Rzeczywiste koszty odroczonej konserwacji

Wprowadzenie

Jeśli chodzi o własność nieruchomości, a nawet majątku osobistego, budżety i finanse zawsze przesłaniają wszystko, co robimy. Nigdy nie miałem projektu z nieograniczonym budżetem i nigdy nie spodziewam się takiego. Po spędzeniu większości mojej kariery na oglądaniu rzeczy z punktu widzenia architekta, moje ostatnie prawie siedem lat spędziłem na oglądaniu tych samych kwestii z perspektywy właściciela. Kiedy musisz nadzorować ponad 143 miliony stóp kwadratowych, nawet dziesiątki milionów dolarów (co brzmi jak dużo pieniędzy) są naprawdę nieistotne w odniesieniu do potrzeb i wymagań. Przy ograniczonych dostępnych funduszach należy podejmować decyzje dotyczące najskuteczniejszego podziału tych środków. Jak uzyskać największy zwrot z wydanych środków?

W takim środowisku prawdziwe pytanie brzmi: jak zmaksymalizować wartość tych ograniczonych funduszy? Aby dojść do tego wniosku, należy rozważyć wiele czynników. W tym artykule postaramy się przybliżyć niektóre z tych złożonych, wzajemnie powiązanych czynników i zbadać te kwestie, próbując opracować metodologię, która może pozwolić decydentom na stworzenie narzędzi, które pozwolą na skuteczniejszą priorytetyzację kosztów utrzymania środków trwałych. W rzeczywistości są to wydatki, ale jeśli zostaną wykorzystane w sposób strategiczny, w rzeczywistości stają się bardziej inwestycją, przynoszącą zwrot z inwestycji (ROI) i inne korzyści.

Fundacja - TNSTAFL

Na jednym z moich pierwszych zajęć z ekonomii 101 mój instruktor rozpoczął zajęcia od pisania na tablicy TNSTAFL. Zapytał nas, czy ktoś wie, co oznaczają te litery. Gdy nikt nie wyraził tego poprawnie, powiedział: „Nie ma czegoś takiego jak darmowy lunch”. Zapytał, ilu uważa, że to stwierdzenie jest prawdziwe. Wielu powiedziało, że to niepoprawne, ponieważ istnieje coś takiego jak darmowy obiad. Jeśli ktoś inny za to płaci, to jako powód podano darmowy obiad. Wielu uczniów zgodziło się z tym stwierdzeniem. Nasz instruktor dalej się z nami nie zgadzał, mówiąc, że jest to koszt, nawet jeśli nie płacisz za obiad; to twój czas, to koszt. Zdecydowałeś się spędzić czas na lunchu, za który płacił ktoś inny, więc obiad nadal kosztował Twój czas. Poniższa dyskusja stała się dość pouczająca.Mówienie o czysto ekonomicznym spojrzeniu na koszty z pewnością było i na pewno było poprawne, ale nie było to proces myślowy, który większość z nas miała przed tą dyskusją.

Ta koncepcja miała ogromny wpływ na resztę semestru, zwłaszcza gdy omawialiśmy koszty alternatywne. Ta dyskusja położyła podwaliny pod moje studia ekonomiczne, które uświadomiły mi, że wszystko kosztuje; zawsze pojawia się pytanie, czy jestem skłonny zapłacić ten koszt za otrzymane świadczenia? Kiedy zaczynamy patrzeć na nieruchomości i rzeczy osobiste z perspektywy właściciela, staje się to nadrzędnym pojęciem. Nie ma znaczenia, czy podejmujesz te decyzje indywidualnie, czy jako część grupy. Nic się nie zmienia; podstawa jest taka sama dla tych decyzji.

Odpowiedzialność w zakresie własności

Po podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości lub majątku osobistego odpowiedzialność jest nieuniknionym produktem ubocznym tego nabycia. Na przykład, gdy kupujesz samochód, oznacza to, że jesteś odpowiedzialny za zakup paliwa. Jeśli nie kupisz tego paliwa, samochód nie będzie się dalej poruszał. Siły zewnętrzne mogą wymagać dodatkowej odpowiedzialności. Podobnie jak w poprzednim przykładzie samochodu, stan może wymagać posiadania i utrzymywania ubezpieczenia tego samochodu, aby móc nim kierować. Jest to również dorozumiane, ponieważ oczekuje się, że będziesz postępować zgodnie z prawem stanowym, aby prowadzić ten samochód.

Wymiana oleju również wchodzi w zakres tych obowiązków. Jeśli nie wymienisz oleju, skrócisz żywotność tego samochodu. Nie do tej pory, ale ci, którzy trochę się postarzali, mogą pamiętać reklamę filtra oleju Fram: „Możesz mi zapłacić teraz lub później”. Zasada nadal istnieje i jest taka sama. Kiedy byłem dużo młodszy, miałem kogoś, kogo znam, na pięć lat w leasingu samochodu. Gdy zbliżał się piąty rok, zepsuł mu się samochód i po odholowaniu go zabrałem do mechanika. Mechanik zapytał, kiedy ostatnio wymienił olej, a on odpowiedział, że nigdy. W tamtych czasach na rynku nie było żadnego syntetycznego oleju, więc wymiana oleju kosztowała około 20 dolarów co trzy miesiące. Koszt wymiany oleju w jego samochodzie przez te pięć lat wyniósł około 400 USD, podczas gdy instalacja nowego silnika kosztowała go około 5000 USD.Oznacza to znaczny wzrost kosztów odroczonej (lub braku) konserwacji.

Rozsądny właściciel nieruchomości lub majątku osobistego będzie w stanie to rozpoznać i znaleźć sposób na zrównoważenie zwiększonej presji na redukcję budżetów, jednocześnie równoważąc wydłużanie życia aktywów kapitałowych. W tym artykule spróbujemy udzielić wskazówek, jak zrównoważyć wiele z tych współzależnych czynników i zmaksymalizować żywotność intensywnie inwestowanych aktywów kapitałowych.

Zróżnicowane konsekwencje konserwacji

Zacznijmy tę dyskusję od zdefiniowania, czym dokładnie jest odroczona konserwacja. Największym błędem popełnianym, gdy ludzie lub grupy wykorzystują ideę odroczonej konserwacji, jest całkowite niewłaściwe zastosowanie tej zasady. Aby uniknąć propagowania tego błędnego zastosowania, musimy najpierw uchwycić kilka podstawowych pojęć dotyczących tego, czym naprawdę jest odroczona konserwacja. Wracając do tego, co zostało powiedziane wcześniej, wszystko wiąże się z kosztami, odroczona konserwacja nie jest wyjątkiem. Aby dowiedzieć się, jaki jest rzeczywisty koszt odroczonej konserwacji, musimy najpierw ustalić, jak wygląda koszt konserwacji. Użyję liczb, aby zilustrować tę zasadę, ale liczb tych nie należy interpretować jako odnoszących się do czegokolwiek konkretnego.

Załóżmy, że w przypadku każdej inwestycji kapitałowej roczny koszt utrzymania tej inwestycji w dobrym stanie operacyjnym wynosi 1000 USD rocznie. Liczba ta powinna faktycznie rosnąć wraz ze starzeniem się aktywów kapitałowych, ale nie będziemy używać tego współczynnika w tym przykładzie, ponieważ skomplikuje to ilustrację nie do zrozumienia dla wielu czytelników. Zatem dochody w bieżącym roku spadły, nie ma 1000 dolarów na wydatki na wymagane utrzymanie tego środka trwałego; wymagana jest decyzja, co zrobić z niedostatecznym spadkiem budżetu. Dostępnych jest wiele opcji, z których każda wiąże się z własnymi kosztami związanymi z każdą konkretną decyzją, co sprawia, że każda z nich jest unikalnym rozwiązaniem w sytuacji niedoboru budżetu.

