Spisu treści:
- Co to jest egzekwowanie selektywne?
- Pierwszy krok ochrony: poznaj obowiązujące dokumenty
- Przymierza, warunki i ograniczenia (CC & R)
- Regulamin
- Zasady i Regulacje
- Odrzucanie selektywnego egzekwowania
- Chroń się przed łobuzami HOA
- HOA Warrior
- Pytania i Odpowiedzi
Co to jest egzekwowanie selektywne?
Zdarza się i prawdopodobnie więcej, niż zdajesz sobie sprawę. Członkowie zarządu (lub konkretny członek zarządu) będą egzekwować zasady i przepisy niektórych - ale nie wszystkich. Od czasu do czasu jest to osobista zemsta przeciwko właścicielowi domu lub jego najemcy i może zakłócić spokojne życie, do którego mają pełne prawo.
Nasz ostatni prezydent szalał w selektywnym egzekwowaniu. Poinstruował firmę zarządzającą, aby kierowała do niego wszystkie połączenia; czy to klucze do basenu, prośby o konserwację, wynajem samochodów kempingowych, wynajem domów klubowych, itp. Jego przyjaciele otrzymali przywileje, a jeśli cię nie lubił, nadużył swojej mocy do wysyłania zawiadomień o naruszeniach. Kiedyś zagroził mi fałszywym zawiadomieniem o naruszeniu prawa - wtedy zdecydowałem się kandydować do Rady i wysadzić go.
A co z innymi członkami zarządu, możesz zapytać? Dwóch zrezygnowało w proteście, ponieważ nie chcieli z nim służyć (miejsca pozostały wolne). Pozostali dwaj byli jego kumplami z „kworum” i pozwalali mu robić, co mu się podobało.
Kiedyś siedziałem na rozprawie przysięgłych w procesie HOA dotyczącym selektywnego egzekwowania. Prezes zarządu (reprezentujący HOA) pozwał właściciela domu za powtarzające się naruszenia. Właściciel domu mieszkał po drugiej stronie ulicy od Prezydenta. Osobiście się nie lubili, a właściciel domu poniósł konsekwencje nadużycia władzy. Prezydent ustawił kamerę bezpieczeństwa skierowaną na dom sąsiada. Rażące naruszenie prywatności podczas nagrywania osobistej aktywności. Właściciel domu wygrał sprawę, ale jaka szkoda, że wymagało to pójścia do sądu o spokój i ciszę.
Pierwszy krok ochrony: poznaj obowiązujące dokumenty
Większość problemów, które pojawiają się w HOA, ma zdefiniowane rozwiązanie poprzez odwołanie się do obowiązujących dokumentów. Jeśli je znasz, możesz również uniknąć sytuacji, które mogą powodować niepokój.
Uważam, że większość właścicieli domów i wielu członków zarządu nawet nie wie, co jest w ich dokumentach zarządzających.
Dokumenty, do których się odwołuję, obejmują Deklarację Paktów, Warunków i Ograniczeń (CC & Rs), Regulamin i Zasady i Regulacje.
Te zapisane dokumenty są tym, co reguluje HOA i tworzy jego strukturę operacyjną, której wszystkie strony muszą przestrzegać - i na tym polega siła informacji i wiedzy.
Przymierza, warunki i ograniczenia (CC & R)
Pomyśl o CC&R jako o „Konstytucji” zwykle zaprojektowanej przez Deweloperów społeczności. Zawiera opis nieruchomości; różnica między „częściami wspólnymi” (należącymi do wszystkich właścicieli domów) a mieszkaniami (prywatnymi właścicielami domów).
Obejmie również ewentualne przyszłe funkcje HOA, które mogą obejmować rozwój większej liczby jednostek, fuzje, służebności, z których niektóre są elementami już ustanowionymi w wyniku rozwoju i istnienia HOA na dowolny okres czasu.
Zasady CC & R będą również obejmować takie tematy, jak wybory, oceny i obowiązki stowarzyszenia. Tutaj możesz zyskać moc informacji. Ponadto prawdopodobnie określi wytyczne architektoniczne dotyczące wydawania zezwoleń na remonty lub ulepszenia poszczególnych jednostek.
Znajomość zasad CC&R pomoże uniknąć przyszłych problemów spornych.
Regulamin
Regulamin dotyczy w zasadzie Urzędników i Członków Zarządu; warunki, obowiązki, spotkania, wybory, itp. Zwykle określa uprawnienia Rady oraz proces egzekwowania naruszeń. Wiele z nich wymaga „Zawiadomienia grzecznościowego” o domniemanym naruszeniu przed oszacowaniem jakichkolwiek grzywien. Daje to właścicielowi domu czas na naprawienie wszelkich niezgodności.
