Inspekcja domu bez inspektora

Przelew podgrzewacza wody spływa do wiadra

Inspekcja domu DIY

Jeśli kupuję dom dla mojej rodziny, zawsze zatrudniam profesjonalną firmę zajmującą się inspekcją domu i zatrudniam profesjonalistę, który zajmie się tą kontrolą. Odwróciłem kilka domów i mam doświadczenie w wykonywaniu dużych projektów remontowych i remontowych. W niektórych przypadkach, ze względu na moje umiejętności, przeprowadzę również inspekcję w domu, aby znaleźć rzeczy, których inspektor domu nie może. Inspektorzy domowi zazwyczaj mają zwolnienie, które sprawia, że ​​nie są odpowiedzialni, jeśli przegapią poważny problem w domu. Mimo że to prawda, uważam, że inspektorzy domów są wielką wartością dla przeciętnego człowieka. Wiele lat temu kupiłem dom w stanie Waszyngton z pensjonatem. Pensjonat był starym gospodarstwem rolnym na terenie posesji i został oczyszczony podczas inspekcji i oddzielnej inspekcji szkodników.

Rok po wprowadzeniu się moja teściowa przyjeżdżała do nas, aby mieszkać w tym pensjonacie. Podjąłem fatalną decyzję i postanowiłem go wyremontować. Ściana wewnętrzna była pokryta ciemną sztuczną boazerią z lat 70., a kiedy próbowałem ją odklejać, uszkodziła płytę gipsowo-kartonową, która okazała się być listwą i tynkiem. Kiedy robię to teraz, porównując patroszenie, odkryłem częściowe instalacje istniejącego okablowania elektrycznego z pokrętłem i rurką, co stanowi ogromny potencjalny problem z pożarem. Następnie jako bonus odkryłem aktywne plagi niszczących drewno mrówek stolarskich. Inspektorzy tego nie widzieli i nie bez powodu wszystko to znajdowało się wewnątrz ścian i trudno było je znaleźć. Kosztowało mnie to sporo pieniędzy, ponieważ trzeba było wymieniać duże ilości obramowań, a także cały ten stary, przestarzały przewód elektryczny pokryty tkaniną.To okablowanie było normalne w okresie, w którym budowano dom, ale w każdym widocznym miejscu widać było tylko nowoczesne okablowanie. Połączyli go wewnątrz ścian i za wylotami. Są to poważne naruszenia kodeksu, ale mogło się to zdarzyć 20 lat wcześniej.

Na szczęście cena była odpowiednia do zakupu i mogłem sobie pozwolić na poprawki, które uczyniłyby tę nieruchomość bardziej pożądaną.

Stary odpowietrznik podgrzewacza wody, który nie jest zakryty.

Czego szukać

Naprawdę nie ma ograniczeń co do możliwych problemów, które możesz napotkać w domu. Jeśli jest to stary dom, zacznij od sprawdzenia poziomu podłóg i ścian. Sprawdź drzwi i korytarze, aby upewnić się, że są kwadratowe. Domy osiadają, a ramy są niszczone. Może to być ogromny koszt naprawy, a nawet może być niewykonalne. Może powodować różnego rodzaju problemy strukturalne, które z czasem mogą się pogorszyć.

Kiedy miałem 20 lat, kupiłem górską chatę w pobliżu jeziora Arrowhead za 37 000 dolarów. Miał 1200 stóp kwadratowych i został zbudowany w 1947 roku. Kupiłem go jako całkowity wrak od inwestora, który odkupił znaczną część lokalnej nieruchomości w celu odsprzedaży. Miałem dwuletnią wypłatę balonu z miesięczną opłatą w wysokości 320,00 $. Dom był mocno zniszczony. Tył domu, w którym znajdowała się kuchnia, opadł na około 4 cale w miarę osiadania fundamentów. Wiedziałem, że to problem, kiedy kupiłem kabinę. Naprawiłem to samodzielnie, kupując (sześć) pięciotonowych podnośników hydraulicznych od Harbor Freight. Wykopałem fundamenty z tyłu domu i wykopałem rów, aby dać mi dostęp. Zgromadziłem około 120 worków gotowej mieszanki betonowej pod plandeką, gotowej do ręcznego mieszania do tego zadania.Wykopałem 5 miejsc pod betonową stopą z kieszeniami, aby ustawić moje podnośniki na miejscu. Uświadom sobie, że pod pustką czołową do pieca na tylnej ścianie biegła stała linia gazu. Na szczęście wyłączyłem gaz do tego projektu.

Kiedy już byłem ustawiony i byłem gotowy do wyjścia, poprosiłem przyjaciela, który przyszedł i pomógł mi rozpocząć podnoszenie domu. Podniosłem się bardzo łatwo na pięciu podnośnikach i podniosłem go, powoli wypatrując problemów z oknami. Podniosłem go o 4 i pół cala, wiedząc, że trochę osiada na nowej podstawie. Zostawiliśmy „dźwigniki ofiarne” na miejscu i przystąpiliśmy do ręcznego mieszania 10000 funtów betonu i utworzyliśmy nową, znacznie szerszą podstawę, pod starym istniejącym fundamentem i stopą. Pod koniec projektu było idealnie. Zdecydowanie ten projekt inżynierii papierowej serwetki byłby problemem dla inspektora, ale nigdy nie planowałem sprzedaży tej kabiny. Wiedziałem, że będzie to świetna nieruchomość do wynajęcia i tak było. Zbudowałem ładny tylny dek, aby pokryć całą wykonaną pracę twórczą i wyglądał świetnie. Niestety,dom ten spłonął kilka lat później w niepowiązanym pożarze lasu. Właśnie wyceniłem go na prawie 200 000 dolarów, a wynajmował za 800 dolarów miesięcznie. Inspektor nigdy by mi nie powiedział, żebym kupił tę kabinę, ale była to najlepsza inwestycja, jaką kiedykolwiek poczyniłem i przykro mi, że jej nie ma.

