Dokładanie należytej staranności przy zakupie nieruchomości wiejskiej

Widok na szczyty San Francisco z naszej posiadłości niedaleko Williams, AZ

Deb Kingsbury

Kupno wiejskiego kawałka ziemi

We wrześniu 2018 roku podpisaliśmy z mężem dokumenty końcowe dotyczące 36 akrów niezagospodarowanej, niezagospodarowanej ziemi wśród sosny pinon, jałowców i łąk na północ od Williams w Arizonie i na południe od Wielkiego Kanionu. Byliśmy (i nadal jesteśmy) zachwyceni naszą nową nieruchomością po kilku miesiącach poszukiwań, obejrzenia dziesiątek nieruchomości, a nawet po wycofaniu się z umowy zakupu innej nieruchomości.

Po drodze dowiedzieliśmy się wiele o tym, o co zapytać i na co zwrócić uwagę, rozważając działkę wiejską. Dowiedzieliśmy się również, że chociaż wielu agentów nieruchomości zna się na rzeczy, jeśli chodzi o nieruchomości mieszkalne i miejskie, niekoniecznie znają tajniki nieruchomości wiejskich, dlatego ważne jest, aby wykonać własną dokładną analizę due diligence przed podpisaniem umowy. umowa kupna i ostatecznie kupna ziemi.

Chociaż nasze doświadczenie jest specyficzne dla północnej Arizony - w szczególności hrabstwa Coconino - mam nadzieję, że wiedza, którą zebraliśmy, będzie pomocna bez względu na to, gdzie będziesz szukać nieruchomości.

Tęcza tworzy się po popołudniowym deszczu monsunowym

Zdjęcie z naszej posesji, którą nazywamy „36-akrowym lasem”

Pytania, które należy zadać i co należy wiedzieć przed zamknięciem nieruchomości na wsi

Tak naprawdę nie wiedzieliśmy, jakie pytania dotyczące nieruchomości wiejskich nas interesowały, kiedy zaczynaliśmy nasze poszukiwania, i dowiedzieliśmy się (prawie na własnej skórze), że tylko dlatego, że nieruchomość może wyglądać i wydawać się po prostu miejscem do zakupu, rzeczywistość nie zawsze jest tak wyraźny lub akceptowalny.

Oto kilka rzeczy do przemyślenia i pytania:

Czy istnieje legalny dostęp?

Najprostszy legalny dostęp do nieruchomości ma miejsce, gdy działka ma pierzeję na drodze ogólnodostępnej. Czasami jednak topografia lub elementy wodne ograniczają dostęp do nieruchomości z drogi lub między drogą publiczną a nieruchomością może znajdować się jedna lub więcej innych działek będących własnością prywatną. Gdy do nieruchomości nie ma lub nie można dojechać bezpośrednio z drogi publicznej, wymagana jest służebność przez inne nieruchomości w celu zapewnienia pierwszeństwa przejazdu. Służebność jest powszechnie opisywana w aktach prawnych jako zapewniająca wjazd, wyjazd i powrót z nieruchomości na terenie jednej lub kilku innych nieruchomości na publicznie dostępną drogę.

Dostęp prawny ma znaczenie. Jedną rzeczą, jaką dowiedzieliśmy się o nieruchomości, którą prawie kupiliśmy, było to, że nie miała legalnego dostępu, mimo że mogliśmy do niej dojechać. Brak legalnego dostępu oznacza, że hrabstwo nie wydałoby żadnych pozwoleń - na budowę, instalację słoneczną, szambo itp. A jeśli budujesz bez pozwolenia, może to prowadzić do problemów na drodze, jeśli chodzi o próbę finansowania projektu budowlanego lub odsprzedaży własność. Może nawet prowadzić do nałożenia grzywien lub, co gorsza, nakazu rozbiórki budynku w całości lub w części. Poznaj ryzyko związane z zakupem nieruchomości, do której nie ma legalnego dostępu.

