Proces kupowania domu po raz pierwszy od budżetowania do tabeli zamknięcia

Proces zakupu krok po kroku:

Ustalanie budżetu
Wstępna kwalifikacja pożyczkodawcy
Wybór agenta nieruchomości
Zakupy w domu
Inspekcja domu
Składać propozycję
Zatrudnij a Real Estate Lawyer
Wstępne zatwierdzenie pożyczkodawcy
Zamknięcie tabeli

Kupując nowy dom, wielu udaje się bezpośrednio do Internetu lub księgarni, aby dowiedzieć się, jak wygląda proces i czego się spodziewać. Jednak po przejściu przez to mogę powiedzieć, że prawie niemożliwe jest całkowite przygotowanie się na to, co nadejdzie przy zakupie pierwszego domu. Stany, hrabstwa, a nawet miasta mogą mieć własne zasady i przepisy dotyczące zakupu domu, więc doświadczenie żadnej osoby nigdy nie jest takie samo. Byłem także jednym z tych podekscytowanych, nowych nabywców domów, którzy czuli, że mogę przewidzieć wszystko, co przyjdzie po prostu z moich częstych wyszukiwań w Google, ale trudno to wiedzieć, dopóki nie przejdziesz przez to.

Mogę tylko mieć nadzieję, że moja indywidualna historia da następnemu nowemu nabywcy domu trochę informacji na temat tego, czego się spodziewać, z kim będziesz mieć do czynienia przez cały proces na różnych etapach i jak przygotować się na czekanie. Od oferty do zamknięcia może trwać od 60 dni do 3 miesięcy lub dłużej, ale średnio jest to około 60 do 90 dni. Nie uwzględniam wykluczeń ani krótkiej sprzedaży, które są zupełnie inną grą w piłkę. Moja historia dotyczy regularnego zakupu domu jednorodzinnego na Long Island w Nowym Jorku w miejscowości Brookhaven.

Ustalanie budżetu

Zacznijmy od początku, zastanawiając się, ile jesteś w stanie zapłacić miesięcznie za kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości, PMI i ubezpieczenie domu. Nie jesteście sami dla tych z was, którzy mogliby pomyśleć, że początek to poszukiwanie domu. Myślę, że większość ludzi spróbuje najpierw zrobić zabawną część, taką jak oglądanie domów w Internecie lub chodzenie na otwarte domy. Jednak na pewno nie jest to pierwszy krok! W rzeczywistości większość przedstawicieli kredytów hipotecznych, brokerów i agentów nieruchomości nie tylko będzie chciała od razu poznać Twój budżet, ale także chce wiedzieć, że pożyczkodawca zgadza się z tym, co mówisz, że jest to Twój budżet. Kwestia pieniędzy nie jest najfajniejsza, ale to najbardziej odpowiedzialny sposób na rozpoczęcie poszukiwań domu. Po co znaleźć dom swoich marzeń, skoro nigdy cię na to nie stać? Wiele z obecnego podejścia do sprawdzania, na co Cię stać, wynika z kryzysu mieszkaniowego.Wielu docierało do domów, na które po prostu nie było ich stać, i straciło je w pewnym momencie z powodu przejęcia nieruchomości. Cała ciężko zarobiona gotówka wpłacona do domu przepadła. Nie chcemy, żeby ci się to przytrafiło!

