Jak kupić ziemię na Filipinach

Pierwsze kroki

Przede wszystkim na Filipinach obowiązują ograniczenia własności dla obcokrajowców. Możesz być właścicielem domu lub mieszkania, ale nie ziemi, na której leży. Możesz jednak uzyskać długoterminową dzierżawę gruntu. Osoby powyżej 35 roku życia mogą również otrzymać wizę emerytalną, wpłacając 50 000 USD lub równowartość w filipińskim banku, a następnie wykorzystać te pieniądze na inwestycje zatwierdzone przez rząd (w tym nieruchomości).

W moim przypadku jestem żonaty z Filipiną i kupiliśmy naszą ziemię w jej imieniu. Moje nazwisko widnieje na dokumentach i oprócz danych mojej żony musiałem podać dane osobowe, jednak moje prawa są bardzo ograniczone. Jest to coś, o czym aspirujący obcokrajowcy również będą chcieli pamiętać i mieć pewność, że podejmują przemyślane decyzje.

Naszym planem jest zbudowanie domu na posiadanej przez nas ziemi i długoterminowy wynajem tego domu moim amerykańskim rodzicom (od których będziemy wynajmować). Oczywiście, w zależności od sytuacji, będziesz musiał zawrzeć umowę, która będzie odpowiadać wszystkim stronom. Samotni obcokrajowcy szukający domu, mieszkania lub długoterminowej dzierżawy gruntu na Filipinach byliby dobrze obsłużeni z pomocą zaufanego filipińskiego przyjaciela, członka rodziny lub agenta.

W przypadku obcokrajowców z zaufanym filipińskim adwokatem najlepiej będzie jak najbardziej unikać procesu zakupu ziemi. Podczas gdy większość Filipińczyków jest godna zaufania, jak w każdym innym kraju, są tacy, którzy nie są. Nierzadko zdarza się, że ceny rosną na widok obcokrajowca.

Krok pierwszy: Sprawdź, czy właściciel gruntu, od którego kupujesz, ma oryginalny tytuł

Czasami umowy o ziemię i prawo pobytu na Filipinach sięgają pokoleń. Sprawy stają się coraz bardziej rygorystyczne i uporządkowane, ale nadal możesz napotkać sytuacje, w których tytuł nigdy nie został przeniesiony na sprzedawcę, aby uniknąć związanych z tym opłat. Jest to złożona sytuacja, której z pewnością chcesz uniknąć. Jeśli sprzedający nie posiada oryginalnego tytułu do nieruchomości, kontynuuj wyszukiwanie w innym miejscu.

Krok drugi: akt sprzedaży, podpisany i poświadczony notarialnie

Po znalezieniu żądanej ziemi i ustaleniu ceny ze sprzedającym należy dokładnie przeczytać akt sprzedaży i podpisać go przed notariuszem. W akcie sprzedaży należy również określić, czy kupujący czy sprzedający jest odpowiedzialny za podatek od zysków kapitałowych i podatek skarbowy. Notariusze ustalają własne opłaty, ale normalna opłata wynosi około 1% ceny zakupu.

Podatek od zysków kapitałowych (6% ceny zakupu) i dokumentowy podatek skarbowy (1% ceny zakupu) należy wpłacić do Urzędu Skarbowego (BIR) w ciągu 30 dni od podpisania aktu.

Krok trzeci: Zaświadczenie o autoryzacji rejestracji (CAR) i rozliczeniu podatkowym (TCL) z BIR

Po zapłaceniu podatku od zysków kapitałowych i podatku skarbowego należy przetworzyć CAR i TCL w Biurze Podatkowym. Są to warunki konieczne do przeniesienia tytułu własności i związane z nimi niewielkie opłaty (około 150 peso filipińskich).

Napotkaliśmy problem, ponieważ nasza działka była częścią podzielonej nieruchomości. Musieliśmy wielokrotnie kontaktować się z BIR, aż do wyjaśnienia ustaleń między sprzedającym a wieloma kupującymi.

