Określenie wartości nieruchomości dochodowych

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak określić wartość nieruchomości przynoszącej dochód.

Tierra Mallorca

Czy posiadasz nieruchomość, która przynosi dochód lub może przynosić dochód? Chciałbyś określić przybliżoną wartość nieruchomości?

Jeśli tak, poniższe informacje pomogą Ci określić wartość w oparciu o standardowe informacje. Informacje można zastosować do domów jednorodzinnych, domów dwupoziomowych, wielorodzinnych, nieruchomości komercyjnych, gruntów, sklepów detalicznych i innych nieruchomości przynoszących dochód.

Stopa kapitalizacji (stopa ograniczenia)

Stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji to współczynnik używany do szacowania wartości nieruchomości generujących dochód. Stopa kapitalizacji to dochód operacyjny netto podzielony przez cenę sprzedaży lub wartość nieruchomości wyrażony w procentach. Większość inwestorów, pożyczkodawców i rzeczoznawców stosuje stopę kapitalizacji do oszacowania ceny zakupu dla różnych rodzajów nieruchomości przynoszących dochód. Stopa kapitalizacji rynkowej jest określana na podstawie oceny danych finansowych podobnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane na określonym rynku. Każdy rynek jest inny.

Stopa kapitalizacji zapewnia bardziej wiarygodne oszacowanie wartości niż rynkowy mnożnik czynszu brutto (GRM), ponieważ kalkulacja stopy kapitalizacji wykorzystuje więcej szczegółów finansowych nieruchomości. Kalkulacja GRM uwzględnia tylko cenę sprzedaży nieruchomości i czynsze brutto. Obliczenie stopy kapitalizacji uwzględnia cenę sprzedaży nieruchomości, czynsze brutto, dochody inne niż najmu, liczbę pustostanów i koszty operacyjne, zapewniając w ten sposób bardziej wiarygodne oszacowanie wartości.

Ostatecznie sprzedający stara się sprzedawać po najniższej możliwej stopie kapitalizacji, podczas gdy kupujący stara się kupować po możliwie najwyższej stopie kapitalizacji. Z punktu widzenia każdego inwestora im wyższa stopa kapitalizacji, tym lepsza inwestycja. W grę mogą wchodzić inne zmienne, takie jak lokalizacja, stan itp., Które nie zawsze mogą pojawić się we współczynniku ograniczenia.

Stopa kapitalizacji definiowana jest jako „dochód operacyjny netto” (NOI) podzielony przez wartość rynkową. Wartość rynkową można również uzyskać, dzieląc NOI / Cap Rate.

Typowy przykład:

• Nieruchomość ma NOI (dochód operacyjny netto) 80 000 $ i cenę wywoławczą 1 000 000 $.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = 8% WARTOŚCI WPR
• Nieruchomość ma NOI (dochód operacyjny netto) w wysokości 80 000 USD i stopę kapitalizacji 8%. (80 000 USD / 0,08) = 1 000 000 USD

Mnożnik czynszu brutto (GRM)

Mnożnik czynszu brutto lub GRM to współczynnik używany do szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód. GRM zapewnia zgrubne oszacowanie wartości i jest znacznie mniej szczegółowe niż przy użyciu tatów vAP, ale jest bardzo pomocne w szybkiej analizie właściwości przy niewielkiej ilości informacji. Do obliczenia mnożnika czynszu brutto dla nieruchomości, ceny sprzedaży i łącznego czynszu brutto wymagane są tylko dwie informacje finansowe. Jeżeli te informacje są dostępne dla wielu niedawnych sprzedaży podobnych rodzajów nieruchomości dochodowych na określonym obszarze, można je następnie wykorzystać do oszacowania wartości rynkowej innych podobnych nieruchomości na tym obszarze. Niektórzy inwestorzy używają miesięcznego GRM, a niektórzy rocznego GRM.Miesięczny GRM jest równy cenie sprzedaży nieruchomości podzielonej przez potencjalny miesięczny dochód z najmu, a roczny GRM to kwota sprzedaży podzielona przez potencjalny roczny dochód z najmu.

Rynkowy GRM jest tylko przybliżonym szacunkiem wartości i ma pewne ograniczenia, takie jak nieuwzględnianie wskaźników pustostanów i kosztów operacyjnych. Pamiętaj, że jeśli masz wystarczająco dużo informacji, aby obliczyć stawki kapitalizacji względem GRM, skorzystaj ze stóp kapitalizacji.

Typowy przykład:

• Nieruchomość ma cenę sprzedaży 300 000 USD i potencjalny miesięczny czynsz w wysokości 3500 USD.
• 300 000 USD / 3500 USD = 85,71 GRM
• W tym samym scenariuszu, aby obliczyć „szacowaną wartość rynkową” na 80 GRM i 3500 USD czynszu:
• 80 x 3500 USD = 280 000 USD (szacunkowa wartość rynkowa)

Dochód operacyjny netto (NOI)

Dochód operacyjny netto to po prostu dochód operacyjny netto danej nieruchomości. Oblicza się go jako roczny dochód brutto pomniejszony o koszty operacyjne danej nieruchomości. Obejmuje to wszelkie dochody z nieruchomości, a także wszystkie koszty operacyjne.