Czy istnieje dostęp fizyczny i czy jest to to samo, co dostęp legalny?

Tylko dlatego, że paczka została zaakceptowana, legalny dostęp nie oznacza, że możesz faktycznie do niej dojechać. Być może żadna droga nie została jeszcze utworzona. A może trasa jest tam, ale trudna lub wręcz niemożliwa dojazd samochodem. Być może dostęp jest ograniczony lub niemożliwy w niektórych porach roku.

Przyjrzeliśmy się nieruchomości z pięknymi widokami i innymi atrakcyjnymi cechami, ale legalny dostęp na mapie tak naprawdę nie istniał „na ziemi”. Prowadziła do niego dobra, nieutwardzona droga… ale ta droga nie była faktycznym, legalnym dojazdem. Przecinał kolejną jeszcze niezagospodarowaną nieruchomość prywatną, ale nie była zarejestrowaną służebnością.

Z tego samego powodu nieruchomość może mieć fizyczny dostęp, ale ten fizyczny dostęp (droga) może w rzeczywistości nie być legalnym dostępem. Pamiętaj, aby zapytać, a nie tylko zakładać na podstawie tego, co widzisz i jak dojeżdżasz do nieruchomości.

Czy fizyczny dostęp do nieruchomości jest utrzymywany lub zaorany?

Czy zajmuje się tym hrabstwo, miasto lub prywatna strona zatrudniona przez HOA / POA? A może ty, właściciel nieruchomości, byłbyś odpowiedzialny za utrzymanie dostępu do nieruchomości?

Czy jest ankieta?

Przeglądy mogą kosztować tysiące dolarów, więc jeśli zostało już zrobione dla nieruchomości, którą chcesz kupić, poproś o kopię sprzedającego lub, jeśli zostanie zarejestrowana, możesz poprosić o kopię urzędowego inspektora budowlanego lub biura ewidencji gruntów.

Oprócz granic i narożników nieruchomości, ankieta pokaże wszelkie służebności.

Czy są ułatwienia?

Służebność to ustawowe prawo do przekroczenia lub innego użytkowania cudzej ziemi w określonym celu. Większość nieruchomości ma jedną lub więcej służebności, w tym usługi komunalne, nawet jeśli obecnie nie istnieją. Będziesz także chciał wiedzieć, czy istnieją ułatwienia dostępu do innych nieruchomości, które w innym przypadku nie mają dostępu do morza, które mogą być wykorzystywane do wejścia / wyjścia przez innych właścicieli nieruchomości, obecnych lub przyszłych.

Istnieją zasady dotyczące tego, co możesz, a czego nie możesz zrobić w ramach służebności na własnej nieruchomości, w tym na przykład zainstalowanie ogrodzenia, które może być wymagane do cofnięcia szerokości służebności zamiast bezpośrednio na granicy nieruchomości.

Zobacz Easements: Poznaj swoje prawa własności

Jakie są niepowodzenia?

Niepowodzenia nie są problemem, jeśli chodzi o zakup nieruchomości, ale chcesz wiedzieć, jak daleko od granic nieruchomości musisz się znajdować, jeśli chodzi o szambo, budynki, ogrodzenia itp. Niepowodzenia są często różne w zależności od tego, co niepowodzenie dotyczy i czy przebiega wzdłuż drogi w porównaniu z inną własnością prywatną. Występują również utrudnienia, na przykład, związane z elementami wodnymi i drenażami.

Czy przeprowadzono inspekcję na miejscu (test septyczny), a jeśli tak, jakie były wyniki?