Należy pamiętać, że brak egzekwowania zasad sprawia, że Stowarzyszenie wydaje się nieskuteczne, a to może stwarzać arbitralne pozory selektywnej egzekucji. Nie oznacza to, że tablica nie jest elastyczna. Mogą robić wyjątki, jeśli jest to uzasadnione; zastrzegając te wyjątki dla „wyjątkowych” okoliczności. Chociaż stany różnią się, brak egzekwowania reguły może ją unieważnić.
Pamiętaj, że Regulamin powinien zawierać procedurę dotyczącą kwestii zgodności; zezwolenie właścicielom domów na przestrzeganie, odpowiedź i prawo do przesłuchania, jeśli zostaną o to poproszeni. Wiele wykroczeń jest w zasadzie niezamierzonych z powodu braku wiedzy w dokumentach rządzących.
Zasady i Regulacje
Za stworzenie i przyjęcie Regulaminu odpowiadają Członkowie Zarządu. Nawet jeśli został uchwalony przez poprzednie rady, nowi członkowie rady mają zazwyczaj uprawnienia do zmiany, poprawiania i / lub tworzenia nowych zasad. Powinny one służyć pożytkiem społeczności i mieć na celu rozwiązywanie konkretnych problemów, jakie może mieć Stowarzyszenie w ramach jego indywidualnego działania.
Mogą to być egzekwowanie przepisów dotyczących parkowania, godziny otwarcia basenów, wynajem klubów, instalacje telewizji satelitarnej i kablowej, zasady dotyczące zwierząt i większość udogodnień.
Odrzucanie selektywnego egzekwowania
Jedną z najważniejszych kwestii zarówno dla HOA, jak i członków społeczności jest to, że egzekwowanie prawa jest rozsądne i niedyskryminujące. Musi być konsekwencja w egzekwowaniu dokumentów zarządzających stowarzyszeniem. Gdy HOA podejmuje działania w związku z zauważonymi naruszeniami, nie powinno to być arbitralne iw rozsądny sposób, zgodnie z procedurami i należytym procesem przedstawionymi w odpowiednich dokumentach.
Wszystkie działania podjęte przeciwko właścicielowi domu są udokumentowane w protokole zebrania zarządu w drodze głosowania zarządu. Jeśli skutkuje zawiadomieniem o naruszeniu, należy podać kod domniemanego naruszenia.
Jeśli istnieje firma zarządzająca, uwzględnij ją we wszelkiej korespondencji lub dokumentacji. Chociaż motto większości firm zarządzających brzmi: „bierzemy wskazówki od zarządu”; licencjonowani menedżerowie społeczności nie chcą, aby pozory niewłaściwej działalności kontynuowały się po otrzymaniu powiadomienia. Ponad wszystko cenią sobie licencję.
Wybierz bitwę. HOA mają zasoby. Członkowie zarządu nie ponoszą żadnych kosztów związanych z opłatami prawnymi, eskalacją kosztów arbitrażu lub mediacji. Większość z nich posiada również polisę ubezpieczeniową D&O (Directors & Officers). Oznacza to, że roszczenie ubezpieczeniowe pokryje koszty prawne, a jeśli zostanie uznany za winnego, firma ubezpieczeniowa pokryje odpowiedzialność. Wyjątkiem jest zwykle sytuacja, w której czyn miał umyślny lub złośliwy zamiar, co może być trudne do udowodnienia.
Jako właściciel domu masz prawo wglądu do wszelkich / wszystkich dokumentów, wyciągów bankowych, zgłoszeń naruszeń, protokołów ze spotkań itp. Jedynymi dokumentami, do których właściciele domów zwykle nie mają dostępu, są inne prywatne informacje właścicieli domów, takie jak należne oceny, zaległe grzywny, indywidualne dane kontaktowe lub umowy najmu w aktach. Wszystkie inne zapisy i dokumenty są jawne dla właściciela domu. Uiszczasz opłaty za ocenę; to twoje pieniądze. Tak, członkowie zarządu są wolontariuszami, ale ponoszą powierniczą odpowiedzialność za przestrzeganie obowiązujących dokumentów.
Chroń się przed łobuzami HOA
Nie stań się potencjalną ofiarą korupcji. Weź udział w szkoleniu lub seminarium na temat działania HOA. Dowiedz się, kiedy planowane jest najbliższe targi HOA i ciesz się nawiązywaniem kontaktów z innymi właścicielami domów, członkami zarządu i dostawcami. Dostępne są również różne zajęcia obejmujące stanowe przepisy regulujące HOA (np. Wybory HOA, proces nakładania kar, prawa właścicieli domów, finanse itp.). Jest to dobry sposób na poznanie różnych liderów w branży i uzyskanie bezpłatnych porad. Instruktorami są zwykle profesjonaliści z branży HOA, dostępni po zajęciach, aby odpowiedzieć na konkretne pytania lub wgląd w problemy.
Pamiętaj, że to „przemysł” i każdy ma ręce w kieszeniach właścicieli domów. Pamiętaj, aby wybrać swoje bitwy, ponieważ stawka może być wysoka. Książka HOA Warrior obejmuje wiele zagadnień, od rzucania wyzwania Radzie Dyrektorów po prawdziwe koszmarne historie. Odkryjesz, że nie jesteś w tym sam i dostępna jest pomoc.
HOA Warrior
Pytania i Odpowiedzi
Pytanie: Czy nasz HOA może nadal przechowywać kłódkę na basenie bez powiadomienia właścicieli domów o dacie otwarcia? Mieszkamy w Arizonie. Napisałem e-mail, ale nie otrzymałem jeszcze odpowiedzi.
Odpowiedź: Zarząd ma zazwyczaj prawo do ustalenia dat otwarcia i zamknięcia basenów, a także godzin. Prawdopodobnie znajdziesz to w regulaminie swoich dokumentów zarządzających. Jednak w tej chwili nasze baseny są również zablokowane z powodu Wytycznych Departamentu Zdrowia COVID-19. Nasze korty tenisowe są również zamknięte; chociaż mogą być pierwszymi, którzy otworzą się w odniesieniu do naszych udogodnień.
Nasze baseny Stowarzyszenia są uważane przez Departament Zdrowia za „baseny publiczne”. Walczyliśmy z tym, ponieważ uważamy, że powinno to być klasyfikowane jako prywatna pula, ponieważ potrzebujesz członkostwa, aby korzystać (właściciel domu / mieszkaniec to członkostwo). Ale przegrał tę bitwę. Zatem Twoja pula może podlegać wytycznym Departamentu Zdrowia i Twoja Rada musi się do tego zastosować. Zapoznaj się z wytycznymi Departamentu Zdrowia stanu w sprawie otwarcia basenów publicznych; następnie „stocz” swoją bitwę. Jestem pewien, że wielu mieszkańców będzie po Twojej stronie. Kampania e-maili, telefonów i innych petycji do Zarządu i / lub Spółki Zarządzającej powinna otrzymać odpowiedź.
Mając to wszystko na uwadze, Zarząd powinien zamieścić zawiadomienie na temat basenów z wyjaśnieniem ich zamknięcia i przewidywaną datą otwarcia.
Pytanie: Mój HOA wie, że jestem jedynym właścicielem pojazdu kwalifikującego się jako kamper, którego nie wolno parkować na terenie posesji. Wszyscy właściciele podziwiali kamper i nie mieli z nim problemu, dopóki nie poprosiłem HOA o pociągnięcie jednego z pozostałych właścicieli do odpowiedzialności za wyciek wody. Natychmiast po tej prośbie HOA postanowiła wyegzekwować zasadę zakazu kamperów, wiedząc, że dotyczy to tylko mnie. Czy można to uznać za wybiórcze egzekwowanie?
Odpowiedź: Oświadczasz, że to tylko Ty naruszasz Regulamin. Więc technicznie rzecz biorąc, nie wybierają egzekucji. Brzmi bardziej mściwie. Jednak mając to na uwadze, przeczytaj obowiązujące dokumenty i poszukaj luk (tj. Czy oferują one „parking dla samochodów kempingowych”).
Pytanie: Czy HOA może skontaktować się z moją mamą w sprawie problemu z naklejkami mojego pojazdu? Mam 34 lata. W domu jest imię mojej mamy, ale tu nie mieszka. Samochód jest w 100% na moje nazwisko
Odpowiedź: Jeśli naklejki pojazdu odnoszą się do HOA (np. Parking, identyfikacja itp.); wtedy tak, mogą skontaktować się z twoją matką. Właściciel domu jest odpowiedzialny za każdego (najemcę lub krewnego) mieszkającego w jego domu.
Pytanie: Czy HOA może egzekwować subiektywne standardy utrzymania domu?
Odpowiedź: Subiektywne standardy? Wszystko, co HOA może wyegzekwować prawnie, musi znajdować się w odpowiednich dokumentach. Tak więc członek zarządu nie może po prostu powiedzieć, że mi się to osobiście nie podoba, albo myślę, że to czy tamto trzeba zrobić itd.
Jeśli Twój dom wymaga alimentów ZEWNĘTRZNYCH, poproś o zapoznanie się z zasadą lub regulacją alimentacyjną, którą próbują wyegzekwować. Często HOA są odpowiedzialne za wygląd zewnętrzny. Nie mają żadnego interesu w Twoim domu - chyba że ma to wpływ na sąsiadów (np. Psuje się podgrzewacz wody i woda zalewa dom sąsiada).