Jak kupić nieruchomość za mniej niż 100 USD za pomocą reits

Chance Cox z Pixabay

Jak zacząć inwestować w nieruchomości z REIT-ami

Istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości fizyczne, ale większość z nich wiąże się z dużymi sumami pieniędzy i angażowaniem się w jedną dużą inwestycję naraz. Dla większości ludzi dom jest największą inwestycją w nieruchomości i dla wielu może wystarczyć zmartwienie. Jeśli chcesz zainwestować więcej w nieruchomości lub zdywersyfikować swój obecny portfel, na przykład w ramach Roth lub tradycyjnej IRA, istnieje kilka świetnych opcji, które pozwolą ci na posiadanie fizycznej nieruchomości bez kłopotów z zarządzaniem tą nieruchomością.

Jedną z możliwości jest skorzystanie z funduszu Real Estate Investment Trust (REIT). REIT to korporacja, która w USA musi spełniać następujące kryteria:

• Firma REIT inwestuje co najmniej 75% swoich aktywów ogółem w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe.
• Co najmniej 75% swojego dochodu brutto uzyskuje ze ściągania czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomości lub ze sprzedaży nieruchomości.
• Co roku wypłaca akcjonariuszom nie mniej niż 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy.
• Jest uznawany za podmiot, który podlega opodatkowaniu jako spółka.
• Zarządza nim rada dyrektorów i / lub powiernicy.
• Ma co najmniej 100 udziałowców.
• Nie więcej niż 50% udziałów REIT znajduje się w posiadaniu pięciu lub mniej osób.

Dla mnie, jako inwestora, być może jedną z najbardziej atrakcyjnych rzeczy w REIT są dywidendy, które wypłacają, a także wzrost wartości kapitału, czyli wzrost wartości akcji w czasie.

Według badań Zacha przez czterdzieści lat od 1972 do 2012 roku średni roczny zwrot z REIT-ów wyniósł 8,09%. Dla mnie to wcale nie jest zły wynik. Oczywiście każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, a podczas krachu finansowego w 2009 r. Udziały niektórych REIT spadły z dnia na dzień o ponad 50%. Jeśli byłeś taki jak ja i byłeś jednym z tych inwestorów REIT w tamtych czasach, była to trudna do przełknięcia pigułka. Jednak gdybyś zatrzymał swoje akcje, zobaczyłbyś, że cena wróciłaby do poziomów sprzed krachu, a następnie nadal rosła i zarabiała dywidendy w ciągu ostatnich kilku lat.

Jakie są rodzaje REIT-ów?

Jeśli wzbudziłem Twoje zainteresowanie i chcesz zainwestować w swoje własne małe imperium na rynku nieruchomości, masz wiele możliwości wyboru. W wielu przypadkach poszczególne spółki REIT koncentrują się na jednym lub dwóch sektorach, na przykład gabinetach lekarskich i szpitalach. Inni mogą kupować tylko nieruchomości z wieżami telefonii komórkowej lub magazynami używanymi do dystrybucji produktów lub na farmy serwerów komputerowych. Istnieją REIT-y mieszkaniowe posiadające kompleksy mieszkaniowe i domy na wynajem, a także centra handlowe, a nawet zewnętrzne tablice reklamowe. Wybór sektora, w którym czujesz się najlepiej, może być prawie przytłaczający, ponieważ każdy z nich niesie ze sobą własne ryzyko.

Aby ułatwić dywersyfikację, istnieją fundusze ETF lub fundusze typu Exchange Traded Funds, które są sprzedawane na głównych rynkach akcji i które zawierają akcje wielu spółek REIT. Jednym z moich ulubionych funduszy ETF jest fundusz Vanguard, fundusz ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Ma bardzo rozsądny wskaźnik wydatków na poziomie 0,12%, a na dzień 20.12.2020 miał średni dziesięcioletni zwrot powyżej 8%. Na dzień, w którym napisałem ten artykuł, część VNQ można było kupić za 86,76 USD.

Bariera wejścia w tego typu inwestowanie w nieruchomości jest bardzo niska, zwłaszcza teraz, gdy internetowe firmy maklerskie, takie jak Charles Schwab, zniosły wszelkie opłaty za kupno i sprzedaż akcji. W niektórych przypadkach kwota potrzebna do otwarcia rachunku maklerskiego wynosi zaledwie 100 USD. Jeśli osiągnąłeś dochód lub masz współmałżonka, który to robi, możesz zainwestować od 5000 do 7000 USD w Roth IRA, a następnie nigdy nie płacić więcej podatków od dochodu i wzrostu ceny akcji z inwestycji. W moim przypadku inwestuję w fundusze ETF za pośrednictwem mojego Roth IRA. To tak, jakbyś płacił podatek tylko od nasion, a potem mógł zbierać owoce z drzewa, które wyrosło z tego nasionka, bez podatku przez resztę swojego życia.

