Wszystko, co kiedykolwiek chciałeś wiedzieć o hipotekach mieszkaniowych, ale bałeś się zapytać

Czy potrzebujesz przeprowadzić się, aby uzyskać lepszą pracę lub być bliżej rodziny? A może to tylko czas na coś nowego? Może chcesz kupić dom po raz pierwszy w życiu.

Jeśli na horyzoncie zbliża się zakup nowego domu, masz do rozważenia wiele opcji. Po pierwsze, jakiej ceny szukasz? Skąd wiesz, że otrzymujesz dobrą ofertę? Jeśli jest to Twój pierwszy dom, prawdopodobnie będziesz mieć wiele pytań dotyczących kredytów hipotecznych. Być może kupiłeś już dom i masz kredyt hipoteczny, ale tak naprawdę nie rozumiesz, co oznaczają twoje warunki płatności lub jakie inne rodzaje pożyczek są dostępne dla kupujących dom.

W tym artykule chciałem nakreślić wiele z tych szczegółów i opcji, aby dać ci lepsze wyobrażenie o tym, w co się pakujesz, dając ci jaśniejszy obraz postępów. Jeśli spojrzysz na to w ten sposób, im większą wiedzę zaczynasz z procesem, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że możesz zostać wykorzystany lub wpaść w kłopoty w późniejszym czasie z powodu czegoś, o czym nie wiedziałeś. Wskakujmy od razu!

Zdjęcie: rawpixel na Unsplash

Co to jest kredyt hipoteczny?

Zacznijmy od zdefiniowania, czym jest kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny to system pożyczania pieniędzy, który pozwala kupującemu odłożyć mniejszą kwotę niż ta, którą dom kosztuje z góry. Powiedzmy, że chcę kupić dom o wartości 130 000 $, ale mam tylko 10 000 $ do wykupienia, a czasem w ogóle nic.

Bank lub prywatny pożyczkodawca zezwala następnie na pożyczenie pozostałej części kosztów domu i dokonywanie płatności na ich rzecz wraz z odsetkami przez określony z góry okres. Ten okres, na który pożyczasz pieniądze, nazywany jest „okresem” pożyczki i może wynosić nawet 30 lat. Aby upewnić się, że dotrzymasz swojej części umowy i zwrócisz pieniądze, Twój dom zostanie postawiony jako zabezpieczenie. Innymi słowy, jeśli przestaniesz spłacać pożyczkę, bank lub pożyczkodawca może odebrać ci dom w ramach procesu przejęcia.

Części Twojej konkretnej pożyczki obejmują kwotę główną, odsetki, podatki i ubezpieczenie. Suma tych czterech części jest powszechnie nazywana „PITI”, która jest po prostu pierwszą literą każdej części kredytu hipotecznego (kwota główna, odsetki, podatki, ubezpieczenie). Ale co oznacza każde z tych słów iz czego się składa? Świetne pytania!

Szybki test

Do każdego pytania wybierz najlepszą odpowiedź. Klucz odpowiedzi znajduje się poniżej.

Jaki procent populacji kupuje domy?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Klucz odpowiedzi

Zdjęcie: Fernando Lavin na Unsplash

Części kredytu hipotecznego

Więc cztery części twojego kredytu hipotecznego to kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie. Przyjrzyjmy się każdej części, aby pomóc Ci lepiej je zrozumieć.

Dyrektor

Kwota główna to kwota faktycznie pożyczona na opłacenie nowego domu. To jest cena domu pomniejszona o kwotę, którą zapłaciłeś z kieszeni. Jeśli nie odłożyłeś żadnych pieniędzy, kapitałem jest cała cena domu. Na przykład, jeśli kupiłeś dom za 300 000 $ i odłożyłeś 60 000 $ (magiczne 20%, które zwykle lubi widzieć pożyczkodawca i sprawia, że jesteś dla nich mniej ryzykownym kupującym), wtedy twój kredyt hipoteczny (twój kapitał) wynosi 240 000 $.

