Jak zabezpieczyć wynajmowaną nieruchomość przed zużyciem

Posiadanie nieruchomości na wynajem może być lukratywne, ale ich utrzymanie może być kłopotliwe. Uzyskaj wskazówki dotyczące zabezpieczania nieruchomości przez najemców.

Zdjęcie: Jack Harner na Unsplash

Stuknij w nieskończone źródło bogactwa

Wynajem nieruchomości może być jedną z najbardziej lukratywnych inwestycji, jakich możesz dokonać. Nie tylko przynosi gotówkę co miesiąc, ale nadal jesteś właścicielem nieruchomości, którą możesz sprzedać (zwykle z zyskiem), jeśli chcesz wyjść z gry w nieruchomości. Obecnie Amerykanie wynajmują więcej niż kiedykolwiek od 1965 roku (36%). Wielu z tych najemców potrzebuje tanich mieszkań, co sprawia, że ​​posiadanie tańszych czynszów jest dobrym miejscem do wejścia na rynek nieruchomości.

Niedobór wypożyczalni, na które stać Amerykanów, może być dla ciebie krową dojną. Chociaż posiadanie drogich czynszów może być satysfakcjonujące, posiadanie kilku tańszych nieruchomości na wynajem może generować równie dużo, a często więcej. Są to nie tylko osoby samowystarczalne, które szukają niedrogiego wynajmu, istnieje również długa lista osób czekających na mieszkanie dotowane przez rząd, często nazywana sekcją 8.

Wynajem o niskich dochodach: opłacalny i problematyczny

Istnieje piętno związane z czynszami na podstawie Artykułu 8, które prowadzi właścicieli do przekonania, że ​​zniszczą lub zniszczą wynajmowaną własność. Prawda jest taka, że ​​każdy właściciel ma przerażające historie o tym, jak ich najemcy źle traktowali swoje nieruchomości. Mają też historie o najemcach, którzy co miesiąc płacili czynsz na czas i zostawiali wynajem w nienaruszonym stanie.

Zachowanie najemców to szczęście losowania

Nawet przy rygorystycznej kontroli przeszłości / zdolności kredytowej zachowanie twoich najemców jest głównie wynikiem losowania. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość wystarczająco długo lub masz kilka nieruchomości, istnieje 100% szansa, że ​​w końcu będziesz właścicielem jednej z tych horrorów.

Chociaż nie ma twardych danych, generalny konsensus właścicieli, z którym rozmawiałem, jest taki, że im niższa cena czynszu, tym większa szansa na znalezienie najemcy, który nadużyje Twojej nieruchomości. To odstrasza wielu inwestorów od tańszych czynszów, a jeśli zdecydujesz się na wiele tanich wypożyczalni, istnieje znacznie większe prawdopodobieństwo, że spotkasz się z agresywnymi najemcami. Kiedy się wyprowadzą lub zostaną eksmitowani, czeka Cię rozległa odwyk, aby przygotować kolejnego najemcę.

Mała nieruchomość do wynajęcia.

Zdjęcie: Paz Arando na Unsplash

Bycie właścicielem nie musi wysysać duszy

Rehabilitacja może być kosztowna, a im dłużej trwa przygotowanie nieruchomości, tym mniej pieniędzy zarabia. Chociaż niewiele możesz zrobić, aby zapobiec uszkodzeniom i późniejszej rehabilitacji ze strony złych najemców, możesz sprawić, że proces będzie płynniejszy i łatwiejszy dla portfela.

10 wskazówek, jak zminimalizować szkody najemców w Twoim wynajmie

Przygotowując nowy wynajem lub remont między najemcami, rozważ te 10 wskazówek, aby zminimalizować czas i koszty między najemcami.

