Spisu treści:
- Co się stanie, jeśli opuścisz dom i pozwolisz mu przejąć?
- Wpływ wykluczenia na Twoją zdolność kredytową
- Orzeczenia braków
- Podatkowe konsekwencje wykluczenia
- Inne nieruchomości i majątek
- Opcje unikania wykluczenia
- Jak wykluczyć swój dom
- Co się dzieje w przypadku wykluczenia?
- Okres wykupu
- Co się dzieje po wykluczeniu?
Wykluczenie lub opuszczenie domu może być trudnym okresem w życiu. Oto, co zrobić, jeśli musisz podjąć tę trudną decyzję.
Andrew Buchanan
Co się stanie, jeśli opuścisz dom i pozwolisz mu przejąć?
Kiedy stajesz w obliczu wykluczenia, kuszące może być poddanie się i odejście z domu. Przed rezygnacją z kredytu hipotecznego powinieneś rozważyć możliwe konsekwencje przejęcia domu. Czasami porzucenie domu może wydawać się najlepszą opcją, ale zamknięcie domu często przynosi więcej szkody niż pożytku.
Poza utratą domu i prawdopodobnie brakiem miejsca do zamieszkania, pozwolenie na przejęcie domu dramatycznie wpłynie na twoją zdolność kredytową i utrudni ci zakwalifikowanie się do nowej pożyczki w przyszłości. Istnieją również konsekwencje podatkowe wykluczenia, o których powinieneś wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję o przejęciu domu.
Więc co się stanie, jeśli opuścisz dom i pozwolisz mu przejąć? Ten artykuł pomoże Ci zrozumieć, jakie będą konsekwencje, jeśli Twój dom zostanie zamknięty. Da ci również wyobrażenie o tym, czego się spodziewać, i zaoferuje kilka opcji dla tych, którzy chcą spróbować uratować swoje domy i uniknąć wykluczenia.
Wpływ wykluczenia na Twoją zdolność kredytową
Możesz się zastanawiać, co stanie się z twoim kredytem w przypadku wykluczenia. Prawdopodobnie wiesz, że wykluczenie zaszkodzi twojej zdolności kredytowej. To, jak bardzo wpływa to na Twój wynik, może się różnić, ale pamiętaj, że każda opóźniona płatność pojawi się w raporcie kredytowym. Ponadto, gdy Twój dom przejdzie przez przejęcie, zostanie dokonany wpis w sekcji Twojego raportu kredytowego, która obejmuje czynności prawne.
Wykluczenie ma zwykle większy wpływ na Twoją zdolność kredytową, jeśli masz bardzo mało innych długów. Jeśli masz aktualne karty kredytowe i płatności samochodowe, może to pomóc zniwelować wpływ przejęcia na Twoją zdolność kredytową. Jeśli jednak masz kilka innych pozycji w raporcie kredytowym lub te rachunki również pozostają w tyle, efekt będzie zwykle znacznie większy.
Historia przejęcia i zaległych płatności może pozostać w raporcie kredytowym przez okres do siedmiu lat, ale nie oznacza to, że nie będziesz w stanie uzyskać pożyczki przez siedem lat. Gdy tylko twoja sytuacja finansowa się poprawi, powinieneś zacząć starać się płacić na czas każdy posiadany rachunek. Wiele osób uważa, że już po dwóch latach mogą kwalifikować się do nowej pożyczki.
Po przejściu egzekucji prawdopodobne jest, że następnym razem będziesz potrzebować dużej zaliczki, gdy będziesz pożyczać pieniądze na zakup domu. Twoje oprocentowanie również prawdopodobnie będzie wyższe. Należy pamiętać, że programy rządowe, takie jak Fannie Mae i Freddie Mac, są niedostępne dla osób, którym dom został przejęty w ciągu ostatnich dwóch lat.
Jeśli wykluczenie nie zostało spowodowane urazem lub innymi nieoczekiwanymi okolicznościami, które uniemożliwiły Ci dokonanie płatności, być może masz problemy z zarządzaniem długiem, które należy rozwiązać. Firmy takie jak Freedom Debt Management mogą pomóc Ci wyeliminować zadłużenie na karcie kredytowej i ostatecznie odbudować kredyt, dzięki czemu będziesz mniej narażony na kłopoty ze swoimi długami w przyszłości.
Orzeczenia braków
Często zadawane pytanie brzmi: „Jeśli mój dom zostanie przejęty, czy mogą mi zapłacić?” W wielu stanach odpowiedź brzmi: tak. Dzieje się to znacznie częściej niż kiedyś. Powodem jest spadek cen nieruchomości, więc jest dużo bardziej prawdopodobne, że Twój dom zostanie sprzedany za kwotę niższą od kwoty kredytu. Jeśli twój stan zezwala na orzeczenia w sprawie braków, pożyczkodawca może przyjść do ciebie po różnicę między kwotą, którą jesteś winien z tytułu kredytu hipotecznego, a ceną, za którą dom sprzedał na aukcji przejęcia.
