Prawa lokatorów 101: gwarancja miejsca zamieszkania w Nowym Jorku

Prawa najemców w Nowym Jorku mogą być trudne. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej.

kto? du! nelson

Zrzeczenie się:

Poniższe informacje dotyczą stanu Nowy Jork i nie należy ich traktować jako porady prawnej, ale jako środek, dzięki któremu najemcy mogą zwiększyć swoją wiedzę na temat praw, jakie przysługują im na mocy prawa w odniesieniu do ich udziałów w dzierżawie określonej nieruchomości. Jeśli masz problem ze swoim wynajmującym, sugeruję, abyś zwrócił się do kompetentnego prawnika, aby upewnić się, że Twoje prawa są należycie rozstrzygnięte. Wydawca tego artykułu i jego współpracownicy zrzekają się odpowiedzialności

Gwarancja zamieszkania

Każda dzierżawa nieruchomości mieszkalnej zawiera w sposób dorozumiany tak zwaną „gwarancję zamieszkania”.

Co oznacza gwarancja zamieszkania

1. Że pomieszczenia nadają się do zamieszkania przez ludzi;
2. Stan lokalu jest zgodny z przeznaczeniem, w rozsądnym zakresie zamierzonym przez strony; i
3. Najemcy nie są narażeni na warunki zagrażające lub szkodliwe dla ich życia, zdrowia lub bezpieczeństwa ”.

Co się stanie, jeśli wynajmujący naruszy gwarancję zamieszkania?

Jeśli wynajmujący naruszy gwarancję zamieszkania, najemca nie musi płacić wynajmującemu czynszu. „Obowiązek płacenia czynszu jest uzależniony od zadowalającego utrzymania lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania przez wynajmującego” (Park West Management Corp. p. Mitchell, 47 NY2d 316).

Ponadto, jeśli właściciel lokalu wniesie sprawę do sądu, ponieważ jesteś winien czynsz, sędziowie regularnie przyznają lokatorom zmniejszenie zaległości, jeśli sędzia stwierdzi, że doszło do naruszenia gwarancji zamieszkania.

Ponadto, chociaż właściciele często dodają niewykonalne klauzule do umów najmu, aby zastraszyć najemców przed próbami wyegzekwowania swoich praw, nie zawsze jesteś prawnie zobowiązany do przestrzegania tych niewykonalnych klauzul, nawet jeśli podpisałeś umowę.

Wreszcie, prawo nie zezwala na zrzeczenie się tej gwarancji w przypadku najmu. Jeśli wynajmujący spróbuje to zrobić, takie zrzeczenie się jest niewykonalne i sprzeczne z porządkiem publicznym.

Ustalanie, czy naruszona została gwarancja zamieszkania

Aby ustalić, czy wynajmujący naruszył gwarancję zamieszkania, musisz zadać sobie następujące pytanie:

(Język operacyjny: „pozbawienie podstawowych funkcji”. Innymi słowy, czy obecny stan przestrzeni uniemożliwia korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem?)

Następujące przypadki zostały uznane za naruszenia Gwarancji zamieszkiwania w stanie Nowy Jork.

Naruszenie gwarancji zamieszkania w stanie Nowy Jork

• Azbest, który może unosić się w powietrzu w mieszkaniu najemców.
• Spadek lub brak obsługi windy.
• Połamane płytki podłogowe, które stwarzają niebezpieczne warunki.
• Znaczne nagromadzenie śmieci, które prowadzą do inwazji owadów lub robactwa.
• Brak ogrzewania i ciepłej wody przez dłuższy czas.
• Silna inwazja owadów i robactwa.
• Farba na bazie ołowiu, szczególnie tam, gdzie mieszkają małe dzieci.
• Brak dostępu powietrza, światła i / lub wentylacji.
• Nadmierny hałas pochodzący z konstrukcji, urządzeń mechanicznych, a nawet z sąsiednich lokatorów, gdy właściciel nie podejmie skutecznych kroków w celu zmniejszenia uciążliwości.
• obraźliwe opary i zapachy.
• Wadliwa instalacja hydrauliczna.
• Niewystarczające zabezpieczenia (np. Uszkodzone zamki wejściowe, brzęczyki do drzwi itp.).
• Wycieki i wycieki ścieków.
• Brak czujników dymu.
• Zakłócenia w dostawie wody.
• Brak osłon okiennych, gdy wymagają tego lokalne przepisy w celu ochrony dzieci.

Uwaga!

Wszelkie warunki spowodowane niewłaściwym postępowaniem najemcy lub przez osoby pozostające pod jego kierownictwem lub kontrolą nie powodują naruszenia gwarancji.

Powołanie się na naruszenie gwarancji siedliska

Najważniejszą rzeczą do zapamiętania przy powoływaniu się na naruszenie gwarancji zamieszkania jako obrony w postępowaniu w sprawie wynajmującego / najemcy jest pisemne powiadomienie wynajmującego o wadliwym stanie lokalu. Jeśli nie zostanie powiadomiony i nie będzie miał rozsądnej możliwości naprawienia sytuacji, możesz stracić prawo do powoływania się na gwarancję zamieszkania.

