Inżynieria wartości: proces czy cel?

Wprowadzenie

Za kilka krótkich tygodni będę obchodzić 40 lat, odkąd po raz pierwszy wszedłem do biura architekta, kiedy słońce wzejdzie u progu mojej kariery. W wieku 17 lat nie miałam pojęcia, dokąd prowadzi ta ścieżka, a patrząc wstecz, było to wszystko, na co można było mieć nadzieję. Ponieważ zbliżam się do ostatniej trzeciej części mojej kariery, nie zmieniłbym niczego w całej mojej karierze. Na tym etapie można chyba powiedzieć, że jestem „starszym mężem stanu” w swoim zawodzie. To prawie brzmi jak wyróżniający tytuł, ponieważ tytuły i tak idą. Kiedy w mojej praktyce ponownie pojawił się konkretny temat, zacząłem myśleć o swojej karierze, przynosząc uczucia i myśli odzwierciedlające uczucia, które właśnie wyraziłem. To tyle, jeśli chodzi o wspominanie, przejdźmy teraz do tematu, który chciałem omówić.

Mentoring i nauczanie zawsze były motorem mojej kariery. Dowiaduję się czegoś i po prostu mam nieustanną potrzebę dzielenia się tym z innymi. To część tego, co zawsze postrzegałem jako przekazanie pochodni następnemu pokoleniu profesjonalistów. Chcę omówić często nadużywaną koncepcję, inżynierię wartości (VE), która może być bardzo skutecznym narzędziem lub potencjalnym rakiem w branży budowlanej, który może bardzo kosztować całe społeczeństwo. Jak wiele rzeczy w życiu, prawidłowo używany VE może być niezwykle potężnym narzędziem. Niewłaściwie zastosowany staje się ciężarem dla całego społeczeństwa, tworząc udogodnienia, które stają się dołkami i utrapieniem. Często te cytryny są sprzedawane niczego nie podejrzewającemu kupującemu jako ostrzeżenie. Na marginesie, często pytam, w jakim stopniu nieujawnianie staje się nieetyczne, a nie tylko nielegalne,i ile wglądu w prawdziwy charakter niektórych ludzi. Jestem pewien, że wszyscy byliśmy tam w pewnym momencie, kiedy czuliśmy, że naprawdę dotarliśmy do końca umowy.

Odpowiedzialność właścicieli budynków, projektantów i konstruktorów

Niewiele jest osób, które mogą twierdzić, że część z nich może żyć na tej skale przez 100 lat lub dłużej. Branża budowlana jest tylko jedną z nielicznych branż, w których pracownicy mogą rzeczywiście wysuwać takie roszczenia zgodnie z prawem. Pomyśl o tym, dopóki ten budynek, nad którym pracowałeś, istnieje, część Ciebie będzie istnieć na tej planecie. Łał! Niewielu może rościć sobie prawo do takiego dziedzictwa i być dokładnym. Ta perspektywa powinna wprowadzić specjalistów z branży budowlanej na nowy poziom, do długoterminowej, zrównoważonej ideologii i praktyki. Niestety nie zawsze jest to pogląd ludzi z branży budowlanej. W poprzednim artykule odniosłem się do tego zjawiska krótkowzroczności. Jak powiedziałem w tym artykule,następujący cytat został przedstawiony na krajowej konwencji Amerykańskiego Instytutu Architektów (AIA) z 1984 r. i uważam to za tak ważne, że chcę ponownie zacytować ten artykuł:

„Ty, Architekt, zbyt często, wbrew własnemu rozsądkowi, zgadzasz się ze swoimi klientami… dajcie się zastraszyć deweloperom, konstruktorom i właścicielom, którzy chcą szybko zarobić kosztem całego społeczeństwa… Niestety, ja Doszedłem do takiego wniosku po wielu latach budowania, popełnieniu wielu błędów i odkryciu na własną rękę, że im większa inwestycja w „górną linię”, tym lepsze wyniki. Myślę, że ty (Architekt) powinieneś był mi to powiedzieć dawno temu ”.