1. Porzuć dywan
2. Usuń wentylatory sufitowe
3. Usuń zasłonę i drzwi burzowe
4. Nie wyposażaj urządzeń
5. Używaj bezobsługowych czujników dymu
6. Pozbądź się wywozu śmieci
7. Zainstaluj blokujący filtr siatkowy
8. Pomiń klimatyzację
9. Zostań swoim własnym zwalczaniem szkodników
10. Dekoracje okienne: mniej znaczy więcej

Dywany zatrzymują brud, plamy i inne zabrudzenia.

Zdjęcie: The Creative Exchange na Unsplash

1. Porzuć dywan

Dywan jest paskudny. Zatrzymuje brud i plamy, a bez względu na to, jak dobrze ją wyczyścisz, nigdy nie usuniesz całej paskudności. Pomiędzy rozlanymi napojami a jedzeniem, oddawaniem moczu przez zwierzę, a być może szkodnikami, licz na wymianę dywanu między każdym najemcą. Nic nie sprawia, że ​​nieruchomość wygląda bardziej zaniedbana niż poplamiony, paskudny dywan.

Zamiast tego rozważ podłogę winylową. Jest wodoodporny, nie brudzi, jest super łatwy w czyszczeniu, a po uwzględnieniu kosztów montażu jest tańszy niż dywan. Podczas gdy normalnie do ułożenia dywanu potrzebujesz profesjonalnych instalatorów, z panelami winylowymi można sobie poradzić przy niewielkich umiejętnościach. Nawet w przypadku pielęgnacji dywan należy wymieniać mniej więcej co 5 lat. Podłoga winylowa powinna wytrzymać co najmniej 20 lat. Podczas odnawiania wynajmu, dobre mycie zazwyczaj sprawi, że podłogi winylowe będą dobre do użytku.

Wentylatory sufitowe są znane z temperamentu.

Zdjęcie: Jason Anderson na Unsplash

2. Wymontuj wentylatory sufitowe

Nic nie przebije przyjemnej bryzy unoszącej się po domu, gdy na dworze jest upalnie. Wentylatory sufitowe mogą to zrobić. Ale niewiele urządzeń jest bardziej temperamentnych niż wentylatory sufitowe. Jeśli najemcy wieszają pranie lub zabawki dla kotów na łopatkach wentylatora, będziesz miał szczęście, że wysiądziesz po prostu wymieniając łopatki. Gdy ostrza stracą równowagę, chyboczą się podczas obracania i często są celem dzieci, które chcą się zabawić. W rezultacie kupujesz i instalujesz nowy wentylator.

Byłoby lepiej usunąć wentylatory sufitowe i zastąpić je oprawą oświetleniową, która jest zlicowana z sufitem i nie ma nic, co mogłoby skusić najemców do zamieszania. Wypełnij oprawę trwałymi żarówkami LED, a z oświetleniem nie będziesz musiał zajmować się latami. Najgorsze, z jakimi się spotkasz, to usunięcie kilku martwych much, które zdołają dostać się do urządzenia lub wymiana szklanej / plastikowej osłony. Zainstaluj ten sam typ w każdym pomieszczeniu, aby usprawnić konserwację.

3. Usuń zasłonę i drzwi burzowe

Zarówno zasłona, jak i drzwi burzowe są niepotrzebne i często są źródłem irytacji dla właścicieli. Ekrany zostają wyrzucone lub padają ofiarą kocich pazurów, a drzwi burzowe mają taflę szkła, która może pęknąć. Są również świetną rozrywką dla małych dzieci. Po co chodzić na plac zabaw, skoro można huśtać się na ekranie lub burzyć drzwi? Wymiana złamanych zawiasów to ból.

4. Nie dostarczaj urządzeń

Wiele osób błędnie uważa, że ​​nieruchomość do wynajęcia musi zawierać kuchenkę, lodówkę, zmywarkę lub pralkę i suszarkę. Jednak w prawie wszystkich częściach kraju właściciele nie są zobowiązani do dostarczania urządzeń. Jeśli oddajesz urządzenia do wypożyczenia, jesteś odpowiedzialny za ich naprawę, gdy się zepsują. Nawet jeśli korzystasz z usług zarządcy nieruchomości, te naprawy mogą być kłopotliwe i kosztowne. Dodatkowo, będziesz musiał wyczyścić te urządzenia, gdy najemcy się wyprowadzą - pod warunkiem, że ich nie zabiorą, gdy wyjdą.