Teraz, mimo że istnieją znacznie ostrzejsze przepisy dotyczące zaciągania kredytu hipotecznego, wydaje mi się, że niektóre banki nadal pozwalają na więcej, niż moim zdaniem mieści się w rozsądnym budżecie. Dla mnie różnica między zwykłym budżetem z perspektywy banku a rozsądnym budżetem polega na tym, że rozsądny budżet jest trochę bardziej realistyczny, jeśli chodzi o to, jak ludzie żyją, a dokładniej chcą żyć. Każdy chce żyć w ramach swoich środków, ale ważne jest, aby sporządzić listę miejsc, w których chcesz, aby ten dochód uznaniowy faktycznie trafiał. Cóż, bądźmy szczerzypowinno trafiać na konto oszczędnościowe, ale gdzie lubisz wydawać te oszczędności? Czy lubisz okazjonalne zakupy, takie jak nowa torba Gucci, czy też lubisz wychodzić co wieczór do jedzenia nad gotowaniem? Czy zawsze chcesz mieć ten nowy, gorący samochód, czy wolisz oszczędzać każdy grosz na ten jedyny w swoim rodzaju wakacyjny wyjazd? Ty, a może nawet znacząca osoba, musisz poważnie i uczciwie porozmawiać o tym, gdzie lubisz wydawać ten dodatkowy dochód. Jest wiele dyskusji na temat odpowiedniej wysokości dochodu uznaniowego wśród doradców finansowych i zależy to w dużej mierze od wielu czynników - takich jak zamieszkanie w rejonie o wysokich kosztach życia lub być może wiedza, że masz rodzinę, na której możesz się oprzeć finansowo były nagłe. Jednak większość zgodzi się, że powinno to być między 30 a 50%. I żeby wyjaśnić,Dochód uznaniowy to wydawanie pieniędzy po odliczeniu podatków, które nie są wydawane na „obowiązkowe rachunki” - żywność, schronienie, płatności kartą kredytową i transport.

Wstępna kwalifikacja pożyczkodawcy

To prowadzi mnie do pierwszej osoby, z którą spotkasz się w całym tym procesie, twojego pożyczkodawcy na wstępną kwalifikację. Jest to ważne, ponieważ Twój agent nieruchomości potrzebuje tego, aby wprowadzić Cię do otwartych domów i zobaczyć dom. Twoim pożyczkodawcą może być broker, przedstawiciel banku lub przedstawiciel banku hipotecznego. W zależności od tego, gdzie szukasz domu, korzyści z każdego z nich mogą się różnić. Dla nas broker był najlepszą opcją, ponieważ pracuje bezpośrednio dla nas i ma skojarzenia z wieloma pożyczkodawcami bankowymi. Następnie może rozejrzeć się za najlepszą ofertą stóp procentowych. I tak powinieneś zawsze otrzymać wiele cytatów. Na początku czuliśmy się nieswojo, myśląc o tym, żeby usiąść z pożyczkodawcą i wykorzystać ich czas, kiedy w końcu możemy z nim nie iść. Jednak,wszyscy pod tym względem byli profesjonalni i rozumieli, że przed podjęciem decyzji badaliśmy wszystkie możliwości. Oni też sobie z tym radzą cały czas, więc nie czuj się źle. Podejmując decyzję, powinieneś wybrać osobę, z którą czujesz się najlepiej. Dla nas najważniejszy był dostęp. Chcieliśmy być informowani na każdym kroku, a broker, z którym się spotkaliśmy, skupiał się na tym, kiedy z nim rozmawialiśmy i ostatecznie tak podjęliśmy naszą ostateczną decyzję.

Wiedzieliśmy, że najprawdopodobniej otrzymujemy stały 30-letni kredyt hipoteczny lub standardowy kredyt hipoteczny z zaledwie 5% spadkiem. Od początku wiedzieliśmy, że musimy płacić PMI („prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego”) naszymi miesięcznymi kosztami kredytu hipotecznego, ponieważ nie mogliśmy osiągnąć 20% potrzebnych, aby nie musieć tego spłacać. PMI to po prostu płatność na pokrycie pożyczkodawcy dla tych, którzy nie mają wystarczających środków, aby mieć 80% kapitału własnego w swoim domu z góry. Jednak po osiągnięciu 80% kapitału nie jest to już płatność, której musisz dokonać. W większości przypadków może to trwać od 7 do 10 lat, w zależności od kwoty pożyczki. Nie jest tak źle, jak się wydaje, ponieważ wiele pożyczek rządowych wymaga PMI przez cały okres ich obowiązywania. Ten scenariusz jest dość typowy dla początkujących nabywców domów o średnich dochodach.Mój narzeczony i ja zarobiliśmy zbyt wiele, aby kwalifikować się do jakichkolwiek pożyczek rządowych lub programów stanowych lub powiatowych, ale nie zarobiliśmy wystarczająco dużo, aby w najbliższym czasie zaoszczędzić 20%.

