Pojedyncze agencje i pośrednicy transakcyjni na Florydzie

Porównaj reprezentację jednej agencji i pośrednika transakcyjnego i dowiedz się, dlaczego reprezentacja dwóch agencji jest zwykle zabroniona.

Obraz Harry Strauss z Pixabay

Co to jest agencja?

Podwójne pośrednictwo jest zakazane w wielu stanach, w tym na Florydzie, gdzie posiadam licencję na nieruchomości. Problem z podwójną agencją polega na tym, że brzydkie słowo „agencja”. Pośrednictwo w terminologii związanej z nieruchomościami oznacza, że sprzedawca (licencjonowany agent) wchodzi w relację z klientem, wobec którego ma obowiązek powierniczy, zwany także posłuszeństwem, lojalnością i poufnością. Pracuje w imieniu tego klienta we wszystkich sprawach związanych z konkretną transakcją na rynku nieruchomości. Taka jest definicja sprawczości.

Na Florydzie nazywamy to pojedynczą agencją. Prosty i łatwy sposób na zrozumienie pojedynczej agencji jest następujący: pomyśl o transakcji jako o przedstawieniu teatralnym. Agent wkracza jako dubler, aby przejąć rolę klienta w tym przedstawieniu. Podczas tego wykonania / transakcji, dubler / agent zawsze działa w najlepszym interesie klienta - tak jakby sam był klientem.

Dlaczego podwójna agencja jest zakazana?

Podwójna agencja jest tym, czym się podaje: jest próbą działania jednocześnie w najlepszym interesie kupującego i sprzedającego. Czy dubler może jednocześnie odgrywać obie główne role - kupującego i sprzedającego - i działać w najlepszym interesie każdego z nich w tym samym czasie? Oczywiście nie. To byłoby niemożliwe. Dlatego w większości stanów zakazana jest podwójna agencja.

Wprowadź brokera transakcji

Nie oznacza to, że agent nie może obsłużyć transakcji zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Na Florydzie mamy ograniczoną klasyfikację agencji zwaną brokerem transakcyjnym. Chociaż brzmi to jak podwójna agencja, tak nie jest.

W tym charakterze agent pracuje nad transakcją, ale nie nawiązał stosunku powierniczego z żadną ze stron. Oznacza to, że jest neutralną stroną między nimi. Jest jednak winien obu stronom ograniczoną poufność. Oznacza to, że nie wolno mu powiedzieć sprzedawcy, że kupujący zaoferuje więcej, ani powiedzieć kupującemu, że sprzedawca weźmie mniej bez zgody danej strony.

Zalety brokerów transakcyjnych

Istnieje wiele agentów nieruchomości i firm brokerskich na Florydzie, które działają wyłącznie jako pośrednicy transakcyjni. Firmy, które unikają jednej agencji, twierdzą, że praca jako pośrednik transakcyjny pomaga zapobiegać niektórym trudnościom i nieporozumieniom. Agent prawdopodobnie nie zapomni, jaka jest jego rola, jeśli jest ona cały czas taka sama. Unika również możliwych procesów sądowych, co jest prawdopodobnie lepszym powodem, dla którego niektóre firmy maklerskie unikają tego nawet w okolicznościach, w których pozwala na to prawo.

Poniższy wykres przedstawia różnice między tymi dwoma rodzajami agencji. Ograniczona relacja z brokerem transakcyjnym zapewnia jedynie ograniczoną poufność i brak posłuszeństwa lub pełnego ujawnienia. (Zobacz sekcję dotyczącą pełnego ujawnienia poniżej, aby uzyskać więcej informacji.) Nie przejmuj się zbytnio brakiem pełnego ujawnienia. Pośrednik transakcji musi nadal ujawniać kupującemu „wszystkie znane brokerowi fakty, które nie są łatwe do zaobserwowania przez kupującego i które mogą mieć istotny wpływ na wartość nieruchomości”.

Różnice w relacjach między agencjami: Floryda



Pojedyncza agencja	Broker transakcyjny
Postępowanie uczciwe i uczciwe	Postępowanie uczciwe i uczciwe
Lojalność
Poufność	Ograniczona poufność
Posłuszeństwo
Pełne ujawnienie informacji
Rozliczanie wszystkich środków	Rozliczanie wszystkich środków
Umiejętności, opieka i pracowitość	Umiejętności, opieka i pracowitość
Przedstawianie wszystkich ofert w odpowiednim czasie, chyba że pisemnie zalecono inaczej	Przedstawianie wszystkich ofert w odpowiednim czasie, chyba że pisemnie zalecono inaczej
Ujawnienie wszystkich znanych faktów, które mają istotny wpływ na wartość	Ujawnienie wszystkich znanych faktów, które mają istotny wpływ na wartość

Dlaczego warto wybrać reprezentację brokera transakcyjnego zamiast jednej agencji?

