Zakup nowej konstrukcji lub „poza planem” we Francji

Pixabay

Planowanie zakupów poza planem

Zakup nowego budynku lub nieruchomości, która nie została jeszcze wybudowana od dewelopera, jest nazywany zakupem poza planem we Francji. Kupowanie poza planem jest dość powszechnym, bezpiecznym, a nawet opłacalnym sposobem nabycia nieruchomości we Francji.

Przed zawarciem umowy na zakup poza planem, ważne jest, aby ustalić, na jakim etapie planowania znajduje się deweloper. Dzięki temu będziesz mieć pewność, że projekt jest opłacalny. Niektórzy programiści muszą zebrać jak najwięcej potencjalnych nabywców, zanim ich bank uwolni środki. Możliwe, że deweloper nie jest jeszcze właścicielem gruntu, na którym powstanie projekt. Nawet jeśli są właścicielami gruntu, mogą nie mieć wszystkich pozwoleń i zezwoleń na budowę. Czynniki te będą miały wpływ na to, czy projekt kiedykolwiek się rozpocznie. Musisz także ustalić prawdopodobieństwo, że plany zostaną zmienione, być może znacząco, w stosunku do pierwotnie przedstawionych.

Gdy deweloper ma pełną zgodę na planowanie, należy ją dokładnie sprawdzić. Poproś o plany. Być może będziesz musiał odwiedzić lokalną mairie, aby je zobaczyć. Plany na ogół mówią więcej o projekcie niż umowa przedwstępna.

Ważne jest również zbadanie samego dewelopera. Podczas gdy francuscy programiści są bardziej niezawodni i renomowani niż niektóre ich odpowiedniki w innych krajach, nadal ważne jest, aby wiedzieć, z kim prowadzisz interesy. Zrób więc trochę badań, porozmawiaj z innymi inwestorami i, jeśli to możliwe, odwiedź niektóre z ich wcześniejszych osiągnięć.

Chociaż francuscy programiści są bardziej niezawodni i renomowani niż niektóre ich odpowiedniki w innych krajach, nadal ważne jest, aby wiedzieć, z kim prowadzisz interesy. Przeprowadź swoje badania!

Korzyści z zakupów poza planem dla inwestorów

Zakup poza planem we Francji oferuje inwestorom wiele korzyści. Niezależnie od tego, czy chcesz odsprzedać nieruchomość z zyskiem, zaoferować ją pod wynajem, czy też uzyskać długoterminowy dochód z wynajmu, spoza planu jest w zasięgu ręki doświadczonych inwestorów.

Wybór jednostek to zdecydowana korzyść przy zakupie poza planem. W każdym projekcie pewne jednostki lub nieruchomości będą bardziej pożądane niż inne ze względu na dogodną lokalizację, widoki, prywatność, rozmiar lub inne pożądane cechy. Kupując poza planem, masz możliwość zakupu najbardziej poszukiwanych lokalizacji w rozwoju i odpowiedniego zysku.

Kolejną zaletą zakupu poza planem jest cena. Deweloperzy zrównoważy ryzyko finansowe, upewniając się, że przynajmniej część dowolnego projektu zostanie sprzedana przed rozpoczęciem budowy. Rozumieją, że ci pierwsi nabywcy polegają na reputacji, artystycznych renderach, lokalizacji nieruchomości i odrobinie wyobraźni przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i muszą oferować niskie ceny jako zachętę do podejmowania ryzyka. W miarę postępów w realizacji projektu ceny i wartości nieruchomości rosną, umożliwiając niemal natychmiastową budowę kapitału dla najwcześniejszych inwestorów. Po zakończeniu budowy nieruchomość może zostać sprzedana z zyskiem.

Ponadto projekty pozaplanowe często znajdują się na obszarach wypoczynkowych, które dobrze nadają się do zapewnienia wspaniałego domu wakacyjnego lub wakacyjnego, a także do dochodów z wynajmu. Wysoki popyt na nieruchomości turystyczne i mieszkaniowe na wynajem może przynieść inwestorom 7-10% marżę zysku.

Kontrakty na nieruchomości pozaplanowe we Francji

Aby kupić nieruchomość poza planem we Francji, zawierasz dwuczęściową umowę.

Contrat de Reservation

Pierwsza część umowy nosi nazwę Contrat de Reservation. Kontrat rezerwacji ma głównie na celu uzyskanie zobowiązania od kupującego i może być stosunkowo niejasny pod względem odpowiedzialności dewelopera. W rzeczywistości deweloper nie jest zobowiązany do sprzedaży nawet po podpisaniu umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna generalnie wymaga wniesienia kaucji, która podlega pełnemu zwrotowi, jeśli projekt nie będzie kontynuowany.

Poziom szczegółowości podany w Umowie Rezerwacji będzie różny w zależności od dewelopera, ale ważne jest, aby zrozumieć, że szczegóły planu mogą i często ulegają zmianie w czasie między podpisaniem umowy przedwstępnej a ostateczną umową.

Umowa z rezerwacją to czas na zajęcie się przypadkami hipotecznymi. Chociaż rozsądnie byłoby uzyskać przynajmniej wstępne zezwolenie na kredyt hipoteczny przed zawarciem umowy przedwstępnej, dobrym pomysłem jest również wprowadzenie klauzuli o warunkowej hipotece.