Najczęstszym dzisiaj rozwiązaniem jest po prostu zignorowanie tego, nie płacenie 1000 $ i zajmowanie się nim później, gdy przychody są lepsze. To jest absolutnie złe podejście. Zwykle nie używam słów o tak nieograniczonej wartości, gdy mówię o rozwiązaniach, ale jest to jeden z niewielu przypadków, gdy tak mocne słowo ma zastosowanie w dziedzinie rozwiązań, co zostanie zademonstrowane w dalszej części dyskusji. Każda osoba lub grupa decyzyjna zaangażowana w tego typu decyzje jest powiernikiem w takiej czy innej formie. Oznacza to, że są zobowiązani do jak najlepszego wykorzystania dostępnych środków. Tak więc będziemy kontynuować ten konkretny parametr przez resztę tej dyskusji; wszyscy decydenci są powiernikami. Ideologia ta powinna sugerować, że najbardziej zrównoważona pozycja jest celem każdej decyzji dotyczącej zarządzania aktywami kapitałowymi.

Następną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, jest fakt, że w dowolnym momencie w przyszłości (natychmiastowej lub odległej) najniższym możliwym kosztem jakiejkolwiek poprawy kapitału / odnowienia budynku jest czas obecny. W dowolnym momencie w przyszłości, nawet za kilka tygodni, koszty potencjalnie wzrosną, a im dalej w przyszłości, tym większy będzie wzrost kosztów. Wzrost ten będzie spowodowany wieloma potencjalnymi przyczynami, kosztami surowców, inflacją, podażą i popytem, niedoborami itp. Zatem wszelkie odroczone skutki konserwacji muszą być wyrażone w kategoriach tych wzrostów. Te przewidywane koszty są zawsze takie, prognozowane, więc będą się różnić. Jest nadzieja, że wariancja będzie niewielka. Jeśli różnią się bardziej niż to; wtedy projekcja była wyłączona z jakiegoś powodu, który należy zidentyfikować, aby przyszłe prognozy były dokładniejsze.

Zależność ta sprawia, że zwiększone koszty przyszłych wydatków można zniwelować faktycznym odłożeniem od dzisiaj części środków na koncie, na które odroczone prace zostaną zakończone. Ten rachunek powierniczy / depozyt powierniczy powinien zostać wykorzystany, aby pomóc zrównoważyć zwiększone koszty z dodatkowych odroczonych kosztów utrzymania, w przeciwnym razie całkowity wpływ tych dodatkowych kosztów będzie musiał zostać wchłonięty w przyszłości, tworząc tym samym dodatkową presję na te przyszłe przychody. Sztuczka w tej metodzie polega na tym, że prognoza musi być bardzo dokładna, w przeciwnym razie planowane wydatki mogą nieoczekiwanie wzrosnąć. Następnie istnieje system hybrydowy, który jest skrzyżowaniem obu tych podejść, który odkłada więcej niż nic, ale mniej niż pełny koszt odroczonej konserwacji. Jeśli całkowity koszt utrzymania zostanie odłożony na bok,to pytanie brzmi: po co odkładać konserwację? Dlatego normalnie byłoby to mniej niż całkowity koszt utrzymania.

Uświadomienie sobie, ile naprawdę kosztuje odroczona konserwacja

Dlatego dla ułatwienia ilustracji wróćmy do kosztu 1000 USD, który należy odroczyć. Gdyby decyzja o odroczeniu alimentów na okres jednego roku, to wzrost kosztów byłby co najmniej inflacyjny. Gdyby ten koszt inflacyjny wynosił tylko dwa procent, to wzrost do 1000 dolarów wyniósłby 20 dolarów. Jeśli koszty surowców wzrosną, powiedzmy o jeden procent w tym samym roku, pojawi się dodatkowy koszt w wysokości 10 USD, który będzie musiał zostać uwzględniony w odroczonych kosztach konserwacji, w sumie 30 USD, co spowoduje, że koszt odroczonej konserwacji wyniesie 1030 USD.. Nie wydaje się to dużo, ale co by to było, gdyby początkowe koszty tej konserwacji były 10 000 razy większe lub 100 000 razy lub więcej? Możesz być pewien, że ta liczba rośnie naprawdę szybko.