Wiele, jeśli nie zdecydowana większość, plikówPosiadłości wiejskie będą wymagały systemu kanalizacyjnego, jeśli planujesz mieć jakiekolwiek mieszkanie na tym terenie, ponieważ nie możesz po prostu podłączyć się do miejskiej kanalizacji. Jaki rodzaj szamba będzie wymagany, określa się na podstawie dochodzenia na miejscu (test umiejętności a / k / a, chociaż ten termin jest obecnie rzadko używany, przynajmniej tam, gdzie mieszkamy). Systemy szamba mogą być standardowe lub konwencjonalne lub mogą to być systemy alternatywne, które kosztują znacznie więcej. Standardowy system może kosztować od 5 000 do 8 000 USD, podczas gdy systemy alternatywne mogą kosztować dziesiątki tysięcy dolarów. Dowiedz się więc, czy na nieruchomości, którą jesteś zainteresowany, wykonano test septyczny, a jeśli tak, jakie były wyniki. Jeśli nie wykonano jeszcze żadnego testu, możesz poprosić sprzedawcę o jego wykonanie. Jeśli sprzedawca nie chce wydać pieniędzy na test, decyzja należy do Ciebie, potencjalnego kupującego,zdecydować, jak ważne jest, abyś zrobił to przed zakupem nieruchomości.

Testy septyczne / badania miejscowe są specyficzne dla lokalizacji testu. Podczas gdy jeden obszar nieruchomości może zostać uznany za standardowy szambo, inne mogą nie, więc musisz zdecydować, gdzie na nieruchomości, którą chcesz zbudować, ponieważ szambo będzie musiało znajdować się w określonym obszarze otworów testowych. Jest to szczególnie ważne w przypadku większych nieruchomości, w przypadku których masz różne opcje placu budowy i możesz preferować jedną bardziej niż inne.

Koparka wykopuje otwory testowe na miejscu - a właściwie głębokie, pochyłe rowy - na naszej posiadłości w obszarze, który woleliśmy zbudować.

Czy istnieje HOA lub POA?

Podczas gdy wielu z nas kojarzy HOA z miejskimi, podmiejskimi i wiejskimi nieruchomościami mieszkalnymi, nawet niektóre wiejskie nieruchomości o wielu akrach są częścią HOA lub, częściej, Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości (POA). Jeśli tak, to dowiem się, kim jest jeden lub więcej członków zarządu i zadzwonię do co najmniej jednego z nich przed sfinalizowaniem zakupu, tylko po to, aby nawiązać kontakt i poczuć, jak prowadzą swoje stowarzyszenie i co mówią najczęściej ważne jest, aby wiedzieć o życiu w okolicy.

Jeśli tak, jakie są zasady i opłaty, i co obejmują te opłaty?

W naszym przypadku zasady POA obejmują takie rzeczy, jak procent drzew, które można usunąć / wyciąć na nieruchomości, oraz ograniczenia dotyczące komercyjnego wykorzystania działki, by wymienić dwa z wielu. A nasze roczne opłaty POA idą głównie na utrzymanie żużlowych dróg. Upewnij się, że otrzymałeś kopię CC & R, jeśli istnieje HOA lub POA związane z nieruchomością, którą chcesz kupić… i przeczytaj je. Chociaż poziom egzekwowania tych reguł różni się w zależności od HOA / POA, zawsze ważne jest, aby wiedzieć, jakie to zasady.

Czy możesz biwakować na swojej posesji?

Zarówno HOA / POA, jak i lokalna jurysdykcja (np. Hrabstwo) mogą nakładać ograniczenia na to, czy i kiedy, przez jaki czas oraz w jakich okolicznościach możesz biwakować na własnym terenie, niezależnie od tego, czy jest to kemping pod namiotem, czy w przyczepie podróżnej lub kamperze. Niektóre jurysdykcje będą wymagać pozwolenia na biwakowanie na twojej ziemi i ograniczą liczbę dni, przez które możesz to zrobić w danym roku. Czasami te zasady są inne, gdy masz pozwolenie na budowę.

To powiedziawszy, wiele osób obozuje na swoich wiejskich posiadłościach, nawet jeśli nie pozwalają na to przepisy i przepisy. Lub robią to bez pozwolenia. I wielu nigdy nie napotyka problemu. Jednak pamiętaj, jakie są zasady i co MOŻE się zdarzyć, jeśli ich nie będziesz przestrzegać. W ten sposób przynajmniej możesz zdecydować, czy warto zaryzykować i czy możesz zaakceptować konsekwencje, jeśli, powiedzmy, ktoś narzeka, a HOA / POA i / lub hrabstwo zadzwonią.