Wydaje się oczywiste, że klient chciałby mieć reprezentację jednej agencji, a nie pośrednika transakcyjnego. Istnieją jednak dobre powody, dla których pojedynczy agent może musieć przejść z jednej agencji do zostania brokerem transakcyjnym:

Klient (kupujący) chce kupić nieruchomość, która jest już wystawiona u jego agenta lub innego agenta tej samej firmy maklerskiej.
Klient (sprzedawca) decyduje się sprzedać swoją nieruchomość kupującemu, który został wprowadzony do jego nieruchomości przez swojego agenta notującego lub innego agenta tej samej firmy maklerskiej.

Prawo uznaje, że każdy agent firmy może posiadać specjalną wiedzę, a więc firma nie jest w stanie zapewnić klientowi poufności.

W relacjach powierniczych klient ma agencję z firmą maklerską, dla której agent pracuje, więc dwóch agentów tej samej firmy nie może zaoferować jednej agencji, a jedynie umowę z brokerem transakcyjnym.

Pamiętaj: agent nie może powiedzieć sprzedawcy, że kupujący zaoferuje więcej, ani powiedzieć kupującemu, że sprzedawca weźmie mniej bez zgody danej strony.

A co z brakiem pełnego ujawnienia?

Brak pełnej jawności w ramach relacji z brokerem transakcji nie powinien przeszkadzać klientowi. Nie oznacza to, że pośrednik transakcyjny może coś przed Tobą ukryć. Ponownie, zawiadomienie wyraźnie mówi: „Ujawnianie wszystkich faktów, które mają istotny wpływ na wartość nieruchomości mieszkalnej i nie są łatwo dostrzegalne dla kupującego”.

Oznacza to, że agent nie jest zobowiązany do powiedzenia Ci wszystkiego. W przypadku jednej relacji agencyjnej, jeśli agent kupującego (z innej firmy) wskaże, że kupujący zapłaci więcej, jedna agencja wymaga od agenta wystawiającego sprzedającego, aby poinformował o tym sprzedawcę, przedstawiając mu ofertę kupującego. Jako pośrednik transakcyjny, agent nie może nawet udać się tam bez pozwolenia, nawet jeśli ma te uprzywilejowane informacje.

Wybierz renomowaną firmę i doświadczonego agenta, aby zapewnić płynną transakcję.

Obraz Photo Mix z Pixabay

Z perspektywy agenta

Kiedy jestem pośrednikiem transakcji zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego, obie strony są traktowane sprawiedliwie. Każdy agent, którego znam, robi to samo. Mimo to, jako agent, wolę móc poświęcić klientowi 100% mojej uwagi. Nadal mogę to robić jako pośrednik transakcyjny, pracując tylko dla kupującego lub sprzedającego w umowie kooperacyjnej z innym agentem lub agencją. Relacja agencyjna, jaką ma inny agent ze swoim kupującym lub sprzedającym, jest ściśle ich decyzją i nie wpływa w ogóle na status moich relacji z klientem, jeśli pracują dla innej firmy. Pojedynczy agent może współpracować z brokerem transakcji.

Najlepszym sposobem, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie bezproblemowo i że zostaniesz zadowolonym klientem, nie jest w relacji agencyjnej. Polega to na wyborze renomowanej firmy i doświadczonego agenta, z którym na początku będziemy współpracować. Agent nie musi mieć wieloletniego doświadczenia, ale powinien mieć dostęp do niezbędnych zasobów, aby przeprowadzić Cię przez transakcję.

Ostateczny cel agenta

Moim celem jako agenta w Tampa Bay - i większości agentów, których znam, niezależnie od tego, czy jest to pojedynczy agent, czy pośrednik transakcyjny - jest, abyś był całkowicie zadowolony z naszych usług. Mamy nadzieję, że pozostaniemy Państwa klientem przez wiele lat. Mamy również nadzieję, że jesteś tak szczęśliwy, że polecasz również swoich przyjaciół i rodzinę. To jest siła napędowa biznesu agenta nieruchomości.

Pytania i Odpowiedzi

Pytanie: Co się stanie, jeśli broker transakcyjny stanie po stronie sprzedającego?

Odpowiedź: Nie jestem pewien, o co pytasz: co zrobić, jeśli broker transakcyjny jest agentem sprzedającego, podczas gdy kupujący ma własnego brokera transakcyjnego lub pojedynczego agenta, lub co, jeśli broker transakcyjny w obu przypadkach faktycznie szuka interesów sprzedawca zamiast transakcji?

Pierwszy scenariusz jest całkowicie do przyjęcia. Drugi nie. Broker transakcyjny powinien traktować obie strony jednakowo. Jest winien ten sam poziom usług i staranności obu stronom bez preferencji. Jeśli reprezentują jedną stronę przed drugą, z pewnością jest to coś do omówienia z tym agentem i jego brokerem. To właśnie bym zrobił.