Podatkowe konsekwencje wykluczenia
Wielu ludzi nie zdaje sobie sprawy z tego, że często istnieje kara podatkowa, która idzie w parze z wykluczeniem. Dzieje się tak, jeśli dom zostanie sprzedany za kwotę niższą od kwoty zadłużenia, pozostała część salda pożyczki jest uważana za „umorzoną”.
IRS traktuje to jako dochód, ponieważ jest to coś, co musiałbyś zapłacić, ale z tego się wydostajesz. W rezultacie możesz zostać opodatkowany od różnicy między kwotą, którą jesteś winien, a kwotą, za którą sprzedano dom.
Warto porozmawiać z księgowym lub prawnikiem podatkowym o możliwych konsekwencjach podatkowych, zanim zezwolisz na przejęcie domu.
Inne nieruchomości i majątek
Jedną rzeczą, o którą ludzie często martwią się w obliczu wykluczenia, jest to, czy pożyczkodawca będzie w stanie przejąć inną własność i nieruchomość, którą również posiada. Ponieważ pożyczki na zakup nieruchomości są zabezpieczone nieruchomością, która jest finansowana, pożyczkodawca zazwyczaj może wziąć tylko tę nieruchomość. Jeśli jednak podczas ubiegania się o pożyczkę wyraźnie wskazałeś inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie, można ją również przejąć.
Kiedy pożyczkodawca przejmuje dom, twoja własność osobista nie jest objęta egzekucją. Pożyczkodawcy nie przysługują żadne roszczenia dotyczące nieruchomości, która nie jest trwale związana z domem.
Opcje unikania wykluczenia
Zamiast wychodzić z domu, dobrze jest skontaktować się z pożyczkodawcą, gdy tylko zaczniesz mieć problemy z dokonaniem płatności, aby spróbować coś rozwiązać. Wielu pożyczkodawców ma dostępne programy pomagające właścicielom domów, którzy przeżywają krótkoterminowe trudności finansowe. Współpracując z pożyczkodawcą, możesz powstrzymać przejęcie domu.
Czyn zastępujący wykluczenie
Jeśli wydaje się, że nie będziesz w stanie znaleźć sposobu na utrzymanie domu, niektórzy pożyczkodawcy zaoferują „akt zastępujący przejęcie” lub „gotówkę za klucze”. Jeśli możesz skłonić pożyczkodawcę do zapłacenia za szybkie wyprowadzenie się i pozostawienie domu w dobrym stanie, może to pomóc w pokryciu kosztów przeprowadzki do nowego domu. Jednak akt zastępujący wykluczenie ma zwykle taki sam wpływ na twoją zdolność kredytową, jak faktyczne wykluczenie.
Krótka sprzedaż
Jedną z alternatyw dla porzucenia domu jest krótka wyprzedaż. Niestety do tego potrzebna jest współpraca banku. Kiedy sprzedajesz swój dom w ramach krótkiej sprzedaży, bank zgadza się przyjąć kwotę, za którą sprzedaje dom, jako pełną spłatę kredytu hipotecznego. Niektóre banki w ogóle nie przeprowadzają krótkich sprzedaży, a te, które to robią, sprawią, że będziesz przeskakiwać przez wiele przeszkód i wypełniać mnóstwo dokumentów, aby uzyskać zatwierdzenie sprzedaży. W rezultacie krótka sprzedaż jest rzadkością. Jeśli jednak możesz to zrobić, krótka sprzedaż jest lepsza niż pozwolenie na przejęcie domu.
Modyfikacja pożyczki
Modyfikacja kredytu to umowa między Tobą a bankiem, która zmienia warunki kredytu. Przekonanie banku do zawarcia umowy o modyfikację kredytu jest równie trudne, jak krótka sprzedaż, a może trudniejsza. Jeśli korzystasz z tej opcji, dobrze jest poprosić o pomoc doświadczonego prawnika lub firmę modyfikującą pożyczkę.
Jak wykluczyć swój dom
Widzę wiele osób, które szukają sposobu na przejęcie domu, więc poświęcę chwilę, aby odpowiedzieć na to pytanie. Oczywiście, jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, Twój dom zostanie ostatecznie przejęty, ale myślę, że jeśli szukasz informacji na temat tego, jak przejąć dom, tak naprawdę pytasz, czy powinieneś powiedzieć bankowi, że jesteś pozwolenie domu na wykluczenie.
