Zachowaj ostrożność przed zakupem przebudowy kondominium

Domena publiczna Pixabay

Czym jest przebudowa kondominium?

Konwersja kondominium ma miejsce wtedy, gdy cała nieruchomość będąca w posiadaniu wyłącznej własności zostaje zamieniona na jednostki sprzedawane pojedynczo jako lokale mieszkalne. (Zmiana użytkowania).

Wiele z tych nieruchomości było pierwotnie mieszkaniami, a czasami budynkami, takimi jak fabryki czy szkoły.

Nasza historia przed naszą rezydencją została przekształcona

Mieszkałem w kamienicy przez siedem lat i bardzo mi się podobało. Było to w dzielnicy mieszkalnej, w większości domów prywatnych. Budynek był pięciokątem mającym pięć boków. Pośrodku, na pierwszym piętrze, znajdowała się fontanna z mieniącymi się kolorowymi światłami. Drugie i trzecie piętro było otwarte i przez balustradę można było zajrzeć do fontanny. Był wyjątkowy i elegancki, a jednocześnie nie droższy niż inne czynsze w okolicy.

Na każdej z pięciu ścian znajdowały się dwa mieszkania wychodzące ze środka w klin w kształcie tortu. Stworzyło mieszkanie o wyjątkowym kształcie. Kiedy wchodzono na klin, najszersza część otwierała się na balkon wychodzący na ogrody.

Mieliśmy system bezpieczeństwa z buzzerem i kamerę wideo w holu na długo przed tym, jak kamery wideo stały się normą. Trzeba było po prostu ustawić telewizor na kanał 9, żeby zobaczyć, kto ich brzęczy. Delikatna muzyka odtwarzana przez system głośników w salach.

Mieliśmy piękny basen, który był nieskazitelnie czysty.

Budynek był zajmowany głównie przez młodych profesjonalistów, a właściciel sprawdzał najemców. Zdarzały się incydenty, w których lokatorzy grali zbyt głośną muzykę, ale zostali szybko eksmitowani.

Dla mnie była to idylliczna rezydencja. Następnie otrzymałem zawiadomienie, że mieszkania są przekształcane w mieszkania własnościowe. Po zakupie lokalu dotychczasowy najemca musiałby wyjść.

Kochasz swoje mieszkanie, ale to będzie mieszkanie

Podjąłem decyzję na podstawie założeń (zły pomysł)

Myślałem, że cena jednostek była tak rozsądna, że byłaby to dobra inwestycja. Byłby to dla mnie dobry sposób na zgromadzenie kapitału i za kilka lat wykorzystam go na zakup domu.

Założyłem, że ponieważ było to świetne miejsce do życia, większość najemców, których poznałem, przynajmniej od niechcenia, również kupuje lokale. Założyłem, że charakter budynku pozostanie taki sam i prawdopodobnie jakość życia wzrośnie, ponieważ każdy miałby żywotny interes w utrzymaniu wartości nieruchomości.

Była niewielka zaliczka, moje spłaty kredytu hipotecznego były niskie, a opłata za utrzymanie mieszkania była rozsądna.

Rzeczywiście, kupując jednostkę, otrzymałem regulamin. Legalna książka rozmiarów o grubości około cala. Przedstawił wszystkie zalecenia, a czego nie. Wydawało mi się, że wszyscy przestrzegają zasad, a zasady są tak jasno określone, że moje przyszłe szczęście mieszkające tam było gwarantowane.

Uderzenie w rzeczywistość - zajęło to trochę czasu

Tylko kilku z dotychczasowych najemców kupiło lokale. Mieli swoje powody. Młode pary decydowały się od razu na własność domu; niektórzy oczekiwali, że zostaną przeniesieni przez ich firmę, a inni nie otrzymali zaliczki. Miały różne powody i było mi smutno, widząc, jak niektórzy się ruszają.

Około połowa jednostek (30) została zakupiona przez spekulantów. Nieobecni inwestorzy zainteresowani uzyskaniem dochodów z najmu, a następnie być może oddaniem nieruchomości z zyskiem. Problem? Większość z nich nie miała ani środków, ani skłonności do wstępnej selekcji lokatorów. Jeśli ich najemcy grali muzykę o drugiej w nocy, nie obchodziło ich to, dopóki płacili czynsz. Jeśli ich lokatorzy sprzedawali narkotyki, przymykali oko. Mieliśmy właściciela, który wynajął młodą kobietę, która pracowała w sklepie z pączkami. Jednak mieszkanie nie było dla niej, została wysłana przez swojego chłopaka do wynajęcia. Chciał, żeby była to siedziba klubu dla jego ulicznego gangu. Tak więc młodzi mężczyźni wchodzili i wychodzili z budynku z kijami bejsbolowymi przewieszonymi przez ramiona. Nigdy ich nie było i nie byli baseballistami.