Możesz pokusić się o dostarczenie używanych urządzeń, aby wynajem był bardziej atrakcyjny. Nie. Większość lodówek, pralek itp. Ma żywotność około 10 lat. Jeśli włożysz 8-letnią lodówkę, możesz liczyć na to, że się zepsuje. I zgadnij, kto będzie chciał odszkodowania za zepsute jedzenie?

Jeśli masz już piec, prawdopodobnie pozostawienie go w urządzeniu jest tak daleko, jak powinno. Nie ma wielu rzeczy, które mogą się nie udać z kuchenką, chociaż ich czyszczenie może być uciążliwe. Oczywiście, stracisz niektórych potencjalnych najemców, jeśli nie zapewnisz urządzeń, ale lista oczekujących w sekcji 8 jest pełna potencjalnych najemców.

5. Używaj bezobsługowych czujek dymu

Jeśli Twój wypożyczony jest starszy, prawdopodobnie nie ma podłączonych na stałe czujników dymu. Stare porzekadło, że wymieniasz baterie w czujkach za każdym razem, gdy zmieniasz zegar na czas letni (dwa razy w roku), utrzymuje czujnik dymu w jak najlepszym stanie. Oznacza to również, że musisz odwiedzać wypożyczalnię dwa razy w roku, aby wymienić czujniki dymu.

To znaczy, jeśli możesz znaleźć czujniki dymu. Gdy czujnik dymu zacznie ćwierkać z powodu niskiego poziomu naładowania baterii, lokatorzy albo umieszczą go w szufladzie, gdzie już nigdy go nie znajdą, albo zniszczą go i wyrzucą do śmieci. Ponieważ w wynajmach wymagane są czujniki dymu, będziesz musiał wymienić każdą brakującą czujkę przy zmianie lokatora.

Rozważ użycie nowszego typu czujnika dymu, który wykorzystuje wewnętrzną baterię litową. Wieszasz go na ścianie lub suficie i zapominasz o nim na 10 lat. Technologia baterii zaszła tak daleko. Ale ponieważ czujniki dymu muszą być wymieniane co 10 lat, niezależnie od stanu, nadal masz obowiązek raz na dziesięć lat.

6. Pozbyć się usuwania śmieci

Jeśli Twoja wypożyczalnia jest wyposażona w wywóz śmieci, usuń go. Rozdysponowanie to pozycja o wysokim stopniu niepowodzenia, która kusi najemców do wyrzucania wszelkiego rodzaju rzeczy do ścieku. Rozdysponowanie to kolejny przyjemny do posiadania element, który nie jest wymagany w wynajmowanych jednostkach. Odblokowanie odpływu jest dość proste, ale czasochłonne i może kosztować królewski okup, jeśli zostanie wykonane przez hydraulika. Usuń utylizację i zaznacz w umowie najmu, że najemca jest odpowiedzialny za wszystkie zatkania zlewu i wszelkie związane z nimi rachunki za naprawę.

7. Zainstaluj blokujący filtr siatkowy

Mówiąc o zatorach, zrób sobie przysługę i zainstaluj blokujący filtr odpływowy w zlewie kuchennym. Działają jak zwykłe sitko, z tym że nie można ich wyjąć bez specjalnego narzędzia. Zazwyczaj najemcy są odpowiedzialni za zatykanie kanalizacji, ale lepiej powstrzymać tę rozmowę z lokatorem. Filtry z blokadą są tanie i łatwe w instalacji i zmniejszają ból głowy.