Teraz powiedzmy, że decydenci odłożyli na bok przewidywany wzrost, powiedzmy 30 dolarów. Teraz w przyszłorocznym cyklu budżetowym wszystko, co byłoby potrzebne do wykonania wymaganej konserwacji, to pierwotny koszt 1000 USD. Miałoby to zerowy wpływ netto na przyszłoroczną presję budżetową, ponieważ pierwotne 1000 USD jest nadal jedynym wymaganym zobowiązaniem do zaspokojenia potrzeb, ale wymagałoby przetrzymywania 30 USD na jakimś rachunku powierniczym lub powierniczym z tegorocznego budżetu. Jeśli jednak w tegorocznym budżecie przewidziano 515 dolarów, koszt utrzymania w przyszłorocznym budżecie wyniósłby tylko 515 dolarów, zmniejszając presję na przyszłoroczny budżet. Teraz miałoby to bardzo pozytywny wpływ na budżety obu lat, oszczędzając koszty w każdym cyklu budżetowym i nadal wykonując wymaganą odroczoną konserwację. Teraz, mimo że koszty wzrosły,wpływ na budżet każdego roku był mniejszy. Ten wzrost kosztów ma znacznie mniejszy wpływ każdego roku. Ponownie, wyobraź sobie, że te wielkości wzrosłyby 10 000 lub 100 000 razy. To planowanie z wyprzedzeniem lub, jak zostało powiedziane w moim programie MBA, myślenie strategiczne. To naprawdę jest bardzo prosta rzecz.

Przyjrzyjmy się teraz odroczonej konserwacji za pięć lat. Inflacja byłaby złożona, więc ta sama dwuprocentowa inflacja rocznie podnosi koszty inflacyjne do około 104 USD. Jeśli koszty surowców wzrosną o ten sam jeden procent składany rocznie, jak omówiono wcześniej, koszty materiałów wzrosną do około 51 USD, co daje całkowity koszt odroczonej konserwacji 1155 USD. Ponownie, możesz sobie wyobrazić wpływ tych kosztów, gdyby zostały powiększone 10 000 lub 100 000 razy. Nie zapominaj, że obliczenia te nie przewidują wzrostu kosztów w wyniku podaży i popytu, takich jak niedobory lub zwiększone koszty ze względu na charakter starzenia się systemu (-ów), które będą nadal zwiększać odroczone koszty utrzymania.

Należy zawsze pamiętać, że za każdym razem, gdy ryzykuje się odroczoną konserwacją, wiąże się z tym koszt. Nikt tak naprawdę nie widzi przyszłości, więc przewidywanie przyszłych warunków rynkowych i kosztów zawsze wiąże się z ryzykiem błędnej prognozy. Wykonywanie tych projekcji jest zarówno formą sztuki, jak i nauką, a niedokładności mogą bardzo szybko doprowadzić do bardzo dużych liczb.