Można by pomyśleć, że regulaminy temu zapobiegną. Ale w rzeczywistości niewielu członków zarządu miało odwagę egzekwować zasady. Firma zarządzająca nieruchomościami robiła to za nich w skrajnych przypadkach, ale eksmisja kogoś nie jest taka prosta. Wygląda na to, że wielu z tych lokatorów wiedziało, „jak grać w tę grę”. Wielu twierdziło, że choroba lub niepełnosprawność przedłużyły proces eksmisji. Przez miesiące, które trwał ten proces, musieliśmy znosić ich oszustwa.

Konsekwencje finansowe wspólnych wydatków

Opłata za utrzymanie obejmuje wszystkie wspólne wydatki związane z utrzymaniem budynku. Wraz ze wzrostem kosztów budowy rosną opłaty za utrzymanie.

Niestety, chociaż każda jednostka płaciła własny rachunek za telefon i prąd, woda i gaz nie były mierzone osobno. Każda jednostka miała własny termostat i jednostkę grzewczą i mogła sterować ogrzewaniem w razie potrzeby, ale wszyscy dzieliliśmy się kosztem gazu.

Teoretycznie wszystko powinno się wyrównać. W rzeczywistości rozważ dwa przykłady poważniejszych studiów przypadku:

Barbara D: Cierpiała na syndrom chronicznego zmęczenia i stwierdziła, że z powodu swojej choroby musi mieć szeroko otwarte okna w zimie (w Connecticut), ponieważ potrzebuje świeżego powietrza. Jednak potrzebowała też ciepła, więc ustawiła ciepło na 85 stopni.

John T: Jeden z jego sąsiadów narzekał, że ciągle słyszy płynącą wodę; doprowadzało go to do szału. Konserwator uzyskał pozwolenie na wejście do mieszkania Johna. Kiedy zbliżał się do łazienki z salonu, z łazienki wydobywała się gęsta chmura pary. W łazience z kranu w wannie wypływała ciepła woda. Najwyraźniej robił to od jakiegoś czasu, ponieważ ściany łazienki i sąsiedniej ściany salonu były pokryte grubą, futrzaną czarną pleśnią. Naprawienie problemu hydraulicznego było obowiązkiem właściciela jednostki, a John nie chciał zatrudniać hydraulika, więc po prostu pozwolił, by gorąca woda tryskała.

O tak, nasze piękne fontanny. Wraz ze spadkiem jakości naszych mieszkańców spadła jakość ich gości. Wydaje się, że często odwiedzający budynek uważali, że zabawne byłoby wrzucanie do nich mydła. Musieli oglądać śmieszne filmy, na których bąbelki mydła. W rzeczywistości mydło nie powoduje bąbelków. Po prostu tam siedzi, a następnie zatyka pompę wodną. Musielibyśmy więc okresowo kupować nowe pompy i inwestować roboczogodziny, aby opróżnić fontanny i wyczyścić mydło. Więc za każdym razem, gdy ktoś miał gościa z „poczuciem humoru”, kosztowałoby nas to 300 dolarów narzutu.

Było tak wiele podobnych historii. Wydatki, które nam wszystkim przyniosła nieostrożność kilku osób. W ten sposób nasze opłaty za utrzymanie rosły.

A sytuacja finansowa się pogorszyła

Na początku zarząd zarządził, aby firma zarządzająca nieruchomością wystawiała czeki i przedstawiała je na comiesięcznym posiedzeniu zarządu w celu przeglądu. Każdy czek wymagał podpisu dwóch członków zarządu.

Nasza wówczas wybrana prezydent zdecydowała, że jest zbyt zajęta, by martwić się o podpisywanie czeków, więc przekazała wyłączne upoważnienie do podpisywania czeków zarządcy nieruchomości.

Następna wybrana przewodnicząca zdecydowała, że nawet nie chce, by jej przeszkadzało jej oglądanie czeków na posiedzeniach zarządu. Powiedziała zarządcy nieruchomości, żeby je po prostu podpisał i wysłał.