Herman Chanen, prezes i prezes zarządu

Chanen Construction Company

1984 Krajowa konwencja AIA

opublikowana w Architecture Record, czerwiec 1984

Ten cytat ilustruje potencjał raka, jakim może się stać VE, jeśli jest używany z niewłaściwym skupieniem i procesem. Za chwilę omówię te dwa. Zanim przejdziemy do tej części tej dyskusji, chcę rozpocząć dyskusję od założenia okularów, które pomogą nam zrozumieć konsekwencje decyzji VE.

Prawdziwy powód dla VE

Nie jest wymagana żadna powłoka cukrowa ani iluzja, nie ma czegoś takiego jak nieograniczony budżet w niczym, a zwłaszcza w budownictwie. Żeby było jasne, pozwólcie, że powiem to w inny sposób; nie ma czegoś takiego jak nieograniczony budżet! Mam nadzieję, że jest to jasne dla wszystkich, którzy to czytają. W związku z tym nigdy nie będzie wystarczających funduszy, aby zrobić wszystko, co chcesz zrobić podczas budowy obiektu. Oczekuje się, że te obiekty będą miały żywotność 40 lub 50 lat, aw wielu przypadkach prawdopodobnie przetrwają ponad 70 lat. To cztery, pięć, może nawet siedem dekad. Czy to wzmacnia żywe ramy czasowe w twoim umyśle? Teraz możesz naprawdę poczuć to, co powiedziałem wcześniej o dziedzictwie.

Ze względu na potrzebę długowieczności i ograniczone fundusze konieczne staje się zwiększenie wartości każdej inwestycji systemowej w obiekt. Innymi słowy, prawie każdy system budowlany zostanie wymieniony przynajmniej raz w okresie eksploatacji tego obiektu. Jak najlepiej podejmujemy te decyzje inwestycyjne? Najlepszym sposobem jest oszacowanie kosztów cyklu życia, ale to dyskusja na inny raz. Oprócz kalkulacji kosztów cyklu życia, najczęstszym sposobem kontrolowania kosztów jest inżynieria wartości (VE). Widziałem, jak VE zostało wprowadzone do projektu za pomocą dwóch podstawowych metod. Pierwsza, w ramach całego procesu planistyczno-budowlanego od due diligence przy zakupie nieruchomości, poprzez zajęcie gotowego obiektu. Drugi, gdy ustalono, że koszty budowy przekroczyły założony budżet.Pierwsza to podejście proaktywne, druga to reaktywność. Kto chciałby zgadnąć, który przyniesie największe i najlepsze rezultaty?

Każde z tych podejść będzie miało ten sam cel krótkoterminowy, zmniejszając koszty początkowe. Nie wiadomo, który z nich będzie miał największą szkodę dla obiektu w miarę starzenia się budynku. Pragnę przypomnieć każdemu czytelnikowi, że podobnie jak ludzkie ciało, budynki się starzeją. To jest nieunikniona prawda. Podobnie jak z wiekiem kosztuje więcej, tj. Wizyty u lekarza, okulary itp., To samo dotyczy budynków. VE może potencjalnie stać się rakiem, gdy skraca oczekiwaną długość życia placówki lub zwiększa koszty związane z wiekiem powyżej poziomu, jakiego normalnie można by oczekiwać w placówce w tym porównywalnym wieku i typie. Pomyśl w ten sposób, jeśli dach ma przetrwać 20 lat, a w 10 roku dach musi zostać ponownie pomalowany, aby dach osiągnął 20 lat, za co dokładnie zapłaciłeś, płacąc za to ” Na początek 20-letni dach.Omówiłem to w innym artykule o gwarancjach.

W wielu źródłach, które opisują, czym ma być VE, jedna koncepcja wydaje się być najbardziej jednolita w tych opisach, polegająca na zmniejszeniu początkowych kosztów budowy wyrażonych wartością. Rzadko widziałem wartości wyrażone w koszcie cyklu życia, ale tak naprawdę należy tę wartość wyrazić. Najczęściej widziałem te wartości wyłącznie w kategoriach bezpośrednich, bezpośrednich oszczędności kosztów początkowych. Wydaje się, że głównym powodem zastosowania tej drugiej metody jest bezpośredni skutek wprowadzenia VE do procesu, najczęściej na końcu po ustaleniu przekroczenia budżetu. Ten punkt wyjścia może być zapowiedzią równowagi w tej dyskusji, gdy przechodzimy do części tego artykułu, w której skupiamy się na procesach. Koncentruje się na fiksacji na cięciu kosztów w wyniku przekroczenia budżetu.Proces będący ustaleniem równowagi pomiędzy długo i krótkoterminowymi potrzebami obiektu i organizacji.