Najlepszą praktyką jest wysłanie pisemnego zawiadomienia zgodnie z warunkami umowy najmu lub, jeśli umowa najmu nie określa, przesłanie pisemnego zawiadomienia za pośrednictwem żądanego potwierdzenia odbioru pocztą pierwszej klasy, a także kopię grzecznościową pocztą elektroniczną lub faksem.

Prawo nieruchomości stanu Nowy Jork s. 235-b

Gwarancja zamieszkania

1. Uznaje się, że w każdej pisemnej lub ustnej umowie najmu lub najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący lub wynajmujący zawiera zobowiązanie i gwarantuje, że lokal w ten sposób wynajmowany lub wynajmowany oraz wszystkie obszary używane w związku z tym wspólnie z innymi najemcami lub mieszkańcami nadają się do zamieszkania przez ludzi i do celów racjonalnie zamierzonych przez strony i aby osoby przebywające w takich pomieszczeniach nie były narażone na żadne warunki, które mogłyby być niebezpieczne, niebezpieczne lub szkodliwe dla ich życia, zdrowia lub bezpieczeństwa. Jeżeli jakikolwiek taki stan został spowodowany niewłaściwym postępowaniem najemcy lub najemcy lub osób pod jego kierownictwem lub kontrolą, nie będzie to stanowić naruszenia takich zobowiązań i gwarancji.
2. Jakiekolwiek porozumienie najemcy lub najemcy lokalu mieszkalnego, które zrzeka się lub modyfikuje jego prawa określone w niniejszej sekcji, jest nieważne jako sprzeczne z porządkiem publicznym.
3. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania, jakie może ponieść najemca z tytułu naruszenia rękojmi, o której mowa w ust. a) nie potrzebują żadnego zeznania biegłego; oraz (b) w zakresie, w jakim gwarancja jest naruszona lub nie może być naprawiona z powodu strajku lub innego sporu pracowniczego, który nie jest spowodowany głównie przez indywidualnego wynajmującego lub wynajmującego, a takie szkody można przypisać takiemu strajkowi, wykluczy odszkodowanie na rzecz takiego zakres, z wyjątkiem zakresu ewentualnych oszczędności netto wynajmującego lub wynajmującego z powodu takiego strajku lub sporu pracowniczego, które można przypisać do lokalu najemcy, pod warunkiem jednak, że wynajmujący lub wynajmujący podjął próbę w dobrej wierze, w przypadku gdy wykonalne, aby wyleczyć naruszenie. c) w przypadku gdy lokal podlega regulacji zgodnie z lokalną ustawą o kontroli czynszu za lokale mieszkalne w sytuacjach awaryjnych,ustawa o ochronie lokatorów w nagłych wypadkach z lat siedemdziesiątych czwartych, ustawa o stabilizacji czynszu z roku tysiąc dziewięćset sześćdziesiątego dziewiątego lub miejska ustawa o czynszu i rehabilitacji, pomniejszają kwotę przyznaną na podstawie niniejszej umowy o łączną kwotę obniżenia czynszu zarządzonego przez państwowy wydział mieszkaniowy oraz odnowienie czynszu zgodnie z takim prawem lub aktem, przyznanym najemcy, od dnia wejścia w życie takiego nakazu obniżenia czynszu, który dotyczy jednej lub więcej spraw, w odniesieniu do których przyznano ulgę na podstawie niniejszej umowy.dotyczy to jednej lub więcej kwestii, w związku z którymi przyznaje się ulgę na podstawie niniejszej Umowy.dotyczy to jednej lub więcej kwestii, w związku z którymi przyznaje się ulgę na podstawie niniejszej umowy.

Sprawy właściciela / najemcy na Brooklynie, Manhattanie, Queens, Staten Island i Bronxie

Sąd mieszkaniowy na Brooklynie znajduje się pod adresem 141 Livingston Street. Jeśli otrzymasz pocztą zawiadomienie wymagające Twojego stawiennictwa, koniecznie zareaguj i niezwłocznie podejmij odpowiednie działania. Obejmuje to udokumentowanie wszelkich warunków w budynku, które mogą stanowić naruszenie Gwarancji zamieszkania.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące swojej sprawy, zadzwoń do mnie pod numer 718-701-5772.

Jeśli potrzebujesz reprezentacji w sprawie właściciela / najemcy, zajmuję się występami we wszystkich pięciu dzielnicach Nowego Jorku (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island i Bronx). Zwykle przebywam na Brooklynie (hrabstwo Kings).

Na życzenie mogę umawiać się na spotkania w lokalizacjach na Brooklynie i Manhattanie.

Aktualizacje spraw

Landlord v. Tenant , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County 13 czerwca 2011 r.) (Gdzie Westchester Court stwierdził, że zakłócenia spowodowane budową sąsiedniej działki przez wynajmującego stanowią naruszenie gwarancji trwałości).