Gdzieś po drodze odkryto, że przepadł cały nasz fundusz rezerwowy w wysokości 30 000 dolarów. Elektryczność do świateł w korytarzach, parkingu i pralni była opóźniona o trzy miesiące. Rachunek za gaz ziemny również był przeterminowany o trzy miesiące. Więc teraz jesteśmy winni 60 000 dolarów firmom użyteczności publicznej. Stało się to, gdy budynek popadał w ruinę, ponieważ nic nie było konserwowane.

W rezultacie wzrosły nasze opłaty za utrzymanie. W styczniu i ponownie w marcu wyceniono nas po 2000 $.

Wygląda na to, że zarząd zdecydował się nie ścigać, tak jak zostało napisane regulamin. Gdyby brakowało pieniędzy, członkowie zarządu musieliby to nadrobić osobiście. Tak więc, gdyby ścigali zarządcę nieruchomości i przegrali, byłoby to przyznaniem się do brakujących pieniędzy. Zdecydowali się po prostu zadeklarować, że nie są odpowiedzialni.

(Na marginesie: mój kuzyn mieszka w kondominium, które zostało pierwotnie zbudowane jako takie, a nie przebudowa i stało się to samo. Teraz zrujnowali nieruchomość i nie mają funduszy na jej naprawę.)

Moje sugestie - jeśli zamierzasz kupić konwersję na mieszkanie

Sprawdź, jak są naliczane opłaty za popularne media. Szukaj indywidualnych pomiarów - każdy właściciel płaci za gaz, wodę i prąd. Nie mogę tego wystarczająco podkreślić.
Dowiedz się, kto jest ich firmą zarządzającą nieruchomościami. Wyszukaj w Internecie nazwę firmy i sprawdź, czy ktoś nie napisał na jej temat negatywnych komentarzy. Sprawdź ich ocenę w Better Business Bureau.
Skontaktuj się z firmą zarządzającą nieruchomością i sprawdź, czy zamierza nadal zarządzać nieruchomością. Kilka firm porzuciło nas, ponieważ byliśmy zbyt mali, aby być rentownym. W ten sposób trafiliśmy do menadżera, który uciekł z funduszami.
Zadawaj pytania o to, ile lokali jest zamieszkałych przez właścicieli, a ile jest w posiadaniu nieobecnych właścicieli-inwestorów.
Zapytaj, czy w najbliższej przyszłości przewiduje się jakiekolwiek większe wydatki - takie jak utwardzanie parkingu, ponowne wyłożenie basenu. Pomyśl o czymś dużym, co może wymagać zrobienia, i zapytaj, kiedy zostało to ostatnio zrobione. Jedź dookoła i zobacz, czy wydaje się, że jest coś ważnego, co będzie wymagało naprawy, na przykład dachy lub bocznica.
Zapytaj, kiedy miała miejsce ich ostatnia ocena i czy są przewidywane. Dowiedz się, kiedy ostatnio wzrosła opłata za utrzymanie io jaki procent jest tradycyjnie zwiększana.
Jedź po jednostkach o różnych porach dnia i nocy, aby zobaczyć, jakiego rodzaju aktywność widzisz. Na przykład, jeśli widzisz jednostki, w których paczki wychodzą przez okno i wpływają pieniądze, prawdopodobnie jest to aktywność narkotykowa.
Sprawdź, czy potrafisz dostrzec niektórych obecnych właścicieli i zapytaj, czy są szczęśliwi, że tam mieszkają.

Pytania i Odpowiedzi

Pytanie: Czy do konwersji jest wymagany PDI?

Odpowiedź: Mieszkałem w budynku jako najemca przed zakupem jednostki. Nie wiem, co musiał zrobić właściciel budynku, aby przekształcić budynek z apartamentowca w mieszkanie. Pamiętam, że otrzymaliśmy pismo wskazujące, że właściciel ubiega się o prawo do konwersji, a następnie powiadomienie o konwersji wraz z naszymi opcjami. Jako kupujący nie musiałem mieć PDI i nie musiałem. Właściciel udostępnił hipoteki jako funkcję sprzedaży, a zatem nie było wymogu ze strony firmy udzielającej kredytów hipotecznych.

Jakie są Twoje doświadczenia z konwersjami mieszkań?

Ashlee Thomas w dniu 20 maja 2020 r.:

To świetna treść. witryna jednak pozostaje w tyle za główną z tak wieloma wyskakującymi okienkami. dziękuję za to - byłem zmęczony mieszkaniami, a teraz potwierdziłeś moje obawy. dzięki.