VE jako narzędzie procesu

Wprowadzenie VE do całego procesu planowania ma największy potencjał, aby stać się bardzo potężnym narzędziem. To wtedy proces VE koncentruje się na wynikach wartości. Uważam, że cel ten jest nieosiągalny bez uwzględnienia cyklu życia, a analiza ta staje się świetnym wskaźnikiem, jeśli właściciel rozpoczął z odpowiednim początkowym budżetem. Sektor publiczny często nie radzi sobie w tym względzie, ponieważ decydenci polityczni koncentrują się na dolarach i często dyskontują niekontrolowane politycznie siły działające na rynku. Często to, co ustawodawca decyduje o kosztach, nie pokrywa się z tym, co rynek określa jako koszty rzeczywiste, w wyniku czego wymagana jest konstrukcja poniżej standardu, która umożliwia realizację ważnych politycznie projektów. Na przykład, podczas gdy nauka uznała pomidory za owoce,Kongres próbował zmienić ten pogląd w ustawie taryfowej z 1833 r., Która określa pomidory jako warzywa. Niestety, Sąd Najwyższy pozwolił Kongresowi w orzeczeniu popierającym ustawę taryfową z 1893 roku. Zostawię teraz te fakty bez komentarza.

Po wprowadzeniu przez cały okres trwania projektu VE może zidentyfikować potencjalne oszczędności kosztów początkowych i cyklu życia, które mogą zmniejszyć obciążenia finansowe obiektu przez cały okres jego użytkowania. Na tym polega prawdziwy VE. To wtedy VE staje się częścią procesu, a nie tylko refleksją. W takim przypadku VE może stać się siłą równoważącą między długoterminowymi kosztami cyklu życia a początkowymi kosztami budowy. Teraz moc VE zaczyna świecić.

VE jako Focus Cancer

Najczęstszym okresem, w którym widziałem VE, jest okres między projektowaniem a budową, kiedy odkryto, że budżet nie jest wystarczająco duży dla projektu zgodnie z projektem. VE stało się następstwem projektu. To nie jest tylko reprezentatywne dla złego planowania, ale wkurza złe planowanie. Mogę to powiedzieć? No cóż, za późno, już to zrobiłem. Nie obrażać nikogo, ale jest to reprezentatywne dla absolutnie najgorszego rodzaju planowania lub jego braku. Ktoś nie przewidział czegoś, więc teraz trzeba znaleźć jakieś rozwiązanie tego przeoczenia i jeśli nada się mu atrakcyjne imię, może nie wyglądać tak głupio, jak by to było w innym przypadku. Ten typ VE często nie uwzględnia wszystkich problemów podczas używania. Na przykład,w celu obniżenia kosztów projektu ustala się, że przewody odprowadzające wodę deszczową z dachu (przeznaczone do odprowadzania wody deszczowej z dachu z dachu do strefy retencyjnej) zastępują rynny spustowe i rynny spustowe (odprowadzające wodę deszczową bezpośrednio przylegającą do budynku). Teraz może to nie stanowić problemu w przypadku innego projektu, ale ten projekt ma ekspansywny grunt, więc gdy gleba zostanie zamoczona, rozszerza się i zmusza do podnoszenia ścian. Ta decyzja w sprawie tego projektu pociągnie za sobą ogromne koszty, które dekadę później trzeba wydać na naprawę usterek konstrukcyjnych spowodowanych zamoczeniem ekspansywnej gleby. Jak skuteczna była ta decyzja VE? Większość nawet nie śledzi decyzji VE o zarejestrowaniu tych zdarzeń ze względu na ramy czasowe po zakończeniu budowy.Teraz może to nie stanowić problemu w przypadku innego projektu, ale ten projekt ma ekspansywny grunt, więc gdy gleba zostanie zamoczona, rozszerza się i zmusza do podnoszenia ścian. Ta decyzja w sprawie tego projektu pociągnie za sobą ogromne koszty, które dekadę później trzeba wydać na naprawę usterek konstrukcyjnych spowodowanych zamoczeniem ekspansywnej gleby. Jak skuteczna była ta decyzja VE? Większość nawet nie śledzi decyzji VE o zarejestrowaniu tych zdarzeń ze względu na ramy czasowe po zakończeniu budowy.Teraz może to nie stanowić problemu w przypadku innego projektu, ale ten projekt ma ekspansywny grunt, więc kiedy ziemia zostanie zamoczona, rozszerza się i zmusza do podniesienia ścian. Ta decyzja w sprawie tego projektu pociągnie za sobą ogromne koszty, które dekadę później trzeba wydać na naprawę usterek konstrukcyjnych spowodowanych zamoczeniem ekspansywnej gleby. Jak skuteczna była ta decyzja VE? Większość nawet nie śledzi decyzji VE o zarejestrowaniu tych zdarzeń ze względu na ramy czasowe po zakończeniu budowy.Jak skuteczna była ta decyzja VE? Większość nawet nie śledzi decyzji VE o zarejestrowaniu tych zdarzeń ze względu na ramy czasowe po zakończeniu budowy.Jak skuteczna była ta decyzja VE? Większość nawet nie śledzi decyzji VE o zarejestrowaniu tych zdarzeń ze względu na ramy czasowe po zakończeniu budowy.

