Proces wykluczenia domu w Teksasie

BEZPIECZEŃSTWO GOSPODARSTWA DOMOWEGO © Kirsty Pargeter - Dreamstime.com

Rodzaje Foreclosures

Rodzaj zastosowanego egzekucji zależy od rodzaju długu, który jesteś winien. W Teksasie istnieją trzy rodzaje egzekucji z nieruchomości:

1. Pozasądowe wykluczenie: stosowane, gdy właściciel domu nie spłaca kredytu wykorzystanego na zakup domu
2. Sądowe wykluczenie: wykorzystywane przez organ podatkowy do ściągania podatków należnych od nieruchomości
3. Wykluczenie kombinowane: stosowane, gdy właściciel domu nie spłaca pożyczki pod zastaw domu lub pożyczki wykorzystanej do opłacenia podatku od nieruchomości

Pozasądowe wykluczenie

Pozasądowe egzekucje są najczęstszym rodzajem egzekucji w Teksasie. Są wykorzystywane, gdy niespłacona pożyczka została uzyskana na zakup lub refinansowanie domu. Jak sama nazwa wskazuje, pozasądowe wykluczenie pozwala pożyczkodawcy na zajęcie domu bez angażowania sądu lub sędziego. Oznacza to, że jeśli właściciel domu nie spłaci kredytu kupieckiego, pożyczkodawca musi dostarczyć osobie jedynie ustawowo wymagane zawiadomienia, aby rozpocząć proces egzekucji. Poniżej znajduje się przegląd kroków związanych z pozasądowym wykluczeniem.

Krok 1: Pierwsza uwaga

W przypadku niespłacenia pożyczki pożyczkodawca musi wysłać właścicielowi domu list listem poleconym, informując go, że ma co najmniej 20 dni na naprawienie zaległości, a niespełnienie tego warunku spowoduje przyspieszenie całego zadłużenia przez pożyczkodawcę. Ten list polecony nazywa się zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania i ma na celu przyspieszenie zadłużenia.

Krok 2: Druga uwaga

Jeżeli właściciel domu nie naprawi zaległości w 20-dniowym okresie karencji, pożyczkodawca wyśle ​​drugi list listem poleconym, powiadamiając go, że zadłużenie zostało przyspieszone i że niespłacenie całego salda pożyczki spowoduje sprzedaż domu. Ten list polecony nazywa się zawiadomieniem o sprzedaży i przyspieszeniu zadłużenia . Określa szczegóły sprzedaży wykluczenia, takie jak data, godzina i miejsce sprzedaży. Pożyczkodawca musi przeprowadzić sprzedaż w terminie i godzinie wskazanej w zawiadomieniu, w przeciwnym razie pożyczkodawca będzie musiał ponownie rozpocząć cały proces (pierwsze powiadomienie, drugie powiadomienie itp.).

Krok 3: Sprzedaż przez wykluczenie

Sprzedaż przejęcia odbywa się w każdy pierwszy wtorek miesiąca. Odbywa się w placówce wyznaczonej przez sąd hrabstwa. W większości przypadków dom jest sprzedawany za kwotę niższą od kwoty należnej. W takim przypadku pożyczkodawca ma do dwóch lat od daty sprzedaży na pozwanie właściciela domu za różnicę. Ten rodzaj pozwu cywilnego nazywany jest akcją brakową . Należy również zauważyć, że właściciele domów nie mają prawa do wykupu po pozasądowym wykluczeniu. Oznacza to, że właściciel domu nie może odkupić domu po sprzedaży.

Sądowe wykluczenie

Sądowe wykluczenie jest stosowane, gdy właściciel domu nie płaci podatku od nieruchomości. Organ podatkowy musi wnieść powództwo w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość, o sprzedaż nieruchomości w celu zapłacenia należnych podatków. Odbędzie się rozprawa, podczas której organ podatkowy musi udowodnić, że podatki są rzeczywiście należne. Jeśli taki dowód zostanie dostarczony, sędzia podpisze postanowienie o przejęciu, a nieruchomość zostanie sprzedana podczas sprzedaży przejęcia. Sprzedaż egzekucyjna odbywa się w każdy pierwszy wtorek miesiąca w obiekcie wyznaczonym przez sąd hrabstwa. W przeciwieństwie do pozasądowego wykluczenia, właściciele domów, którzy zostali wykluczeni w drodze sądowego wykluczenia, mają ograniczone prawo do wykupu . Oznacza to, że mają do 2 lat od sprzedaży przez przejęcie na spłatę tego, co jest im zadłużone i odzyskanie mienia.

Wykluczenie kombinacji

Kombinowane przejęcia nieruchomości są stosowane w bardzo ograniczonych okolicznościach. Na przykład są one najczęściej stosowane, gdy właściciel domu nie spłaca kredytu pod zastaw domu lub pożyczki wykorzystanej do opłacenia podatku od nieruchomości. Jak sama nazwa wskazuje, wykluczenie kombi ma cechy zarówno pozasądowego, jak i sądowego wykluczenia. W przypadku wykluczenia typu combo pożyczkodawca musi uzyskać orzeczenie sądowe zatwierdzające wykluczenie przed kontynuowaniem tego procesu. Proces przebiega następująco:

Krok 1: Pierwsze zawiadomienie (tak samo jak pozasądowe wykluczenie)

W przypadku niespłacenia pożyczki pożyczkodawca musi wysłać właścicielowi domu list listem poleconym, informując go, że ma co najmniej 20 dni na naprawienie zaległości, a niespełnienie tego warunku spowoduje przyspieszenie całego zadłużenia przez pożyczkodawcę. Ten list polecony nazywa się zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania i ma na celu przyspieszenie zadłużenia.

Krok 2: Wniosek o wykluczenie

Jeśli właściciel domu nie spłaci zadłużenia w wyznaczonym terminie, pożyczkodawca złoży wniosek do sądu o wydanie nakazu przejęcia. Jeżeli właściciel domu zakwestionuje wniosek, sąd wyznaczy rozprawę w celu ustalenia, czy pożyczkodawca ma prawo do zajęcia.

Krok 3: Druga uwaga

Jeśli właściciel domu nie zaprzeczy przejęcia lub przegra na rozprawie w sprawie przejęcia, sąd wyda nakaz egzekucji. Pozwala to pożyczkodawcy na pozasądowe wykluczenie. W tym momencie pożyczkodawca wyśle ​​właścicielowi domu drugie powiadomienie. Jeśli właściciel domu nie spłaci długu, pożyczkodawca może sprzedać nieruchomość podczas sprzedaży przejęcia. Sprzedaż egzekucyjna odbywa się w każdy pierwszy wtorek miesiąca i odbywa się w obiekcie wyznaczonym przez sąd hrabstwa.

Jak uniknąć wykluczenia

© 2012 Bahin Ameri