Wybór agenta nieruchomości

Po uzyskaniu wstępnej kwalifikacji, która nie jest tym samym, co wstępnie zatwierdzona, możesz porozmawiać z agentem nieruchomości. Pamiętaj, że pożyczkodawca, od którego uzyskasz kwalifikację wstępną, niekoniecznie musi być ostatecznie pożyczkodawcą hipotecznym. Będziesz mógł rozejrzeć się za hipotekami i stopami procentowymi na innym etapie procesu. Nadal będziesz musiał ujawnić cały swój stan finansowy i przeszłość finansową w momencie wstępnej kwalifikacji - obejmuje to między innymi bieżące wypłaty, W2, zeznania podatkowe, bieżące zadłużenie, bieżące miesięczne płatności oraz salda rachunków czekowych i oszczędnościowych.

Jak wybrać agenta

Kupowanie pierwszego domu: przewodnik krok po kroku - książka w miękkiej okładce

Zakupy w domu

Po ustaleniu naszego budżetu rozpoczęliśmy poszukiwania domu. Na początku wykorzystaliśmy typowe strony internetowe Zillow i Redfin, aby znaleźć kilka domów i chociaż większość z nich jest dość dokładna w zakresie tego, co jest dostępne, po prostu wiedz, że agent nieruchomości będzie miał najdokładniejsze oferty. Twój agent najprawdopodobniej zapewni Ci dostęp do swoich witryn wyszukiwania tylko dla agentów, co ma zalety dla każdej strony - mogą śledzić, co oznaczyłeś jako ulubione, a Ty możesz mieć komfort, wiedząc, że jest to najbardziej aktualne listy dat.

To najfajniejsza część procesu, więc baw się dobrze! Naprawdę wiesz, czego chcesz w domu, niezależnie od tego, czy jest to naprawa górna, czy gotowy do wprowadzenia, i chodź do jak największej liczby otwartych domów. Zdjęcia czasami nie oddają sprawiedliwości w domu, a innym razem mogą pochodzić z okresu, gdy dom był bardziej aktualny. Widzenie tego osobiście to jedyny sposób, aby dowiedzieć się, co naprawdę otrzymujesz. Postaraj się też być tak szczery ze swoim agentem, jak to tylko możliwe - jeśli przekroczenie określonego pułapu jest zerwaniem umowy, daj mu znać, jeśli nie ma szans, że kupisz dom bez piwnicy, równie dobrze możesz to powiedzieć z góry. Nie trać ich ani swojego czasu; sprawi, że wyszukiwanie domów będzie przyjemniejsze.

Po znalezieniu interesujących Cię domów przejeżdżaj obok niego o różnych porach dnia i w różne dni tygodnia, zanim złożysz ofertę. Możesz się niecierpliwić lub myśleć, że nie chcesz, aby ten wymarzony dom wyślizgnął się z twoich uścisków, ale nie wyskakuj z pistoletu. Czasami dzielnice mogą wydawać się cudowne w niedzielne popołudnie, ale okropne o zmroku, a może nawet hałaśliwy sąsiad, który wychodzi dopiero po 5.

Lista kontroli domu

Przegląd domu i złożenie oferty

Po wybraniu domu swoich marzeń zatrudnij inspektora do inspekcji domu przed złożeniem oferty. Mogą to być specjaliści ds. Inspekcji lub inżynierowie - w zależności od tego, który wybierzesz. Zawsze poproś o kopię raportu. Za to płacisz, a może to wahać się od 350 do 550 USD. Po tej inspekcji możesz złożyć swoją ofertę. Zwróć uwagę na wszystko, co możesz chcieć zawrzeć w umowie, jeśli chodzi o naprawę, dołączenie do domu itp.