Nie jest to jedyna szkoła myślenia o odroczonej konserwacji. Inne podejście, z którym się spotkałem, było jeszcze bardziej intrygujące, a przy ograniczonych danych, które mam w naszej agencji, doszedłem do wniosku, że koncepcja przynajmniej trafia w sedno. Koncepcja ta jest określana jako „Reguła odwrotnego kwadratu dla odroczonej konserwacji” opracowana przez Davida Geaslina z Grupy Geaslin. Kiedy po raz pierwszy zapoznałem się z tą koncepcją, powiem szczerze, że pomyślałem „piekło nie”, nie ma mowy, żeby to było nawet blisko boiska. Liczby rosły zbyt szybko, aby były dokładne. Teraz przyznam, że jako osoba zajmująca się utrzymaniem obiektu bardzo podobał mi się fakt, że te liczby szybko rosły, ponieważ pomogłoby mi to zbudować solidną podstawę dla naszych potrzeb związanych z odnowieniem budynków,ale jako analityk nie mogłem udostępniać danych do ogólnej konsumpcji, których nie można było poprzeć lub które można by w znacznym stopniu zakwestionować. Nawet zastępca dyrektora finansowego mojej agencji miał te same odczucia i obawy. Potem wziąłem kilka projektów, które niedawno zakończyła nasza agencja, aby „poddać inżynierii wstecznej” koszty, aby sprawdzić, czy jest to w ogóle bliskie i ku mojemu zdziwieniu w zasadzie się to potwierdziło. Teraz jako pierwszy przyznam, że nie jest to równoważność matematyczna, ponieważ nie wyszło to dokładnie z kosztem, ale bliskość była nie do zaskoczenia. To było prawie zaskakujące w swoim cieniu. Dlatego przedstawiłbym to pojęcie nie jako matematyczny aksjomat lub prawo, ale raczej jako ogólne pojęcie lub zasadę.Potem wziąłem kilka projektów, które niedawno zakończyła nasza agencja, aby „poddać inżynierii wstecznej” koszty, aby sprawdzić, czy jest to w ogóle bliskie i ku mojemu zdziwieniu w zasadzie się to potwierdziło. Teraz jako pierwszy przyznam, że nie jest to równoważność matematyczna, ponieważ nie wyszło to dokładnie z kosztem, ale bliskość była nie do zaskoczenia. To było prawie zaskakujące w swoim cieniu. Dlatego przedstawiłbym to pojęcie nie jako matematyczny aksjomat lub prawo, ale raczej jako ogólne pojęcie lub zasadę.Potem wziąłem kilka projektów, które niedawno zakończyła nasza agencja, aby „poddać inżynierii wstecznej” koszty, aby sprawdzić, czy jest to w ogóle bliskie i ku mojemu zdziwieniu w zasadzie się to potwierdziło. Teraz jako pierwszy przyznam, że nie jest to równoważność matematyczna, ponieważ nie wyszło to dokładnie z kosztem, ale bliskość była nie do zaskoczenia. To było prawie zaskakujące w swoim cieniu. Dlatego przedstawiłbym to pojęcie nie jako matematyczny aksjomat lub prawo, ale raczej jako ogólne pojęcie lub zasadę.To było prawie zaskakujące w swoim cieniu. Dlatego przedstawiłbym to pojęcie nie jako matematyczny aksjomat lub prawo, ale raczej jako ogólne pojęcie lub zasadę.To było prawie zaskakujące w swoim cieniu. Dlatego przedstawiłbym to pojęcie nie jako matematyczny aksjomat lub prawo, ale raczej jako ogólne pojęcie lub zasadę.

Ta koncepcja jest bardzo podstawowa. Jeśli weźmiesz pod uwagę koszt początkowej konserwacji, którą należy wykonać i pozwolisz tej wymaganej konserwacji przejść do następnego poziomu awarii przed podjęciem działań, okaże się, że koszty naprawy, przy zwiększonym poziomie awarii, będą kosztować naprawdę blisko kwadrat początkowego kosztu niezrealizowanej konserwacji. Na przykład wyciek w dachu kosztuje 500 USD do naprawy, a ustalono, że naprawa zostanie opóźniona, ponieważ w tegorocznym budżecie nie ma miejsca. W przyszłym roku, ponieważ nie został zgłoszony problem, opóźnił się o kolejny rok i tak dalej. Wreszcie podczas burzy należy pod nieszczelność podłożyć wiadra. Należy teraz wymienić izolację, a gwarancja na pokrycia dachowe traci ważność, ponieważ wycieki nie zostały naprawione ani zgłoszone. Teraz część poszycia dachowego może wymagać wymiany,część sufitu wymaga wymiany, woda dostała się do opraw oświetleniowych, które należy wymienić, być może ściany zostały uszkodzone i wymagają wymiany i ponownego pomalowania płyty gipsowej, może trzeba usunąć i wymienić część podłogi może tworzyć się materiał organiczny (pleśń); możesz zobaczyć, jak wtórne obrażenia spowodowane brakiem początkowej akcji urosły teraz do ogromnych rozmiarów. Teraz cała naprawa będzie kosztować 10 000 USD. Nie zapomnij dodać kosztów przeniesienia użytkowników tej przestrzeni na czas wykonywania napraw. O ile bardziej rosną koszty całkowite? Zaczyna wyglądać na naprawdę duże, naprawdę szybkie.może tworzyć się materiał organiczny (pleśń); możesz zobaczyć, jak wtórne obrażenia spowodowane brakiem początkowej akcji urosły do ogromnych rozmiarów. Teraz cała naprawa będzie kosztować 10 000 USD. Nie zapomnij dodać kosztów przeniesienia użytkowników tej przestrzeni na czas wykonywania napraw. O ile bardziej rosną koszty całkowite? Zaczyna wyglądać na naprawdę duże, naprawdę szybkie.może tworzyć się materiał organiczny (pleśń); możesz zobaczyć, jak wtórne obrażenia spowodowane brakiem początkowej akcji urosły do ogromnych rozmiarów. Teraz cała naprawa będzie kosztować 10 000 USD. Nie zapomnij dodać kosztów przeniesienia użytkowników tej przestrzeni na czas wykonywania napraw. O ile bardziej rosną koszty całkowite? Zaczyna wyglądać na naprawdę duże, naprawdę szybkie.