Chociaż nie ma prawnego obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej, niezastosowanie się do tego oznacza, że będziesz musiał poczekać, aż ostateczna umowa będzie dostępna. Jeśli nie czujesz się komfortowo przystępując do Umowy Rezerwacji i zdecydujesz się poczekać, aż ostateczna umowa będzie dostępna, możesz przegapić zachęty związane z wczesną ceną i wybraną nieruchomość.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Ostateczna umowa nosi nazwę Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Umowa będzie zawierała pełny opis planowanej inwestycji, w tym jej dokładną lokalizację. Ważne jest, aby dokładnie porównać VEFA z umową o rezerwację pod kątem różnic.

W szczególności powinieneś zweryfikować wielkość i lokalizację swojej nieruchomości. W przypadku sporu pierwszeństwo mają warunki umowy VEFA. Ważne jest również, aby zwrócić uwagę na tolerancję wymiarową. Programiści zazwyczaj wstawiają klauzulę zapewniającą tolerancję wymiarową do 5%.

Sekcja opisowa zawiadomienia będzie zawierała opis techniczny materiałów i wyposażenia użytego w konstrukcji. Ta sekcja często zawiera zwrot „lub odpowiednik” i może pozwolić konstruktorowi na dużą swobodę w zmianie tych materiałów. Zawiadomienie Opisowe będzie również określać wszystkie obiekty komunalne i warunki ich użytkowania.

W tym momencie deweloper dostarczy Ci kopię zasad dotyczących nieruchomości o nazwie Cahier des Charge. Obejmuje to takie rzeczy, jak ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości do celów biznesowych, opłaty za usługi i zasady dotyczące korzystania z obiektów komunalnych. Pełna dokumentacja uzupełniająca, szczegółowo opisująca, zostanie również dostarczona i przechowywana w aktach przez notaire.

Całe zamówienie, łącznie z dokumentacją uzupełniającą, będzie zawierało wiele technicznych żargonów i rysunków, wszystko w języku francuskim. Inwestorzy, nawet ci, którzy biegle władają językiem francuskim, mogą chcieć skorzystać z fachowej porady zewnętrznej podczas przeglądu i realizacji kontraktu. Deweloper skorzysta z usług notaire przy przygotowaniu kontraktu VEFA. Jednak, aby pomóc Ci zrozumieć proces i chronić swoje interesy, możesz chcieć podpisać wstępną i ostateczną umowę przed wybranym przez siebie notariuszem. Jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług notaire, dobrze jest upewnić się, że ma on doświadczenie z umowami VEFA. Oprócz własnego notaire możesz skonsultować się z innymi specjalistami z branży, takimi jak architekt lub inżynier.Pełną kopię VEFA należy dostarczyć co najmniej miesiąc przed podpisaniem, aby dać czas na pełne przejrzenie jej treści.

Inwestorzy, nawet ci, którzy biegle władają językiem francuskim, mogą chcieć skorzystać z fachowej porady zewnętrznej podczas przeglądu i realizacji kontraktu.

Pixabay

Ochrona konsumentów w przypadku zakupów poza planem

Francuskie prawo zawiera szereg zasad i przepisów, które zapewniają ochronę konsumentów. Niektóre z tych zabezpieczeń obejmują:

Umowa przedwstępna (Contrat de Reservation) nie jest wymagana. Kupujący mogą poczekać, aż dostępna będzie szczegółowa umowa końcowa (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
Deweloperzy nie mogą żądać ani otrzymywać depozytu do czasu podpisania umowy przedwstępnej (Contrat de Reservation).
Pieniądze należy wpłacić na konto klienta za pośrednictwem banku lub notaire. Nie można go wykorzystać do sfinansowania projektu.
Dopuszczalne są maksymalne kwoty depozytu, które zależą od szacowanej daty dostawy nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma zostać ukończona w ciągu jednego roku, depozyt nie może przekraczać 5%. Od roku do dwóch lat maksymalny depozyt wynosi 2%. Jeśli nieruchomość nie zostanie ukończona przez ponad dwa lata, nie może być wymagany depozyt.
Umowa przedwstępna musi określać ostateczny termin, do którego ostateczna umowa VEFA musi zostać podpisana. Jeśli deweloper nie dotrzyma tego terminu, masz prawo odstąpić od umowy i otrzymać pełny zwrot zadatku.
Podobnie jak w przypadku zakupu istniejących nieruchomości, nieruchomości poza planem mają siedmiodniowy okres karencji. Po podpisaniu Umowy Rezerwacji masz siedmiodniowy okres na odstąpienie od umowy, w którym możesz odstąpić od umowy bez ponoszenia kary i otrzymać zwrot depozytu.
Umowa może zostać anulowana, jeśli nie przekażesz kopii lub przynajmniej dostępu do pełnej dokumentacji technicznej planu nieruchomości i budowy.
Musisz otrzymać z wyprzedzeniem kopię zasad i przepisów, które będą miały zastosowanie do nieruchomości. Mogą to być ograniczenia dotyczące użytku biznesowego, opłaty za usługi, zasady korzystania z obiektów komunalnych i nie tylko.
Pełną kopię VEFA należy dostarczyć co najmniej miesiąc przed podpisaniem, aby umożliwić pełne zapoznanie się z jej treścią.

Budowa wymarzonego domu we Francji

Dla wykształconych i wymagających nabywców zakup Off-Plan we Francji może być najlepszym sposobem na znalezienie dokładnie takiego domu wakacyjnego, jaki chcesz, w miejscu, w którym go chcesz.