Mówiąc o mniej ryzykownych kupujących, jeśli masz co najmniej 20% ceny zakupu do odłożenia na swój dom, zwykle uzyskujesz lepszą stopę procentową, a wtedy będziesz miał mniej przeszkód do przeskoczenia, aby zakwalifikować się do pożyczki, którą chcesz. Bank / pożyczkodawca uważa Cię w tym momencie za bardziej wykwalifikowanego, ponieważ masz trochę skórki w grze.

Jeśli zdecydujesz się odłożyć mniej niż 20%, bank / pożyczkodawca prawdopodobnie nie zakwalifikuje Cię do najniższej możliwej stopy procentowej i prawdopodobnie zażąda wykupienia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). PMI chroni bank / pożyczkodawcę w przypadku, gdy nie spłacasz kredytu hipotecznego. NIE jest to to samo, co ubezpieczenie domu, które chroni CIEBIE w przypadku pożaru, powodzi, włamania itp.

Uwaga: jeśli nie masz lub nie chcesz odkładać 20% z góry i jesteś zobowiązany do zakupu PMI, w pewnym momencie, gdy zapłaciłeś kwotę wystarczającą bankowi / pożyczkodawcy (zwykle magiczne 20%), może anulować PMI, a miesięczna płatność nieco spadnie.

Zdjęcie Lea Böhm na Unsplash

Zainteresowanie

Oprocentowanie to kwota, jaką bank pobiera od Ciebie za pożyczkę Główną, tak jak w przypadku Twojej karty kredytowej. Na przykład, jeśli saldo kredytu hipotecznego zaczyna się od 100 000 USD, a Twoja pożyczka jest oprocentowana w wysokości 5%, 30-letni okres wymaga miesięcznej spłaty w wysokości 536,83 USD. W ciągu 30-letniej pożyczki suma wszystkich płatności wynosi prawie 193 259 USD. To 93% premii w spłatach odsetek oprócz salda kredytu hipotecznego!

Wielu właścicieli domów z 30-letnim kredytem hipotecznym nie zdaje sobie sprawy, ile płacą odsetki. To jest problem. Dla wielu rozwiązaniem jest przyspieszenie spłaty poprzez spłatę większej kwoty kapitału każdego miesiąca lub zawarcie krótszej umowy spłaty. Najbardziej znanym z nich jest 15-letni okres. Zdecydowanie radzę przyjrzeć się temu dokładniej i porównać miesięczną płatność z płatnością w całym okresie pożyczki, aby upewnić się, że uzyskasz najlepszą ofertę.

Podatki

Podatki to kwota podatków od nieruchomości, dla której został oszacowany zakupiony dom. Kwota ta jest procentem wartości twojego domu i jest oparta na obszarze, na którym zbudowano dom, aby wspierać miasto, szkoły, hrabstwo i / lub infrastrukturę państwową tego obszaru. Wartość ta może rosnąć lub maleć w zależności od wartości domu w okolicy przez cały okres trwania kredytu.

Zwykle jest to już część Twojej płatności i zostanie wyciągnięta i umieszczona na koncie Escrow, aby zaoszczędzić na płatności pod koniec roku, ale jest to coś, co możesz wybrać podczas procesu zakupu. Możesz nawet otrzymać opcję obniżenia miesięcznej płatności i zaoszczędzenia na podatkach. Kolejny świetny temat do rozważenia.

Zdjęcie: Michael Browning na Unsplash

Ubezpieczenie

Ubezpieczenie jest wypłacane wybranej firmie w celu ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru lub innej katastrofy w formie ubezpieczenia domu. Możesz zrezygnować z płacenia tego w ramach kredytu hipotecznego i samodzielnie zapłacić firmie ubezpieczeniowej, jeśli tak zdecydujesz. Jeśli jednak bank / pożyczkodawca uzna cię za pożyczkobiorcę wysokiego ryzyka, może wymagać, abyś uwzględnił to w spłacie kredytu hipotecznego. Większość ludzi i tak decyduje się na spłatę miesięcznego listu hipotecznego tylko dlatego, że jest to łatwiejsze.