Teraz chcę wrócić jeszcze przed ustaleniem naprawy za 500 USD. Ten rodzaj naprawy prawie nigdy nie jest wykrywany, dopóki nie zostanie sporządzony raport i nie zostanie wydane polecenie konserwacji, co oznacza, że jakiś lokator zgłosił widoczny problem. Wtedy jest już za późno; wtórne uszkodzenia już występują. Gdyby PM dachu był wykonywany co najmniej dwa razy w roku, tak jak powinien, problem ten najprawdopodobniej zostałby odkryty na długo przed tym, jak wycieki wody przedostały się do zajmowanej przestrzeni. Nawet jeśli zapłaciłeś osobie 25 USD za godzinę chodzenia po tym dachu dwa razy w roku, a sprawdzenie tego dachu zajęło godzinę, co nie powinno zająć nawet tyle czasu doświadczonemu inspektorowi dachu, być może znalazłeś ten potencjalny wyciek, kiedy naprawa prawie nic by nie kosztowała. A propos, ile wynosi 25 dolarów do kwadratu? Odpowiedź 625 $,nie jest tak daleko od naprawy za 500 $, prawda? Może istnieje podstawa do tej reguły odwrotnych kwadratów? Ty będziesz sędzią.

Renowacja budynków - najlepsze zabezpieczenie przed kosztami wymiany

Kontynuując tę dyskusję, chcę przypomnieć wszystkim omówiony wcześniej przykład wymiany oleju. Kiedy decydentom nie uda się utrzymać aktywów kapitałowych w dobrym stanie, przedwcześnie się one zużyją, co niekorzystnie wpłynie na przyszłe budżety, a znając prawo Murpheya, nigdy nie będzie to w odpowiednim czasie. Inwestując w inwestycję kapitałową, taką jak budynek, miliony dolarów są narażone na potencjalne ryzyko. Jeśli budynek zużyje się przedwcześnie, zasoby zostaną zmarnowane; i odwrotnie, kiedy wykraczają poza oczekiwaną długość życia, buduje się równość. To powinno być bardzo proste równanie.

To przedłużenie życia majątku trwałego osiąga się poprzez dwa wyróżniające się procesy: odnowienie budynku i konserwację zapobiegawczą. Obydwa są w zasadzie takie same - wymiana systemów zaprojektowanych tak, aby się zużywały, jako sposób na ożywienie aktywów kapitałowych. Większość systemów jest zaprojektowana tak, aby w pewnym momencie zasadniczo się zużyły; czy mówimy o hamulcach, paskach, świecach zapłonowych itp. w aucie; lub pokrycia dachowe, HVAC, system sygnalizacji pożaru itp. w budynku, wszystkie mają cykl życia. Głównym celem jest przedłużenie żywotności budynku. Podstawową różnicą między konserwacją zapobiegawczą (PM) a odnawianiem budynków jest cykl, w jakim te systemy mają. Ogólne podejście w literaturze akademickiej / naukowej, na które byłem narażony, jest takie, że jeśli cykl wymiany jest krótszy niż rok, jest to PM,dłużej niż rok to odnowa budynku. Oprócz cykli PM i odnowienia budynku są zasadniczo takie same. Kiedy przeprowadzana jest konserwacja w ramach PM lub odnowienia budynku, żywotność jest dodawana lub przedłużana do środka trwałego. Pojawia się teraz następne pytanie, jaką ilość zasobów należy przeznaczyć na ten PM / odnowienie budynku?