Czy media są dostępne, czy też jest to nieruchomość poza siecią?

Energia elektryczna, woda, gaz ziemny, telefon, telewizja kablowa / internet - wszystkie usługi i media, do których przyzwyczailiśmy się mieć krawężniki na obszarach miejskich, podmiejskich, a nawet w wielu wiejskich obszarach mieszkalnych, często nie są tak dostępne, jeśli w ogóle, jeśli chodzi o nieruchomości wiejskie. A jeśli uda ci się zdobyć część lub całość swojej nieruchomości, koszt takiego działania może być wysoki, a nawet zaporowy. Jeśli więc posiadanie tych mediów jest dla Ciebie ważne, dowiedz się, czy są dostępne dla posiadłości i jakie koszty możesz ponieść, aby to się stało.

Jeśli, dla odmiany, CHCESZ być poza siecią - na przykład w celu wykorzystania energii słonecznej, wiatru i innych alternatywnych metod zasilania - możesz chcieć dowiedzieć się, czy inne osoby i nieruchomości w okolicy mogą wnosić media i czy oznaczałoby to zobaczenie na przykład przewody i rury energetyczne. Czy byłoby to w porządku, gdyby to się stało?

Jakie będzie źródło Twojej wody pitnej? Czy potrafisz wywiercić studnię, dostarczyć wodę lub zaciągnąć ją?

W naszym przypadku wiercenie studni nie byłoby realistyczne, ponieważ poziom wód gruntowych znajduje się tysiące stóp pod powierzchnią. Wielu właścicieli nieruchomości w okolicy dostarcza wodę i jest przechowywana w dużej cysternie lub wielu cysternach, a następnie pompowana do ich domów. Niektórzy ludzie sami wożą wodę, napełniając ją na lokalnych stacjach i przynosząc ją do cystern w zbiornikach z tyłu ciężarówki lub przyczepy. Inni ludzie zbierają i przechowują wodę deszczową (którą można wykorzystać w połączeniu z ciągnioną lub dostarczaną wodą pitną), co planujemy zrobić. Należy pamiętać, że woda deszczowa powinna być (musi być zgodna z wymogami kodeksu na wielu obszarach) filtrowana przed użyciem w domu.

Czy istnieje usługa odbioru śmieci? Jeśli nie, gdzie możesz zabrać swoje śmieci?

Nie ma cotygodniowego odbioru śmieci lub recyklingu w miejscu, w którym znajduje się nasza nieruchomość, chociaż niektórzy ludzie mają śmietniki i płacą za to, że prywatna firma przychodzi okresowo je odbierać / opróżniać. Jeśli ta opcja nie jest dostępna lub wolisz, dowiedz się, gdzie znajdują się lokalne stacje wysypisk i recyklingu oraz jakie będą dla Ciebie koszty.

W związku z tym mieszkanie na wsi jest wielką zachętą do ograniczenia ilości odpadów. To niesamowite, jak wiele można to zrobić przy odrobinie przezorności i wysiłku, nie wspominając o kompostowaniu.

Czy jest ogrodzenie i czy znajduje się na granicy posesji i ma jakieś wymagane komplikacje?

Tylko dlatego, że widzisz ogrodzenie, nie oznacza, że powinno być. W naszym przypadku stare ogrodzenie pastwisk związane z ranczem w okolicy przecina tył naszej posesji, z czterema akrami naszej działki po drugiej stronie tego ogrodzenia. Ludzie założyli, że ta linia ogrodzenia jest granicą między tym, co jest teraz naszą własnością, a ziemią państwową, która nas graniczy, więc musieliśmy postawić znaki własności prywatnej i spróbować zablokować dwutorowy tor, który został stworzony przez ludzi prowadzących pojazdy. wzdłuż ogrodzenia, więc jest to dla nas mały problem… chociaż dowiedzieliśmy się o tym, zanim zamknęliśmy nieruchomość i byliśmy gotowi to zaakceptować i poradzić sobie z czasem.

