Jak określić prawdziwą wartość domu mobilnego

Sprzedam przyczepę stacjonarną z 1973 roku za 36 000 dolarów.

Druga strona domku mobilnego.

Jedną z najlepszych wartości na rynku nabywców domów są domy mobilne (MH) lub domy produkowane.

• Domy mobilne: MH zwykle znajduje się zakotwiczone na parceli w parku domków mobilnych. Park ma zwykle te same udogodnienia, co ośrodek wypoczynkowy i płaci się miesięczną opłatę za działkę, podobnie jak HOA w przypadku kondominium.
• Domy wyprodukowane: To samo można powiedzieć o domu wyprodukowanym, ale nie można ich przenosić raz na fundamencie. Jednostki te są bardzo podobne do prawdziwego domu, który można kupić i zwykle znajdują się na posiadanej ziemi.

Domki mobilne mają zwykle żywotność, mówiąc strukturalnie, wynoszącą 50–75 lat, w zależności od lokalizacji i warunków środowiskowych. Można je porównać do prawdziwego domu; niektóre mają 2000 stóp kwadratowych. To naprawdę zależy od właściciela. Ale cokolwiek zostanie zrobione w środku, nadal jest to MH. Tak więc kupując jeden, transakcja przypomina kupno samochodu. Nie ma depozytu trwającego ponad 30 dni. Nadal masz podatki od nieruchomości i opłaty za lot, które wahają się od 300–800 USD miesięcznie.

Główne różnice między domami mobilnymi a domami tradycyjnymi

Duża różnica polega na tym, że wartości MH prawie zawsze tracą na wartości, w przeciwieństwie do nieruchomości, które doceniają. Dzieje się tak, ponieważ właściciel MH nie jest właścicielem gruntu, na którym znajduje się jednostka. Należy o tym pamiętać przy zakupie. Jeśli chcesz sprzedać, nie przeszkadzaj sobie, jeśli chcesz sprzedać coś na zero lub stracić pieniądze. To będzie zwykły przypadek; są wyjątki.

Porady dotyczące zakupu MH

Floryda to stan pełen parków MH. Mają ograniczenia wiekowe (55+) lub nie. Jeśli chcesz mieszkać w strefie tropikalnej, na ograniczonych zasobach, to jest najlepsza droga. Po zakupie MH większość właścicieli jest w stanie zagospodarować dom według własnego uznania.

Sztuczka przy zakupie MH polega na znalezieniu takiego, który nie wygląda jak MH z ulicy. Prawie wszyscy będą mieli wiaty, a nie garaż. Większość z nich będzie miała osłonięte lub przeszklone patio zwane „pokojem Florida”. Może to być nawet 200 stóp kwadratowych. Jest dobry do przechowywania lub obserwowania przechodniów, ale nie traktuj go jako sypialni ani przestrzeni życiowej.

Subiektywna wartość

Lokalizacja jest ważna. Czy sąsiedzi są zbyt blisko, czy między jednostkami jest wystarczająco dużo miejsca? Przyzwoite podwórko i podwórko? Blisko jeziora czy stawu z widokiem? Są to subiektywne elementy przy określaniu ogólnej wartości. O ile więcej są dla Ciebie warte? Mogliby dodać tysiące do ceny sprzedaży. Ważny jest również naprawdę ładny krajobraz.

Jak określić prawdziwą wartość

Można powiedzieć, że większość ofert MH ma zawyżone ceny, ale znowu lokalizacja i rynek mogą narzucać coś innego. Zakładając, że MH jest w dobrym stanie, obniżka o 25% w stosunku do sprzedaży detalicznej odzwierciedla rzeczywistą wartość. Ale aby uzyskać prawdziwą wartość, aby móc złożyć ofertę z wywiadem, uzyskaj raport NADA dotyczący domu mobilnego ze źródeł internetowych (takich jak firmy ubezpieczeniowe udzielające pożyczek) lub innych. Ze strony internetowej wprowadzasz dokładną specyfikację interesującego Cię MH.

Przykład ze świata rzeczywistego

Na przykład dom z 1973 r. O powierzchni 1400 stóp kwadratowych, położony na działce z ładnym bocznym i tylnym podwórkiem w Clearwater na Florydzie, sprzedawał się za 36 000 USD. Opłata za lot wynosiła 550 dolarów miesięcznie.

Raport NADA na temat tego MH stwierdził:

• Wartość struktury podstawowej wynosiła 9400,00 $. Pobyt na Florydzie zwiększył wartość do 9600 dolarów. Taka była wartość detaliczna samego domu.
• Ponieważ dom był w „dobrym” stanie, jego wartość wzrosła do 10 500 dolarów.
• Pozostałe życie fizyczne w domu wynosiło 43 lata. Jednostka znajdowała się w Pinellas Cascade Park MH, który jest ładny i utrzymany. NADA nazwała to standardem. Zwiększyło to wartość do 12 000 USD.
• Dodatkowe funkcje lub naprawy były zerowe. Albo zwiększyłby lub zmniejszył wartość bazową.
• Ostateczna korekta tej kwoty bazowej wyniosła standard branżowy 1,5. Po zastosowaniu ostateczna całkowita wartość wyniosła 18 000 USD.

Najwyraźniej, gdy agent ustalał cenę sprzedaży, po prostu podwoił tę kwotę do 36 000 dolarów.

Co podniosłoby wartość?

Jedyną rzeczą, która podniosłaby wartość, jest park MH, w którym znajduje się jednostka. Park z wyższej półki zwiększyłby wartość, podobnie jak nowe szafki, artykuły kuchenne lub to, czy był sprzedawany jako „umeblowany”, ale efekt jest subiektywny. Gdyby ten dom był o ponad 10 lat młodszy (zbudowany w latach 80. lub 90.), wartość bazowa byłaby znacznie wyższa.

Ten dom, biorąc wszystko pod uwagę, mógłby sprzedać się za 27–30 000 dolarów, co byłoby rozsądną ceną, biorąc pod uwagę rynek. Jeśli dom pozostaje na rynku przez kilka miesięcy, sprzedawca jest bardziej skłonny zaakceptować tę kwotę, ponieważ miesięczne opłaty za działkę nadal muszą być uiszczane, nawet jeśli lokal pozostaje pusty. Czas jest zawsze po stronie kupującego.

Ale spróbuj kupić MH zbudowane po 1976 roku, kiedy HUD nakazał wykonanie konstrukcji.