Na początek ta ilość jest zawsze wyrażana w kosztach nowej budowy. Nazywa się to czasem kosztami wymiany. Powodem, dla którego koszty PM / odnowienia budynku są wyrażane jako koszty nowej budowy, jest to, że ostateczny koszt odnowienia systemu jest określany pod koniec cyklu życia, kiedy system musi zostać całkowicie wymieniony. W tym przypadku ostateczną wymianą jest wymiana całego systemu budynku jako ostateczny koszt końca życia. Dlatego wyraża się to w kategoriach kosztów nowej budowy. Koszt ten jest wyrażony jako jeden - dwa procent kosztów nowej budowy rocznie, w oparciu o przeczytaną literaturę akademicką / studyjną.

Tak więc, aby kontynuować tę koncepcję, jeśli koszt odtworzenia określonego typu budynku i użytkowania wynosi 225 USD za stopę kwadratową, kwota wydana na ten budynek na remont PM / budynek powinna wynosić od 2,25 USD do 4,50 USD za stopę kwadratową rocznie. Gdyby budynek miał powierzchnię 100 000 stóp kwadratowych, oznaczałoby to około 225 000 - 450 000 USD rocznie w przypadku tego budynku. Możesz zobaczyć, jak to szybko się sumuje. Jednak ta konserwacja może wydłużyć żywotność budynku. Jeśli dodasz do życia budynku, tworzony jest kapitał. Tutaj wydatki na utrzymanie mogą zacząć przypominać bardziej inwestycje.

Teraz, jeśli portfolio powierzchni wynosi miliony stóp kwadratowych, można zobaczyć, jak szybko mogą wzrosnąć koszty remontu PM / budynku, co może stworzyć potrzebę skutecznego programu konserwacji odroczonej.

Myśli końcowe

Największa pojedyncza inwestycja, jaką dokonujemy jako osoby fizyczne i organizacje, dotyczy naszych aktywów kapitałowych. Zapewnienie tym zasobom najdłuższej oczekiwanej długości życia ma kluczowe znaczenie dla zrównoważonego wzorca przetrwania dla każdej osoby lub organizacji. Kiedy zamieniamy wydatki na inwestycje, budujemy kapitał, przynosząc w ten sposób wartość dodaną jako właściciele. To jest główna (i jedyna) odpowiedzialność powiernika. Odroczona konserwacja, podobnie jak wszystkie czynności związane z budżetem, musi mieć miejsce od czasu do czasu, gdy przychody nie są zgodne z oczekiwaniami, ale jeśli zostanie odpowiednio zastosowana, nie będzie kosztować jednostki ani organizacji ogromnych ilości zasobów przedwcześnie lub w przyszłych cyklach budżetowych.

Nawet w naszym społeczeństwie „wyrzucania” większość budynków powinna mieć żywotność nie krótszą niż 50 lat, ale jeśli zmienimy (niekoniecznie zwiększymy) nasze początkowe koszty budowy, możemy przedłużyć ten okres do 70 lat. Kiedy odpowiednio wykorzystamy PM i odnowienie budynku, możemy być w stanie wydłużyć ten czas życia budynku. Gdy budynek przetrwa dłużej niż początkowa oczekiwana długość życia, tworzy kapitał, który można wykorzystać do odbudowy po przekroczeniu żywotności budynku. W tym miejscu wgląd w konserwację naprawdę daje zwrot z inwestycji, ale to jest długofalowa gra w oczekiwanie, a nie to, co posiada każdy decydent.