Chociaż Twoje płatności według stałej stawki 30-letniej (stała stopa, co oznacza, że nie mogą zmieniać kwoty płatności każdego miesiąca) hipoteka pozostanie taka sama przez cały okres pożyczki, na początku jest tak skonstruowana, że większość kwoty jest rozdzielana na odsetki, które płacisz za pożyczkę. Oznacza to, że w przypadku tradycyjnej 30-letniej pożyczki spłata połowy kwoty głównej zajmuje ponad 20 lat, ponieważ odsetki spłacane są głównie z góry. Druga połowa jest wypłacana w ciągu ostatnich 10 lat. W rzeczywistości 30-letni termin amortyzuje się tak wolno, że po pięciu latach (60 płatności) nadal jesteś winien około 92% pierwotnego salda.

Na szczęście z biegiem czasu to się zmienia i więcej płatności, których dokonujesz, zacznie iść w kierunku kwoty głównej. W tym momencie będziesz budować „kapitał własny” lub własność swojego domu i to jest cel! Ale weź pod uwagę, że przeciętny kupujący po raz pierwszy zachowuje swój dom tylko przez mniej niż pięć lat, kiedy podpiszesz te dokumenty. Przeprowadź swoje badania!

Porozmawiajmy więc o rodzajach kredytów hipotecznych lub sposobach opłacenia nowego domu.

Zdjęcie: Jared Rice na Unsplash

Tradycyjne rodzaje kredytów hipotecznych

Pierwszą opcją, którą możesz rozważyć, jest gotówka, ponieważ z pewnością zaoszczędzi ci to ładunku łodzi w czasie! Jeśli zaoszczędziłeś kupę ciasta, zamożnego krewnego, który chce ci dać stos pieniędzy, lub wygrałeś Powerball, nie musisz w ogóle zaciągać kredytu hipotecznego. Możesz przyspieszyć zakup, zrelaksować się i rozpocząć pakowanie. Nie musisz nawet kwalifikować się do pożyczki. Gratulacje!

Jeśli jednak tak jak reszta z nas musisz zaciągnąć kredyt hipoteczny na całość lub część zakupu, oto najpopularniejsze obecnie rodzaje pożyczek:

30-letni stały kredyt hipoteczny jest zdecydowanie najpowszechniejszym rodzajem kredytu mieszkaniowego. Ponad 75% wszystkich zakupów jest finansowanych z tego typu kredytu. Oznacza to, że oprocentowanie, które otrzymujesz przy zaciąganiu pożyczki, pozostaje takie samo przez następne 30 lat. Pożyczki te są najlepsze, gdy stopy procentowe są niskie lub gdy stopy rosną, ponieważ nie masz możliwości przewidzenia ich wysokości. Są również pierwszym wyborem dla osób, które chcą przewidywalnego wynagrodzenia i planują mieszkać w domu przez dłuższy czas, np. Od 5 do 7 lat. Twoja miesięczna rata prawdopodobnie będzie niższa w przypadku tego planu, ale z czasem będziesz płacić większe odsetki.

15-letni stały kredyt hipoteczny to to samo, co 30-letni stały kredyt hipoteczny, ale spłacisz pożyczkę w połowie czasu i zapłacisz 1/3 odsetek. Pożyczki te mają zwykle niższe oprocentowanie, ale miesięczna rata jest (oczywiście) wyższa niż w przypadku pożyczki na 30 lat. Oczywistą zaletą tych pożyczek jest to, że spłacasz pożyczkę wcześniej i szybciej budujesz kapitał własny w domu. Wadą może być wyższa miesięczna rata, jeśli budżet jest dość napięty.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to pożyczki, które są korygowane w określonych z góry odstępach czasu, aby odzwierciedlić aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Możesz wybrać jeden z najpopularniejszych: 3-letni ARM, 5-letni ARM lub 7-letni ARM. Zaletą ARM jest to, że początkowe stopy procentowe są zwykle niższe niż w przypadku stałej stawki 30-letniej, a jeśli nie planujesz mieszkać w domu dłużej niż regulowany okres, może to oznaczać znacznie niższą miesięczną płatność, gdy ty żyć tutaj.

Oczywistym ryzykiem / wadą może być sytuacja, gdy pod koniec okresu ARM nie jesteś w stanie ruszyć, a stopy procentowe są znacznie wyższe niż w momencie zakupu. Twoja płatność może również znacznie wzrosnąć bez ostrzeżenia przez miesiąc lub na pewien czas, uniemożliwiając dokonywanie płatności. To nie jest najbezpieczniejszy wybór dla kupującego nowy dom.