Zdjęcie Vladislav Nikonov na Unsplash

8. Pomiń klimatyzację

Chociaż w miejscach takich jak Phoenix może się wydawać konieczność posiadania klimatyzacji, nie jest to wymagane. Jeśli Twoja wypożyczalnia ma system chłodzenia z wymuszonym obiegiem powietrza, zleć jego sprawdzenie profesjonaliście. Jeśli jest na ostatniej nodze, usuń ją. Jeśli jest w dobrym stanie, zastanów się nad pozostawieniem go do czasu, aż pokaże oznaki oddania ducha. W tym momencie poproś gościa od AC, aby pomógł mu utykać, aż obecny najemca się wyprowadzi, a następnie całkowicie go usunie.

Naprawy klimatyzacji są bardzo drogie, a rachunek nie jest potrzebny. Jeśli wynajem rozpoczął się od klimatyzatorów okiennych, również je usuń. Nie tylko są kłopotliwe, ale mają tendencję do znikania.

Możesz zaoszczędzić pieniądze, wykonując własną kontrolę szkodników, zamiast płacić eksterminatorowi.

Zdjęcie: Yunu Dinata na Unsplash

9. Zostań swoim własnym zwalczaniem szkodników

Myszy, karaluchy i inne robaki to nie tylko Twoja odpowiedzialność, ale także zagrożenie dla zdrowia. Między lokatorami rozstawiaj pułapki na zatrzaski (zapomnij o bezużytecznych pułapkach klejowych), nawet jeśli nie podejrzewasz inwazji gryzoni. Jeśli złapiesz mysz, wyrusz dalej; nigdy nie ma tylko jednego. Gdy twoje pułapki będą wolne od zwłok przez tydzień, możesz zadeklarować, że wypożyczony gryzoń jest wolny.

Jeśli chodzi o karaluchy i inne owady, istnieje kilka rozwiązań wolnych od chemii, aby się ich pozbyć. Dobra ochrona to najlepsza obrona po wyprowadzce się niechlujnych najemców. Potem zapomnij o motelach z karaluchami i ostrych sprayach, poszukaj domowych lekarstw, które obejmują kwas borowy. Regularne komercyjne zwalczanie szkodników może szybko się zsumować. Płać sobie, nie im.

10. Dekoracje okienne: mniej znaczy więcej

Nie musisz dostarczać zasłon okiennych. Ale powinieneś. Kiedy jednostka jest pusta, zasłony okienne uniemożliwiają ludziom zauważenie, że jest pusta i zapobiegają wszelkiego rodzaju problemom, które mogą powodować pusta nieruchomość. Prawdopodobnie byłeś zszokowany tym, jak drogie mogą być zasłony, rolety i inne zabiegi okienne. Możesz wydać fortunę na zasłanianie okien w swoim wynajmie.

Albo możesz kupić mini-rolety w dużym sklepie z narzędziami za mniej niż dziesięć dolców za okno. Zwykle są one wszystkim, czego najemca potrzebuje lub chce, a najemca, który zamierza zawiesić zasłony, prawdopodobnie nie spodoba się tym, które zainstalowałeś. Drogie rolety są nie do przyjęcia. Tylko kilka rzeczy jest pewnych na tym świecie; fakt, że najemcy zniszczą twoje rolety, jest jednym z nich. Kup tanie, wykonują swoją pracę. Kiedy najemca się wyprowadza, odliczyć koszt wymiany w ciemno z jego depozytu.

Bycie właścicielem to ciężka praca, ale może się opłacić.

Zdjęcie Pepi Stojanovski na Unsplash

Pot to kolonia sukcesu

Bycie właścicielem nie jest dla każdego. Potrzeba osoby, która może być stanowcza, ale uczciwa, ma odwagę eksmisji najemców w razie potrzeby i zna się na skrzynce z narzędziami. Posiadanie nieruchomości na wynajem może być opłacalne finansowo, ale może też być opodatkowane. Posiadanie wynajmu nigdy nie będzie bezproblemowe, ale sprytni właściciele mogą to znieść.