Ponadto, jeśli na posesji znajduje się ogrodzenie, które nie jest tam, gdzie powinno, dowiedz się, czyje to jest ogrodzenie i czy możesz je przenieść lub usunąć. Mówię to, ponieważ tak jak w naszym przypadku to ogrodzenie pastwiska jest własnością rancza i chociaż można je przenieść z powrotem, aby pokryło się z naszą linią własności, musiałoby pozostać nienaruszone. A przeprowadzka lub nowe ogrodzenie odbyłoby się naszym kosztem, a nie ranczo.

Czy jest to obszar wypasu na wolnym wybiegu?

Oto przegląd prawa otwartego zakresu z University of Arizona: Arizona Open Range „Law”

Inne pytania, na które prawdopodobnie powinieneś znać odpowiedzi przed zakupem, to:

Jakie masz prawa do wody i minerałów?
Jakie są obecne podatki od nieruchomości?
Jaka jest gleba i podłoże? Czy nadaje się do budowania, uprawy itp.?
Czy nieruchomość lub jakakolwiek jej część podlega zalaniu?

Jakie jeszcze pytania powinieneś zadać?

Co pominąłem? Jakie inne pytania sugerowałbyś potencjalnym nabywcom gruntów wiejskich, wykonując badanie due diligence? Daj mi znać w komentarzach poniżej, a dodam je do listy.

Słowo o pozwoleniach

Podczas gdy wiele osób posiadających nieruchomości wiejskie decyduje się na budowę bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia (przynajmniej w tej dziedzinie wielu to robi) i bez przechodzenia przez powiązany proces inspekcji, inni wolą radzić sobie z dodatkowymi kosztami, a czasami frustracjami związanymi z uzyskaniem wymaganych pozwoleń, aby uniknąć potencjalnych pułapek związanych z pójściem naprzód bez nich. Należymy do tej drugiej kategorii - co nie jest komentarzem do decyzji kogokolwiek innego, tylko z tym, co nam najbardziej odpowiadało.

Chociaż decyzja o uzyskaniu pozwoleń na wszystko, od domów po pensjonaty i małe domy (czasami nazywane dodatkowymi mieszkaniami), budynki gospodarcze, panele słoneczne, systemy septyczne i nie tylko, jest osobistym wyborem, należy pamiętać o ryzyku związanym z podjęciem któregokolwiek z wcześniejszych wymienione projekty (i inne rzeczy) bez pozwolenia, gdy jest to technicznie wymagane. Pamiętaj też, że jeśli chcesz wynająć projekty budowlane lub ich części, znalezienie wykonawców lub podwykonawców, zwłaszcza tych posiadających licencję, którzy chcą pracować bez pozwolenia, może być wyzwaniem.

Ponadto, jeśli na interesującej Cię nieruchomości znajdują się istniejące struktury, czy zostały one zbudowane na podstawie pozwoleń (jeśli były wymagane)?

Wiedz, że uzyskanie kredytu lub kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości może być trudne, jeśli nie niemożliwe, w przypadku gdy istnieją konstrukcje, które zostały zbudowane bez wymaganych pozwoleń. W konsekwencji, jeśli budujesz bez pozwolenia, a później zdecydujesz się na sprzedaż, być może będziesz musiał znaleźć kupca gotówkowego, który jest skłonny zignorować ten fakt i który ma pieniądze na zakup bez pożyczki lub zawrze z tobą umowę właściciel-przewoźnik.

Skontaktuj się z wydziałem budowlanym swojej jurysdykcji lub odwiedź witrynę internetową departamentu, aby dowiedzieć się więcej o tym, kiedy i jakie pozwolenia są wymagane, oraz zadać pytania dotyczące kosztów pozwoleń i wymogów kodowych.