To wszystko może brzmieć dobrze, ale czy to najlepszy sposób na zainwestowanie wszystkich pieniędzy? Większość ekspertów finansowych odradzałaby umieszczanie wszystkich swoich jajek w jednym koszyku i zamiast tego zaleca dywersyfikację oszczędności lub emerytury w odniesieniu do szeregu inwestycji, takich jak obligacje, akcje, bankowe płyty CD, a nawet fizyczne złoto. Zbliżając się do wieku emerytalnego, Twoja strategia inwestycyjna powinna stać się jeszcze bardziej konserwatywna, ponieważ masz mniej czasu na nadrobienie strat rynkowych.

Każdy scenariusz inwestycyjny jest inny, a niektórzy doradcy sugerują, że co najmniej 10% portfela jest inwestowane w nieruchomości. Odsetek ten jest podobny do moich własnych udziałów w REIT i REIT ETF.

Jak wypada REIT w porównaniu z rzeczywistą nieruchomością jako inwestycją?

Niezwykle trudno jest porównać inwestowanie w fundusze REIT lub REIT ETF z zakupem nieruchomości. Dla wielu doświadczonych inwestorów posiadanie własnej nieruchomości może być znacznie bardziej lukratywną propozycją. Jeśli jesteś w stanie przeznaczyć tylko niewielką ilość własnych pieniędzy na sfinansowanie nieruchomości, a następnie wynająć ją za kwotę, która spłaca ten kredyt hipoteczny co miesiąc wraz z kosztami utrzymania, uzyskasz zupełnie inny wynik niż gdyby zainwestowałeś tę samą kwotę w REIT. Pod koniec okresu spłaty kredytu najemcy zapłaciliby lwią część kosztu inwestycji, pomniejszonej o wszelkie wydatki, które ponosiliście, w tym czas.

To porównanie, REIT z nieruchomościami fizycznymi, jest porównaniem jabłka do pomarańczy. Niemniej jednak jest to dość często powtarzane na stronach finansowych, takich jak „The Motley Fool” w artykułach o tytułach takich jak „REIT's vs. posiadanie własnej nieruchomości”. Podczas gdy w wielu przypadkach możesz wyjść znacznie dalej, kupując własność na własną rękę, ryzyko nie jest takie samo dla obu aktywów i po prostu nie można ich bezpośrednio porównać. Na przykład twój lokalny rynek nieruchomości może być spowodowany poważną korektą, na przykład spowodowaną opuszczeniem miasta przez lokalnego pracodawcę, lub, być może, masz pecha i masz najemców, którzy wielokrotnie wyrządzają kosztowne szkody w Twoich czynszach. (Byłem tam i sam musiałem sobie z tym poradzić.) Twoje zyski, jak również ryzyko, koncentrują się, gdy posiadasz własne nieruchomości.

Wspomniany przez nas fundusz Vanguard, VNQ, jest właścicielem ponad 180 różnych REIT, które z kolei mogą posiadać setki różnych nieruchomości rozrzuconych po setkach miast i stanów. Gdyby spowolnienie nastąpiło na jednym obszarze lub gdyby najemca gdzieś zrezygnował z płacenia, konsekwencje Twojej inwestycji nie byłyby tak tragiczne, jak gdybyś był właścicielem rzeczywistej nieruchomości.

Nie jestem przeciwny posiadaniu nieruchomości na wynajem; Bardzo mi się to podoba i mam własne dochody. Jednak na tym etapie mojego życia nie posiadam już żadnych czynszów i nie mam już ochoty pobierać czynszu od najemców płacących za późno, ani martwić się o stan dachu, może być HVAC lub podgrzewacz wody. Ponadto, z powodu kryzysu związanego z COVID-19, miasto, w którym mieszkam, Austin w Teksasie, wprowadziło moratorium na eksmisje na kilka miesięcy. Chociaż głęboko współczuję ludziom mieszkającym w tych domach i nie mogącym opłacić czynszu, współczuję również właścicielom, z których wielu to drobni inwestorzy, którzy sami mogą mieć trudności ze spłatą kredytu hipotecznego na nieruchomości, z których nie pobrali żadnego czynsz za miesiące.

Dla własnego spokoju decyduję się, aby mój fundusz emerytalny był zróżnicowany i obejmował kilka różnych klas aktywów, w tym fundusze ETF REIT, zamiast zajmować się najemcami z wiekiem. Jeśli rozumiesz ryzyko i chciałbyś mieć inny sposób dywersyfikacji swoich inwestycji, możesz rozważyć dodanie REIT i REIT ETF do swojego portfela. Jednak tak jak w przypadku każdej inwestycji, przed podjęciem jakichkolwiek decyzji skonsultuj się ze swoim specjalistą ds. Inwestycji.

Źródła

Źródła tego artykułu obejmują:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart