Hoas vs właściciele domów - potencjalne ofiary korupcji

Chodzi o Radę Dyrektorów

HOA (Stowarzyszenie Właścicieli Domów) jest tak dobre, jak wartości i priorytety ludzi, którzy zasiadają w zarządzie. To niewdzięczna praca i dlaczego ktoś chciałby to robić, jest wystarczającym powodem, aby zakwestionować ich program. Powodem było powstrzymanie krwawienia starej społeczności i próba utrzymania, jeśli nie podniesienia wartości mojego domu - mojej inwestycji.

Istnieją różne typy HOA; domy jednorodzinne, kamienice, mieszkania i / lub spółdzielnie. Domy miejskie w mojej społeczności obejmującej 433 jednostki mają cenę sprzedaży wahającą się od 145 000 USD do 175 000 USD w chwili obecnej. Zasadniczo właściciele domów, którzy kupują te nieruchomości, to ludzie pracujący, tacy jak ja. Mamy mieszankę emerytów, kupujących pierwszy dom rodzinny i najemców. Żyją od wypłaty do wypłaty.

Czasami uważam, że brak zaplecza biznesowego może być równoznaczny z podjęciem złych decyzji finansowych lub złym zarządzaniem pieniędzmi. Ale kiedy zostałem wybrany do zarządu mojego stowarzyszenia, odkrycie korupcji było oszałamiające. Przypuszczam, że byli członkowie zarządu mogą nienawidzić wykonywania tej „pracy” jako wolontariusze i czuć, że zasługują na coś lub są im coś winni, lub oportuniści - co moim zdaniem zepsuło nasze stowarzyszenie.

70 milionów Amerykanów żyje teraz w stowarzyszeniach społecznych

… według statystyk Fundacji Badań Stowarzyszenia Społeczności za 2018 rok

Rozwój mieszkańców HOA na przestrzeni lat

Biuro ochrony właścicieli domów

Korupcja, defraudacja i ego

Jak wspomniano, stowarzyszenie jest tak dobre, jak zarząd - wszyscy wolontariusze. Pobiegłem do zarządu, gdy okazało się, że moje prośby o konserwację pozostają bez odpowiedzi; nieruchomość zaczyna wyglądać na źle utrzymaną i ma miejsce wątpliwa działalność.

Kiedy zostałem wybrany po raz pierwszy, odkryłem defraudację. Tak. Wiem, że wiele stowarzyszeń i właścicieli domów podejrzewa lub oskarża członków zarządu lub firmy zarządzające o „kradzież”, ale w rzeczywistości znalazłem dowody. Wówczas społecznik został skazany na sześć lat więzienia. O wiele łatwiej powiedzieć niż zrobić.

W międzyczasie kilku poprzednich członków zarządu było podejrzanych o „łapówki” w tym samym czasie. Tak więc nikt nie zauważył, że pieniądze rezerwowe są przelewane z konta każdego miesiąca - o ile wszyscy otrzymywali sprawiedliwy udział lub po prostu nigdy nie przejmowali się spojrzeniem na wyciągi bankowe.

Są też członkowie zarządu, którzy służą w zarządzie jako podróż władzy ego. Nasz ostatni prezydent cały dzień jeździł swoim elektrycznym wózkiem - robiąc przysługi tym, których lubił i sprawiając problemy tym, których nie lubił - nazywał się selektywnym egzekwowaniem.

Dlatego po raz drugi pobiegłem do tablicy. Aby powstrzymać faworyzowanie, które było tak oczywiste. Trudno jest przezwyciężyć nieodpowiedzialne działania i marnotrawstwo (naszych pieniędzy) bez większości głosów w zarządzie. Jednak nawet jeśli jesteś tylko jednym głosem na tablicy, stajesz się wtajemniczony w wewnętrzne działania i decyzje podejmowane przez takie osoby.

Może to być czasochłonne i czasami stresujące. Dlatego też wielu emerytów zgłasza się na ochotnika do zarządu HOA, ponieważ mają czas, aby poświęcić się prawidłowemu prowadzeniu stowarzyszenia - a dla mnie 433 kamienice uważane są za wysokiej klasy średniej wielkości nieruchomość. To mnie zajmuje.

Liczba stowarzyszeń społeczności w USA w 2018 roku wynosi od 346 000 do 348 000.

Statystyki i rozwój w 2017 roku

Instytut Stowarzyszeń Społecznych

Począwszy od podstaw

Ponieważ HOA to korporacje, większość z nich podlega prawu stanowemu i wszystkie mogą się różnić. Ale jedyną stałą są dokumenty rządzące, które zwykle obejmują CCR (Covenants, Conditions & Restrictions), Bylaws oraz Rules & Regulations.

Niektóre stowarzyszenia będą ściśle egzekwować wszystkie obowiązujące dokumenty, a inne będą nieco mniej rygorystyczne. Miejmy nadzieję, że członkowie zarządu będą podejmować decyzje w oparciu o podniesienie wartości Twojego domu, a nie na podstawie osobistych relacji.

„Kierujemy się tablicą”

To motto firm zarządzających społecznością. Zmniejsza ich odpowiedzialność za zarządzanie społecznością. Jednak ponoszą odpowiedzialność za prowadzenie ksiąg rachunkowych - do pewnego stopnia.

Dokumenty regulacyjne

Kupując nieruchomość w ramach HOA, zgadzasz się na ograniczenia dotyczące sposobu, w jaki możesz z niej korzystać. Ograniczenia te są opisane w „Deklaracji paktów, warunków i ograniczeń” (CC & Rs). Nie ma znaczenia, czy je przeczytałeś, czy nie, są one prawnie wiążące i jako kupujący dom musisz ich przestrzegać.