Ten etap CAR i TCL trwał kilka miesięcy i wymagał wielu wizyt w BIR. Moja żona i jej ojciec byli w stanie ukończyć ten krok, jednak istnieją „naprawiacze”, którzy również zajmą się tym procesem za opłatą.

Krok czwarty: Zapłać opłatę za transfer od nieruchomości i podatek od transferu

Mając posiadane certyfikaty CAR i TCL, musisz następnie zapłacić opłatę za przelew i podatek w biurze skarbnika prowincji. Należy to zrobić jak najszybciej, ponieważ za każdy dzień od daty wystawienia certyfikatu CAR do daty zapłacenia podatku transferowego pobierana jest opłata.

Oprócz CAR i TCL będziesz musiał zabrać ze sobą do biura skarbnika (może się różnić w zależności od prowincji):

Krok piąty: Rejestr czynów

Po zapłaceniu opłat za przelew i podatków jesteś prawie gotowy do otrzymania tytułu. Rejestr czynów również będzie zawierał pewne wymagania, które musisz spełnić. Będziesz potrzebować oświadczenia o publikacji, oświadczenia co do obywatelstwa dowolnego właściciela (jeśli nie jest obywatelem Filipin) oraz kopii tytułu właściciela.

Mogą istnieć również inne wymagania, takie jak zezwolenie na DAR (Departament Reformy Rolnej), jeśli ziemia jest rolna, zatwierdzone plany podziału, jeśli ziemia jest częścią podziału, itp.

Krok szósty: świętuj

Gratulacje! Otrzymasz tytuł własności i jesteś dumnym właścicielem ziemi na Filipinach. To była długa i męcząca podróż, więc poświęć trochę czasu na relaks i cieszenie się własnym kawałkiem raju.

Pytania i Odpowiedzi

Pytanie: Kto zapłaci podatek od zysków kapitałowych i podatek skarbowy od dokumentów w Urzędzie Skarbowym (BIR)?

Odpowiedź: Ogólnie rzecz biorąc, kupujący zapłaci podatek od zysków kapitałowych i dokumentowy podatek skarbowy, chyba że uzgodniono inaczej i określono w akcie sprzedaży.

Pytanie: Jak mogę sprawdzić, czy tytuł jakiegoś gruntu na Filipinach jest autentyczny?

Odpowiedź: Tytuł powinien być ostemplowany oficjalną pieczęcią rządową, a tytuł można dodatkowo zweryfikować, sprawdzając numer w Rejestrze Czynów.

Pytanie: W jaki sposób dokonywane są płatności na rzecz sprzedającego, jeśli kupujący kupuje bezpośrednio od właściciela nieruchomości za pośrednictwem agenta?

Odpowiedź: Cena, którą zgadzasz się zapłacić za nieruchomość, będzie na ogół zawierać wynagrodzenie agenta. Na marginesie pamiętaj, aby skorzystać z usług agenta o ugruntowanej pozycji, któremu możesz zaufać.

Pytanie: Czy możesz sprawdzić autentyczność gruntu lub tytułu własności, prosząc o kopię z Rejestru Czynów i dokonując porównania?

Odpowiedź: tak. Poproszenie o kopię tytułu z Rejestru Czynów i porównanie jej z tytułem sprzedawcy byłoby odpowiednim sposobem na zapewnienie autentyczności.

Pytanie: Kto zapłaci za notarialnie akt sprzedaży, uiści opłatę za przeniesienie własności i zapłaci podatek transferowy?

Odpowiedź: Ogólnie rzecz biorąc, kupujący zapłaci notarialnie akt sprzedaży (około 1% ceny nieruchomości). Kupujący zapłaci również opłatę za nieruchomość i podatek od przeniesienia, chyba że w akcie sprzedaży określono inaczej. Agenci są dostępni, aby pomóc w tych procesach, ale jak zawsze pamiętaj, aby znaleźć takiego, który jest renomowany i godny zaufania.