Zatrudnij a Real Estate Lawyer

To prowadzi nas do następnego kroku po złożeniu oferty: zatrudnienie prawnika. Prawo nieruchomości może być bardzo złożone lub całkiem proste. Opłaty prawników również będą się różnić w zależności od tego. Nasza umowa była dość prosta, ponieważ zawarliśmy w naszej umowie tylko utrzymanie sprzętu kuchennego, w przeciwnym razie zabieraliśmy do domu taki, jaki jest. Twój prawnik zajmie się prawnikiem sprzedającego, a także ustawi tytuł, który jest częścią Twoich kosztów zamknięcia. Będzie potrzebował nazwiska i numeru kontaktowego Twojego agenta nieruchomości i przedstawiciela pożyczkodawcy, ponieważ on również ustala godzinę i datę zamknięcia ze sprzedającymi.

Co chcą zobaczyć pożyczkodawcy


Bieżące wypłaty
W2s
Zwrot podatku
Zadłużenie lub wskaźnik zadłużenia
Miesięczne płatności
Sprawdzanie / saldo oszczędności

Wstępne zatwierdzenie pożyczkodawcy

Podczas gdy wszystkie dokumenty związane z umową są finalizowane, będziesz wypisywać czek z przedpłatą i kupować kredyt hipoteczny do wstępnej akceptacji. Twój kredytodawca hipoteczny będzie potrzebował danych kontaktowych Twojego agenta nieruchomości i Twojego prawnika, aby każdy z nich mógł utrzymywać kontakt na różnych etapach. Następnie usiądziesz ze swoim pożyczkodawcą i podpiszesz wszystkie niezbędne dokumenty do pożyczki i dostarczysz więcej dokumentów, które mogą być potrzebne, a które nie zostały jeszcze przekazane - najprawdopodobniej będą to tylko bardziej aktualne wypłaty.

Po tym momencie to tak naprawdę tylko gra czekania i pozwalanie wszystkim zatrudnionym ludziom wykonywać swoją pracę. Najlepsze aktualizacje będą pochodzić od twojego brokera i prawnika, ponieważ pociągają za spust na większości ostatnich kroków. Na tym etapie ważna jest cierpliwość. Czekasz, aż sprzedający podpiszą umowę, tytuł własności lub bank ostatecznie zatwierdzi pożyczkę. Może to być cała masa rzeczy, ale wytrzymaj - koniec jest bliski.

Pytania, jakie powinien zadać każdy nabywca domu po raz pierwszy - książka w miękkiej oprawie

Zamknięcie tabeli

I wreszcie dzień zamknięcia. Będzie to pokój z twoim prawnikiem, prawnikiem sprzedającego, przedstawicielem firmy tytułowej, twoim agentem nieruchomości i agentem sprzedającego, twoim brokerem i przedstawicielem pożyczkodawcy. Sprzedawcy też tam będą, co może być niezręczne, ale starają się jak najlepiej wykorzystać dzień po prostu podpisując mnóstwo dokumentów. Twój prawnik przeprowadzi Cię przez cały proces i prawdopodobnie już dzień wcześniej poinformował Cię, jakie ostateczne kontrole należy napisać i do kogo.

To długi, żmudny proces, ale wart wysiłku. Będziesz właścicielem domu do czasu, gdy oznaczysz swoje „ja” i przekroczysz „T”. Potrzebujesz tylko cierpliwości, odrobiny szczęścia i wystarczającej wiedzy, aby przejść przez każdy krok.

Inne artykuły tego autora

Młoda i spłukana dziewczyna: Jak zaoszczędziłem 3000 $ w 3 miesiące

Program nagród Las Vegas i jak realistycznie zrealizowałem darmowe nagrody MyVegas w hotelach MGM