Często, gdy coś jest zrobione w ostatniej chwili i pośpiesznie, najlepsze decyzje nigdy nie są podejmowane, ponieważ często pomija się kluczowe czynniki. Dość często właściciel, który nie ma wiedzy lub doświadczenia z takimi decyzjami, podejmuje tego typu decyzje, dodatkowo zwiększając ich konsekwencje. Często istnieje presja czasu, aby szybko dokonać tych ustaleń, ponieważ opóźnienie w czasie może być bardziej kosztowne, a długoterminowe wyniki są prawie nieuchronnie zagrożone. Powinieneś zacząć dostrzegać potencjalny efekt domina.

Uwagi dotyczące VE

Jednym z pierwszych pytań, które należy sobie zadać, jest cel VE. Zanim przejdziemy do kwestii budżetu, należy najpierw zapytać, jaka jest wartość zwracana za VE. Jeśli VE nie zwraca wartości, być może nie jest to właściwy sposób działania. Jeśli zwrócona wartość ustalona ma na celu jedynie zmniejszenie kosztów budowy, wówczas następną poszukiwaną odpowiedzią musi być pierwotny budżet projektu odpowiedni do rozpoczęcia. Często właściciel nie chce o tym słyszeć, ponieważ może to oznaczać, że właściciel nie zrobił czegoś poprawnego na początku. Jeśli VE jest wprowadzane na każdym etapie procesu, wówczas VE powinno mieć inny powód powyżej początkowego budżetu.

Przestań myśleć, podobnie jak ludzkie ciało, budynki się starzeją. Jakie inne podobieństwa mogą istnieć? Rozważ to, jeśli zapytasz dietetyka, specjalistę od bariatrii, trenera sportowego lub kogoś takiego, wszyscy powiedzą ci, że zmniejszenie kalorii w celu zmniejszenia masy ciała jest bardzo skuteczne w pewnym momencie, w którym mięśnie zaczynają zanikać. Mogę powiedzieć z mojego doświadczenia, widzę to cały czas. Jeśli klient spróbuje zbudować projekt z budżetem 20% kosztu metra kwadratowego dla danego typu budynku, budynek nie będzie funkcjonował prawidłowo lub nie będzie trwał tak długo. Może nawet stać się pułapką na pieniądze. Rozważ to.

Myśli końcowe

Jak odkrył i mówił Herman Chanen w 1984 roku, istnieją podstawy do postrzegania VE jako możliwego raka, ale jeśli jest dobrze używany, może być bardzo potężnym narzędziem. Obowiązkiem właściciela jest upewnienie się, że zespół efektywnie korzysta z VE, a najlepszym sposobem jest nie podejmowanie decyzji w kwestiach, w których właściciel ma niewielkie doświadczenie i wiedzę, przekazanie ich ekspertom wynajętym przez właściciela. Jeśli VE ma być używane w projekcie, zintegruj VE w całym projekcie, a nie tylko w przypadku przekroczenia budżetu.