Pytania i Odpowiedzi

Pytanie: Gdzie mogę dowiedzieć się więcej o kempingowaniu na mojej prywatnej posesji?

Odpowiedź: Jeśli jesteś w hrabstwie Coconino w Arizonie, byłby to Departament Rozwoju Społeczności: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… To oni będą dzwonić po informacje i gdzie możesz uzyskać pozwolenie. Jeśli znajdujesz się gdzie indziej, skontaktuję się z podobnym biurem w twoim powiecie / regionie - wydziałem budowlanym / biurem pozwoleń.

Czy kupiłeś ziemię wiejską? Jak wyglądało doświadczenie i czy przegapiłem coś powyżej?

Deb Kingsbury (autorka) z Flagstaff, Arizona, 18 sierpnia 2020 r.:

Nie, hrabstwo nie wystawia nieruchomości na sprzedaż. Ale lokalne agencje nieruchomości tak. Uważam, że aukcje można również znaleźć na Zillow.

Pat Fitzpatrick 17 sierpnia 2020 roku:

Czy hrabstwo publikuje listy dostępnych nieruchomości? Świetny artykuł, dzięki za udostępnienie

Deb Kingsbury (autorka) z Flagstaff, Arizona, 20 lipca 2020 r.:

Cześć Tommy. Idzie powoli, ale systematycznie. Pracujemy nad projektami wokół nieruchomości, ale nie rozpoczęliśmy jeszcze prac nad głównym budynkiem. Pracujemy nad planami z architektem spoza sieci, który specjalizuje się w pasywnych domach solarnych.

Miłego poszukiwania nieruchomości, jeśli zdecydujesz się poszukać w okolicy. Uwielbiamy to tam, a zwłaszcza całą dziką przyrodę.

Tommy w dniu 17 lipca 2020 r.:

Dziękuję Deb, Twój post był bardzo pomocnym punktem wyjścia. Moja żona i ja rozważamy zakup ziemi na północ od Williamsa. Jak przebiega proces budowy?

Deb Kingsbury (autorka) z Flagstaff, Arizona, 12 grudnia 2019 r.:

Dzięki, Michael! Cieszę się, że te wskazówki z naszego osobistego doświadczenia mogą być pomocne. Prawdopodobnie coś - rzeczy - zapomniałem lub przeoczyłem, ale to początek.

Michael Duncan z Niemiec 11 grudnia 2019 roku:

Dziś bardziej niż kiedykolwiek nie brakuje paskudnych oszustw i oszustw na temat własności i nabywania nieruchomości, o czym od czasu do czasu informują magazyny informacyjne, takie jak CBC Marketplace i inne źródła medialne. Taki jest niestety stan rzeczy, w jakim się znaleźliśmy.

Dlatego naprawdę trzeba wcześniej odpowiednio wykonać pracę domową i należytą staranność, aby uniknąć przerażających konsekwencji wyłudzeń i oszustw.

Na szczęście Twoje zgłoszenie tutaj pokazuje nam, jak to zrobić! Obecnie sam rozważam zakup nieruchomości i uważam, że spostrzeżenia, które przedstawiłeś w swoim artykule, są przydatne. Dziękujemy za zebranie tych uwag i wskazówek!

Deb Kingsbury (autorka) z Flagstaff, Arizona, 10 stycznia 2019 r.:

Zdecydowanie założyłbym, że istnieją różnice między stanami, nie wspominając o hrabstwach, zwłaszcza jeśli chodzi o przepisy budowlane i wymagania, w tym szambo. Myślę, że większość innych rzeczy, takich jak kwestie związane z prawem dostępu, prawo służebności itp., Byłaby bardzo podobna, jeśli nie taka sama.

Liz Westwood z Wielkiej Brytanii 10 stycznia 2019 roku:

To obszerny i przydatny artykuł dla każdego, kto planuje zakup ziemi w USA. Czy mam rację sądząc, że niektóre orzeczenia mogą się różnić w zależności od lokalizacji stanu?