Odpowiedź na to pytanie jest taka, że zależy to wyłącznie od Ciebie. Możesz powiedzieć firmie udzielającej kredytów hipotecznych, że nie możesz już spłacać płatności lub po prostu przestać ją spłacać. Jeśli powiadomisz pożyczkodawcę, możesz spodziewać się, że proces wykluczenia rozpocznie się wcześniej, niż gdybyś tego nie zrobił, więc poinformowanie go może nie leżeć w twoim najlepszym interesie. Co się dzieje, gdy zamykasz dom i nie możesz znaleźć innego domu do zamieszkania, zanim będziesz musiał go opuścić? Aby się przeprowadzić, będziesz potrzebować czasu i pieniędzy. Może się okazać, że będzie lepiej, jeśli spróbujesz opóźnić wykluczenie, oszczędzając jednocześnie pieniądze na czynsz i koszty przeprowadzki.
Co się dzieje w przypadku wykluczenia?
Więc co się dzieje, gdy wykluczasz? To dobre pytanie. Po pierwsze, gdy zaczniesz zalegać z płatnościami, otrzymasz powiadomienie, że Twoja płatność jest przeterminowana. Możesz także zacząć otrzymywać wezwania do windykacji od pożyczkodawcy. Firma udzielająca kredytów hipotecznych może nadal wysyłać powiadomienia o zaległościach przez dwa do trzech miesięcy przed rozpoczęciem procesu przejęcia lub może rozpocząć egzekucję, gdy tylko spóźnisz się ze spłatą kredytu hipotecznego.
Zawiadomienie o naruszeniu
Proces egzekucji różni się w zależności od stanu, ale wszystkie stany wymagają pewnego rodzaju powiadomienia, zanim bank rozpocznie postępowanie egzekucyjne. Może to nazywać się „zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania”, „zawiadomieniem o przyspieszeniu” lub „listem z żądaniem”, w zależności od miejsca zamieszkania. W większości obszarów będziesz mieć około trzydziestu dni na nadrobienie zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, zanim pożyczkodawca będzie mógł podjąć dalsze działania w celu przejęcia domu.
Powiadomienie o sprzedaży przez wykluczenie
Po wysłaniu powiadomienia i wygaśnięciu okresu oczekiwania pożyczkodawca może wyznaczyć datę sprzedaży Twojego domu na aukcji wykluczenia. Mogą zostać powiadomieni o dacie aukcji wykluczenia pocztą lub listownie w domu, ale w większości miejsc odbywa się to poprzez opublikowanie ogłoszenia w lokalnej gazecie. Po opublikowaniu lub dostarczeniu zawiadomienia nie będziesz już mógł uratować domu, aktualizując swoje płatności. Będziesz teraz musiał zapłacić całą kwotę pożyczki, aby powstrzymać przejęcie.
Aukcja wykluczenia
Na aukcji wykluczenia oferenci będą mieli możliwość licytowania domu. Jeśli wysoka oferta jest równa kwocie należnej lub wyższa od kwoty zadłużenia, po upływie okresu wykupu, jeśli taki istnieje, osoba oferująca najwyższą ofertę przejmie w posiadanie dom. W przeciwnym razie bank przejmie własność domu.
Okres wykupu
W wielu stanach w procesie wykluczenia istnieje coś, co nazywa się „okresem wykupu”. Sposób, w jaki to działa, różni się w zależności od stanu, dlatego należy sprawdzić przepisy dotyczące wykluczenia w swoim stanie, aby dowiedzieć się, czy będzie obowiązywał okres wykupu, a jeśli tak, to jak długo.
Jeśli istnieje okres wykupu, po sprzedaży domu na aukcji będziesz miał pewien okres czasu, w którym możesz ustalić saldo zadłużenia domu i wykupić dom. Okres wykupu często wynosi od 6 do 12 miesięcy.
Daje to właścicielowi domu szansę na znalezienie nabywcy domu w celu spłaty salda kredytu. Nawet jeśli nie możesz znaleźć kupca, masz prawo do pozostania w domu w okresie wykupu. W tym czasie zasadniczo mieszkasz w domu bez czynszu. Warto wykorzystać ten czas na zaoszczędzenie pieniędzy na wynajęcie kolejnego domu lub mieszkania.
Co się dzieje po wykluczeniu?
Teraz, gdy już wiesz, co się dzieje, gdy wykluczasz dom, możesz się zastanawiać, co dzieje się po przejęciu domu. Po upływie okresu wykupu (jeśli taki istnieje w Twoim stanie), bank przejmie własność domu. Staje się częścią banku REO, czyli posiadanych nieruchomości.
Domy należące do banku są zazwyczaj notowane u agenta nieruchomości, tak jak każdy inny dom. Domy będące przedmiotem egzekucji sprzedają się zwykle za mniej niż inne domy, ponieważ często są zaniedbywane w trakcie i po zakończeniu procesu wykluczenia. W rezultacie, zanim trafią na rynek, zwykle potrzebują trochę TLC i nie przynoszą tak wysokiej ceny, jak inne domy w tej samej okolicy.