Typowy przykład:

• Dochód (czynsze i inne) 250 000 USD
• Kwota wakatów: - 5000 USD
• Koszty operacyjne: - 175 000 USD
• Dochód operacyjny netto 70 000 USD

Mówiąc najprościej, NOI pokaże, ile pieniędzy zarobisz po opłaceniu wszystkich wydatków i pobraniu wszystkich czynszów. Jest to również doskonałe narzędzie do obliczania przepływów pieniężnych. NOI jest bardzo ważny przy obliczaniu stóp kapitalizacji i pokrycia długu.

Zwrot gotówki

Cash on Cash Return to procent, który mierzy zwrot z gotówki zainwestowanej w nieruchomość dochodową. Oblicza się go, dzieląc przepływy pieniężne przed opodatkowaniem przez kwotę zainwestowanych środków pieniężnych (zaliczka) i przedstawia jako procent (%). Jeśli przepływy pieniężne przed opodatkowaniem dla nieruchomości inwestycyjnej są równe 25 000 USD, a nasza gotówka zainwestowana w tę nieruchomość wynosi 100 000 USD, zwrot gotówki do gotówki wynosi 25%. Zwroty gotówki oblicza się, biorąc dochód brutto pomniejszony o wakaty i koszty operacyjne, a następnie odejmując roczną obsługę zadłużenia, która da przepływ gotówki przed opodatkowaniem. Gotówka ze zwrotu gotówki jest zwykle używana do oceny rentowności nieruchomości dochodowych, a zwłaszcza przy porównywaniu wielu nieruchomości dochodowych.

Typowy przykład:

• Osoba inwestuje 25 000 USD w nieruchomość o przepływie pieniężnym przed opodatkowaniem w wysokości 9 000 USD.
• (9000 USD / 25000 USD) X 100 = 36% (zwrot gotówki).

Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR)

Wskaźnik pokrycia długu (DSCR) jest szeroko stosowanym wskaźnikiem, który mierzy zdolność nieruchomości przynoszącej dochód do pokrycia miesięcznych rat kredytu hipotecznego. DSCR oblicza się, dzieląc dochód operacyjny netto (NOI) przez roczną obsługę zadłużenia nieruchomości. Roczna obsługa zadłużenia jest równa rocznej sumie wszystkich odsetek i kwoty głównej zapłaconej z tytułu wszystkich pożyczek na nieruchomość. Wskaźnik pokrycia zadłużenia mniejszy niż 1 oznacza, że ​​dochód generowany przez nieruchomość nie wystarcza na pokrycie spłat kredytu hipotecznego i kosztów operacyjnych. Większość pożyczkodawców korzysta z DSCR, aby zdecydować, czy nieruchomość ma wystarczające dochody, aby pokryć obsługę zadłużenia. Większość pożyczkodawców preferuje wersję 1.1 do 1.2 lub wyższą (porozmawiaj z lokalnym pożyczkodawcą, aby się dowiedzieć). Im wyższy DSCR, tym większy dochód na pokrycie obsługi zadłużenia. Ostatecznie oznacza to mniejsze ryzyko dla banków (ich punktu widzenia).

Typowy przykład:

• Nieruchomość ma NOI w wysokości 50 000 USD i roczną obsługę zadłużenia w wysokości 36 000 USD
• (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
• DSCR (DCR) byłby wyższy niż 1,3. Oznacza to, że nieruchomość generuje około 38% więcej rocznego dochodu netto, który byłby potrzebny do obsługi rocznej kwoty spłaty kredytu hipotecznego. (Zobacz NOI, aby zobaczyć, jak obliczyć NOI).

Mam nadzieję, że powyższe informacje były dla Ciebie pomocne. Prawdziwa wartość każdej nieruchomości, bez względu na to, czy przynosi dochód, czy nie, to wartość, za którą sprzedający chce sprzedać i za jaką zapłaci chętny kupujący. Na ostateczną cenę zakupu może wpływać wiele czynników. Czynniki te obejmują przedmiot nieruchomości, lokalizację, stan fizyczny, wiek budynku, czynniki osobiste kupującego i / lub sprzedającego, atrakcyjność, porę roku, czynniki popytowe, umiejętności negocjacyjne, znajomość kupujących i sprzedających, stopę zwrotu inwestora, postrzegane ryzyko, potrzebne naprawy, odroczona konserwacja, wymagana zgodność z przepisami budowlanymi, opcje sprzedaży sprzedającego, przewidywane w porównaniu z deklarowanymi przychodami i wydatkami, koszty finansowania i inne czynniki prawdopodobnie będą odgrywać rolę przy ustalaniu wartości lub uzgodnionej ceny sprzedaży.