Niektóre podstawy

Szkody spowodowane przez wodę są również poważnym problemem w domach. Jeśli przeprowadzasz własne inspekcje, zdobądź aparat o dużym zasięgu, który może patrzeć za urządzenia i pod szafki. Zdobądź także miernik wilgotności. Musisz wiedzieć, czy nastąpiło uszkodzenie przez wodę. Szkody spowodowane przez wodę są dobrym wskaźnikiem występowania pleśni, a to oznacza, że ​​potrzebne są kosztowne środki zaradcze. Może to być bardzo kosztowne, a jeśli właściciel wie, że ma szkody spowodowane przez wodę, powinno to zostać ujawnione.

Sprawdź wszystkie gniazdka elektryczne w domu. Możesz kupić niedrogą jednostkę testową za kilka dolarów. Za pomocą tego urządzenia przetestuj wszystkie wyloty w pobliżu wody pod kątem działania przerywaczy obwodu ziemnozwarciowego (GFCI). Gniazda GFCI są wymagane w pobliżu zlewów i wanien, ponieważ bardzo szybko odcinają prąd w przypadku zwarcia. Jeśli jest basen, poproś wykonawcę elektryki o sprawdzenie uziemienia, wyłączników i wszystkich układów elektrycznych. Stare baseny prawie zawsze mają z tym problemy, a błąd tutaj może kosztować życie. Jeśli nie jesteś licencjonowanym wykonawcą, nie próbuj samodzielnie majsterkować żadnych instalacji elektrycznych w basenie.

Sprawdź okna i drzwi przesuwne, aby upewnić się, że otwierają się płynnie. Dokładnie sprawdź szybę okienną, aby upewnić się, że masz okna z podwójną farbą i że nie ma żadnych plam na obszarze między szybą. Mogą to być glony, które spowodują ogromne problemy w oknach.

Oto lista kontrolna, która pomoże Ci wiedzieć, na co zwrócić uwagę:

• Ściany (kąty, uszkodzenia spowodowane wodą itp.)
• Podłoga (Jaki jest ogólny stan?)
• Poziom podłogi i pokładów
• Fundacja
• Dach (stan w przypadku płytek lub asfaltu)
• Przestrzeń na poddaszu (czy istnieją oznaki inwazji szkodników lub ślady po dawnych pożarach?)
• Swale (Czy ziemia jest odchylona od domu, aby woda mogła odpłynąć od fundamentu i ścian?
• Nawadnianie (czy zraszacze uderzają o ściany lub płoty?)
• Na zewnątrz (sztukateria, siding, cegły)
• Panel elektryczny (panel 200 A?)
• Urządzenia (przetestuj je wszystkie.)
• Sufity (jakieś przebarwienia?)
• Drzwi (czy się przyklejają, jeśli idzie się do garażu, czy automatycznie się zamykają i uszczelniają?)
• Okna i suwaki (czy poruszają się swobodnie i czy działają blokady? Warunki ekranu?)
• Balustrady (czy są luźne?)
• Klimatyzacja / ogrzewanie (przetestuj oba systemy. Użyj termometru laserowego, aby sprawdzić temperaturę w otworach wentylacyjnych).

Urządzenie do sprawdzania zawilgocenia ściany

Druga strona ściany za lodówką z barem.

Pleśń jest widoczna na powyższym zdjęciu

Tutaj możesz zobaczyć pleśń w ścianie, która jest zasłonięta szafką, za wbudowaną minilodówką. Podejrzewałem, że może tu być problem, ponieważ te lodówki skraplają się, czasami tworzą wilgoć. Nie widziałem odpływu, więc przyjrzałem się uważnie. Naprawa tego i złagodzenie mogło sporo kosztować, więc zdecydowałem się na ten dom. Inspektor mógł to znaleźć lub nie. Sprawdziłem wilgotność w ścianie za tym i była nieco poza bezpiecznym zakresem. Większość ścian ma pewną ilość wilgoci i są one zaprojektowane tak, aby nie były całkowicie suche, ale nadmierna wilgoć spowoduje wszelkiego rodzaju problemy z pleśnią, a także tworzy ulubione miejsca dla szkodników, takich jak mrówki stolarskie i termity.

Bądź przygotowany i podejmuj dobre decyzje

Kiedy odwracam dom lub kupuję nieruchomość inwestycyjną, czasami patrzę na bardzo surowe domy. Mógłbym przejść się po większości tych domów i napisać bardzo zły raport z inspekcji, nawet nie patrząc dokładnie. W niektórych przypadkach spaceruję po nieruchomości z generalnym wykonawcą wyceniającym część prac. Dodatkowy koszt inspektora może nie mieć sensu, gdy kupujesz nieruchomość do masowego remontu. Musisz wiedzieć, co robisz, aby chronić swoje pieniądze i ludzi, którzy mogą nazwać Twoją inwestycję swoim domem. Nie kupuj domku w lesie ze stelażem, jeśli możesz tego uniknąć. To może nie być dobrą inwestycją w dzisiejszych czasach.

© 2019 Scott P Davis