Pytanie: Czy wymagane jest przeniesienie tytułu własności przed dokonaniem pełnej płatności za grunt przez pełnomocnika kupującego lub kupującego?

Odpowiedź: Nie. Przeniesienie tytułu przed dokonaniem płatności nie jest wymagane. Jeżeli pełnomocnik poinformuje o takiej procedurze, szczegóły będą wymagały uzgodnienia między pełnomocnikiem kupującego / kupującego i powinny zostać określone w akcie sprzedaży (ewentualnie poprzez zmianę dotychczasowego aktu sprzedaży).

Pytanie: Jeśli ziemia lub nieruchomość są dziedziczone po rodzicach sprzedawcy (na przykład żona odziedziczyła nieruchomość po rodzicach), kto podpisze akt sprzedaży?

Odpowiedź: Tytuł należy przenieść na nazwisko spadkobiercy zgodnie z procedurą opisaną tutaj: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Wówczas spadkobierca miałby prawo podpisać akt sprzedaży gruntu lub nieruchomości.

Pytanie: Kiedy będziemy potrzebować pomocy geodety?

Odpowiedź: Poleciłbym zbadanie gruntu przed podpisaniem aktu sprzedaży. Upewnij się, że granice terenu są wyraźnie zaznaczone i że nie ma nieoczekiwanych struktur lub innych źródeł sporów. Może to uchronić przed wieloma potencjalnymi bólami głowy i jest stosunkowo niedrogie (nasza ankieta kosztuje około 5000 pesos lub mniej niż 100 USD). W przypadku mniejszych lub większych partii ceny mogą się różnić.

Pytanie: Kto przygotuje akt sprzedaży kupując dom na Filipinach?

Odpowiedź: Akt sprzedaży powinien zostać sporządzony przez prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami. Każda ze stron może uzyskać akt sprzedaży, ale każda ze stron powinna zlecić przegląd dokumentu ekspertowi reprezentującemu jej interesy (lub zaufanej stronie trzeciej).

Pytanie: Jeśli sprzedam połowę mojej działki (na przykład 400 metrów kwadratowych lub 800 metrów kwadratowych), czy muszę podać kupującemu tytuł?

Odpowiedź: Ponieważ jest to bardziej złożona transakcja, radziłbym skontaktować się z prawnikiem. Ostatecznie obie strony będą potrzebować unikalnego tytułu jako dowodu własności ich części podzielonej działki.

Pytanie: Czy cudzoziemiec może kupić ziemię na imię swojego filipińskiego syna?

Odpowiedź: Zakładając, że syn Filipińczyka jest obywatelem Filipin, będzie mógł posiadać ziemię i wydzierżawić ją zagranicznemu rodzicowi. Teren można dzierżawić na 25 lat z opcją przedłużenia na kolejne 25 lat.

Pytanie: Jaki procent podatku od nieruchomości muszę zapłacić na Filipinach?

Odpowiedź: Podatek od nieruchomości na Filipinach różni się w zależności od gminy i prowincji. Jest to procent szacowanej wartości (który stanowi procent godziwej wartości rynkowej). Więcej informacji można znaleźć pod adresem https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Pytanie: Czy zatrudniłeś prawnika, który pomógł Ci w tym procesie?

Odpowiedź: Nie. Na szczęście nasz proces był dość prosty, a córka sprzedawcy jest urzędnikiem państwowym i była w stanie pomóc w szczegółach.

Pytanie: Jeśli kupujący jest już na etapie 5 (rejestr czynów), ale nie może uzyskać zezwolenia DAR, czy sprzedający może odkupić ziemię?