Członkowie zarządu są również zobowiązani do przestrzegania i egzekwowania zasad CC&R. Jest tam bardzo mało miejsca na poruszanie się. Pomyśl o tym jako o „Konstytucji”. Jedynym sposobem na wprowadzenie zmian jest zwykle większość głosów właścicieli domów, a wtedy „Poprawka” również musi zostać prawnie zarejestrowana. Wpłynie to na niektóre wolności, więc przed zakupem takich ograniczeń należy zachować należytą staranność.

Regulamin służy raczej nakreśleniu struktury funkcjonowania organizacji (zwykle non-profit), w tym wytycznych dotyczących wyboru rady dyrektorów oraz ustalonych przez nią warunków i obowiązków.

Zasady i regulacje są zwykle w gestii członków Zarządu, aby stworzyć i głosować w sprawie polityki, dostosowując ją do indywidualnych potrzeb stowarzyszenia (tj. Godziny i zachowanie na basenie, egzekwowanie przepisów dotyczących parkowania i holowania, wymagania dotyczące krajobrazu itp.)

Oceny i Twoje zobowiązanie prawne

Jako właściciel domu na HOA będziesz mieć prawny obowiązek dokonania oceny. Chociaż opierają się one na budżecie rocznym, są one zwykle dzielone na płatności miesięczne. Te wyceny płacą za utrzymanie nieruchomości zwanej „częściami wspólnymi”. Są to obszary, do których mają dostęp wszyscy właściciele domów, takie jak architektura krajobrazu, udogodnienia, rachunki za wodę i prąd itp.

Nie da się obejść tej odpowiedzialności finansowej, niezależnie od tego, czy zgadzasz się z tym, jak wydawane są pieniądze, czy nie. Członkowie Zarządu mają również prawo do podwyższania ocen (na podstawie rocznego budżetu).

W ramach budżetu będzie pozycja finansowania konta rezerwowego. Pieniądze są przekazywane co miesiąc na rachunek rezerwowy w celu pokrycia głównych składników wspólnych elementów. Może to obejmować dachy, prywatne drogi, urządzenia klimatyzacyjne w klubach lub jakiekolwiek inne główne zamienniki.

Jeśli pieniądze nie są dobrze zarządzane lub nie zapewniają odpowiedniego finansowania dla rachunku rezerwowego (czasami na podstawie analizy rezerw), Rada może nałożyć Specjalną Ocenę dla takiego wydatku.

Jesteś prawnie odpowiedzialny za opłacenie wszystkich Ocen, w tym Oceny Specjalnej (jeśli taka wystąpi), a jeśli tego nie zrobisz, możesz stracić dom. Stowarzyszenie ma prawo wysłać cię do zbiórek, zastawić twój dom i w wielu przypadkach przejąć majątek.

Ankieta zadowolenia z HOA

Zanim kupisz na HOA

Zrozumienie ograniczeń zawartych w Dokumentach zarządzających, miesięcznej kwoty wyceny i jej zakresu jest bardzo ważne. Fundusz rezerwowy - czy jest w pełni finansowany, czy też w jakim procencie jest finansowany. Zapytaj, kiedy ostatnio podniesiono oceny i ile. Czy była kiedykolwiek specjalna ocena - za co, ile i jak dawno temu.

Jako potencjalny nabywca domów masz prawo do uzyskania wszystkich tych informacji. Jeśli nie jest Ci dane dobrowolnie - ZAPYTAJ O TO. Ponieważ te elementy mogą i będą dyktować twoje obowiązki i obowiązki właściciela domu.

Ponadto masz prawo do bycia informowanym o wszelkich toczących się procesach sądowych lub nierozstrzygniętych wyrokach przeciwko HOA.

Jeśli jest coś, czego nie rozumiesz, poproś swojego pośrednika o nieruchomości lub zasięgnij porady prawnej, aby wyjaśnić problem.

Masz poważny problem?

Jeśli już mieszkasz na HOA i występuje problem; pierwszym krokiem jest natychmiastowe rozwiązanie tego problemu. Nie pozwól, aby sprawy pozostały bez opieki. Mogą eskalować. W przypadku sporu wszystko jest zwykle bardzo na czasie. Więc nie wahaj się

Jak najszybciej złóż skargę na piśmie; czy to pocztą elektroniczną, czy listownie. Musisz zachować dokumentację. Więc jeśli wyślesz go pocztą, zrób to za pomocą poświadczonego pokwitowania zwrotnego lub co najmniej dowodu nadania.

Cytuj wszelkie / wszystkie wykroczenia zgodnie z obowiązującymi dokumentami, które możesz kwestionować.

Wziąć udział w zebraniu. Większość posiedzeń Zarządu jest otwarta dla członków, a z posiedzeń zachowuje się protokoły. Możesz zabrać głos lub złożyć dokumentację do protokołu, jeśli to konieczne, aby odesłać do zawiadomienia Zarządu i / lub Stowarzyszenia.

Zapoznaj się z prawem swojego stanu

Jeśli w danym stanie ustanowiono ustawy i prawa dotyczące stowarzyszeń zarządzających, w przypadku konfliktu zazwyczaj zastępują one wszystkie dokumenty dotyczące zarządzania.

Sprawdź swoje przepisy prawa stanowego i organy regulacyjne tutaj.