Pamiętaj, że są to tylko najbardziej tradycyjne rodzaje kredytów hipotecznych, ale jest kilka innych opcji do rozważenia. Zawsze masz opcje!

Zdjęcie: christian koch on Unsplash

Nietradycyjne opcje kredytu hipotecznego

Jeśli cała ta rozmowa na temat kredytu hipotecznego to za dużo i potrzebujesz innych opcji, na szczęście masz więcej dostępnych.

Właściciel Carry

Czy kiedykolwiek słyszałeś o „ Właściciel Carry ” lub „ Sprzedawca Carryback ”? Ten rodzaj umowy oznacza, że sprzedawca domu sam sfinansuje całość lub część zakupu nieruchomości. Tego rodzaju finansowanie ma zalety dla obu stron. Kupujący płaci mniej kosztów zamknięcia, kwalifikuje się łatwiej i ma potencjał na lepsze warunki i niższą zaliczkę na dom. Otwiera to również więcej opcji elastyczności w płatności.

Zaletą Sprzedającego / Właściciela jest to, że trudną do sprzedania nieruchomość jest łatwiejszą do sprzedania przy tego rodzaju finansowaniu, szczególnie na słabym rynku, zwłaszcza jeśli dom jest nietradycyjny. Ale ustawia również Sprzedawcę, aby otrzymywał płatności w czasie zamiast jednej dużej kwoty ryczałtowej, a jednocześnie wkładał pieniądze do kieszeni zgodnie z odsetkami.

W zamian Sprzedawca podejmuje duże ryzyko, że zapłacisz mu zgodnie z obietnicą. Jeśli jednak nie dotrzymasz słowa i nie będziesz regularnie dokonywać płatności, umowa zawiera klauzule, zgodnie z którymi może on odebrać nieruchomość, podobnie jak zrobiłby to bank w procesie przejęcia.

Jedna uwaga : sprzedawca musi być właścicielem domu bez opłat i wydać go z banku, aby móc dokonać zwrotu.

Zdjęcie: Sophia Baboolal na Unsplash

Wynajem na własność

Inną nietradycyjną opcją zakupu domu byłoby Rent to Own. W tej umowie decydujesz, czy część czynszu, którą płacisz wynajmującemu, ma zostać przeznaczona na zaliczkę na zakup domu na koniec określonego okresu. Jeśli zdecydujesz się jednak nie kupować domu, w zasadzie tracisz te zaoszczędzone pieniądze po wygaśnięciu umowy najmu. Czynsz za nieruchomości w tym układzie byłby zwykle wyższy, aby zrekompensować dodatkową zaliczkę.

Tylko odsetki i kredyty hipoteczne balonowe

Istnieją również kredyty hipoteczne z oprocentowaniem, w przypadku których spłacasz odsetki od pożyczki przez pierwsze 10 lat pożyczki i nie spłacasz odsetek od kwoty głównej, a także kredyty balonowe, w których dokonujesz niskich miesięcznych płatności przez określony czas (zwykle 7 lat), a następnie saldo pożyczki jest należne w jednej dużej ryczałcie. Tego typu pożyczki są trudniejsze do uzyskania, bardziej ryzykowne dla Ciebie, a przed rozważeniem jednej z nich powinieneś skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą finansowym.

Zdjęcie: Brian Babb na Unsplash

Rozważając kredyt hipoteczny na dom, może się to wydawać nieco skomplikowane i prawie na pewno przytłaczające. Jest dla każdego, więc na pewno nie jesteś sam. Ale to nie musi być skomplikowane. Po odrobinie badań, może przejrzeniu go online i zadaniu wielu pytań, wkrótce sam poczujesz się ekspertem w tej dziedzinie.

Miejmy nadzieję, że ta informacja nieco wyjaśniła ci proces i odpowiedziała na niektóre z twoich pytań dotyczących kredytów hipotecznych. Jeśli wiesz, co robisz, może to być stosunkowo łatwy proces, ale często powoduje u ludzi wiele niepokoju. Mam nadzieję, że dzięki tym faktom możesz złagodzić swoje obawy i przejść do części zabawnej, wybierając i wprowadzając się do nowego domu!