Odpowiedź: Optymalnie, akt sprzedaży określałby odprawę DAR jako wymaganą część transakcji (i opóźniałby płatność do momentu uzyskania rozliczenia lub określał zwrot jakiejkolwiek kwoty zapłaconej w przypadku komplikacji). Jeśli tak nie jest, kupujący powinien zwrócić się do sprzedawcy w sprawie zmiany aktu sprzedaży. Jeśli sprzedawca nie chce zwrócić zapłaconej kwoty, kupujący może potrzebować skontaktować się z prawnikiem.

Pytanie: Czy istnieje kara za niezapłacenie podatku od zysków kapitałowych i podatku skarbowego w ciągu 30 dni? Jeśli tak, to ile?

Odpowiedź: Tak, za opóźnienia w płatnościach grożą kary. Kwota będzie zależeć od zmiennych twojej konkretnej sytuacji. Aby uzyskać więcej informacji, chciałbym odesłać Cię do tego artykułu o podatku od zysków kapitałowych autorstwa Garry'ego S. Pagaspasa https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Pytanie: Czy można przenieść tytuł własności na kupującego, który kupił dużo od swojej matki, jeśli tytuł ten jest na nazwisko ojca?

Odpowiedź: tak. Na Filipinach nieruchomość jest uważana za wspólną własność matki i ojca, więc przeniesienie tytułu jest możliwe.

Pytanie: Jaki jest następny krok po zapłaceniu dotychczasowego podatku i posiadaniu aktu notarialnego sprzedaży?

Odpowiedź: Następnym krokiem byłoby zapłacenie podatku od zysków kapitałowych w Urzędzie Skarbowym (BIR).

Pytanie: Czy możemy kupować ziemię i płacić w ratach?

Odpowiedź: Istnieje możliwość zakupu ziemi i spłaty w ratach. Szczegóły należy przedstawić w akcie sprzedaży.

Pytanie: Czy właściciel może przenieść tytuł własności na kupującego przed zapłaceniem pełnej ceny za działkę?

Odpowiedź: tak. Sposób i termin płatności i przeniesienia tytułu własności można uzgodnić w akcie sprzedaży. Przed sfinalizowaniem umowy możesz poprosić prawnika o sprawdzenie aktu sprzedaży.

Pytanie: Jak możemy przenieść tytuł własności i ustalić jaki podatek trzeba zapłacić przy zakupie ziemi?

Odpowiedź: Cześć. Aby zabezpieczyć własność gruntu, będziesz musiał dokonać przeniesienia tytułu w Rejestrze Czynów. Możesz negocjować, kto będzie odpowiedzialny za podatki w akcie sprzedaży (który zdecydujesz się przygotować przez adwokata).

Pytanie: Jakie opcje mają kupujący, jeśli sprzedawca ziemi w Phillippeans nie komunikuje się z kupującymi w sprawie prawnego podziału nieruchomości?

Odpowiedź: W tym przypadku masz kilka opcji. Możesz skontaktować się z kapitanem lub przewodniczącym barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) w celu uzyskania pomocy. Poza tym wskazany byłby prawnik.

Pytanie: Jak mogę znaleźć renomowaną firmę / agenta nieruchomości, aby kupić surową ziemię w Leyte na Filipinach?

Odpowiedź: Możesz zacząć od skontaktowania się z agentami Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Przeglądając Lamudi, szukaj zielonego znacznika wyboru i zaznacz, że agent lub agencja jest certyfikowanym partnerem. Po nawiązaniu pierwszego kontaktu możesz poprosić o dodatkowe referencje i opinie.

Pytanie: Czy właściciel ziemski z Filipin, który został obywatelem Europy, może legalnie sprzedać swoją ziemię na Filipinach?

Odpowiedź: tak. W takim przypadku, zgodnie z Konstytucją, urodzeni w Konstytucji Filipińczycy, którzy utracili obywatelstwo filipińskie w wyniku naturalizacji lub obcego obywatelstwa, mogą ubiegać się o odzyskanie obywatelstwa zgodnie z Ustawą Republiki nr 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / podwójny obywatel…

Spisu treści: