny można traktować jako wynajem, otrzymując potrącenia z czynszu. Aby twój drugi dom był uważany za nieruchomość do wynajęcia, musisz unikać przekraczania 10% limitu. Aby oszacować maksymalny czas, przez jaki możesz korzystać z domu do użytku osobistego, zasadniczo nie powinieneś używać drugiego domu dłużej niż jeden dzień na każde 10 dni, w których go wynajmujesz.

Aby zmaksymalizować odliczenia od wynajmu nieruchomości, musisz aktywnie uczestniczyć w procesie wynajmu. Oznacza to prowadzenie spotkań z najemcami oraz ustalanie warunków umów najmu dla najemców. I to jest bardzo ważne - musisz posiadać co najmniej 10% nieruchomości.

Przekształcenie drugiego domu w główne miejsce zamieszkania

Strategia korzyści podatkowych, z której korzystają właściciele drugich domów, aby uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży drugiego domu, polega na przekształceniu drugiego domu w główne miejsce zamieszkania. Sposobem na to jest zamieszkanie w drugim domu przez dwa lata z ostatnich pięciu lat przed sprzedażą domu. To kwalifikuje sprzedaż do wykluczenia z podatków z zyskiem do 250 000 USD dla osób składających jedno zgłoszenie i 500 000 USD dla osób składających wspólne.

Za rok 2009 i lata późniejsze płacisz regularny podatek od zysków kapitałowych w wysokości 10% od tej części zysku, która odpowiada okresowi użytkowania domu jako domu wakacyjnego po 2008 roku.

Obliczanie podatków jest skomplikowane

Twój doradca podatkowy będzie potrzebował wszystkich szczegółów dotyczących sposobu korzystania z drugiego domu. Informacje te muszą być konsekwentnie gromadzone i przechowywane przez cały rok, aby doradca podatkowy mógł dokładnie obliczyć skorygowany dochód brutto i zmodyfikowany skorygowany dochód brutto. Mylące? Rzeczywiście tak jest .

Turbo Tax wyjaśnia odliczenia od podatku od nieruchomości na wynajem

Zasoby

IRS ma wiele publikacji, które pomogą Ci zrozumieć podstawy posiadania drugiego domu i sposób opodatkowania własności. Aby uzyskać więcej informacji na temat posiadania, użytkowania i sprzedaży drugiego domu oraz zalet i wad podatkowych, przejdź do www.IRS.gov i wyszukaj następujące publikacje.

Publikacja nr 527 Nieruchomości mieszkalne do wynajęcia (w tym wynajem domów wakacyjnych)
Publikacja nr 523 Sprzedaż domu